האם כל החלקות שוות בתמ"ל

שלום רב, האם יש הבדל בין חלקה אחת לאחרת בתוכנית התמ"ל וכפועל יוצא גם בשיווי הקרקע כרגע בגלל זכויות העתידיות של הקרקע? לדוגמא: האם ייתכן רכישת 100 מ"ר, שלפי תוכנית תמ"ל כלשהי מיועדת להיות שטח ציבורי פתוח, שווה ערך לרכישת 100 מ"ר באותו גוש שלפי התוכנית מיועדת למגורים ? האם 100 מ"ר בחלקה מסוימת באותו תמ"ל תהיה שווה אף יותר בגלל שהיא נכללת בתמ"א 70 כאיזור פיתוח? 2. ברור לי שישנה הפקעה אחידה לכל החלקות בגין שטחים הציבוריים בתוכנית, אבל האם יש מצב שתהיה הפקעה גבוהה יותר או אפילו מוחלטת לחלקות בשטחים ציבוריים או בהם עובר קו מקווק ירוק (שטחים ירוקים)? דברתי עם משווק קרקעות שאמר לי שבחלקות "לא טובות" ישנה הפקעה על השטח הנכנס עוד לפני ההפקעה הכללית שחלה על כולם. לדוגמא: נגיד שקניתי 100 מ"ר באיזור רח"ק 5 כאשר ההפקעה בתמ"ל הינה 50%. אם קניתי בחלקה שכולה מיועדת למגורים השטח היוצא יהיה: 100 * 5 * 50% = 250 מ"ר. אבל אם לדוגמא קניתי בחלקה ש30% ממנה מיועד לשטח ציבורי, החישוב יהיה: 100* 70% * 5 * 50% = 175מ"ר. כלומר יש חלקות שלמרות שנכללות בשלמותן בתמל, ייתכן שלא יקבלו זכויות בנייה בכלל או יופקעו ברובן לשטח ציבורי ולא כל החלקות שוות, לכן ישנם חלקות שנמכרות יקר יותר וחלק שנמכרות זול יותר, האם זה נכון? אשמח לתשובה משמאים/יזמים שמבינים את התחום. תודה רבה,