מיסוי על קשישים בהחלפת דירה במסגרת תמ"א 38/2

קשישה ילידת שנת 1940 החליפה במסגרת תמ"א 38/2 את דירתה בדירת יזם קטנה יותר, ואת ההפרש תקבל במזומן. הסכם התמ"א לבניין נחתם ב 2017 והסכם חילופי הדירות ב 2021. האם חייבת במס שבח? האם חייבת במע"מ? אם כן, האם ניתן לבקש פטור?