רכישת זכויות דיירות מוגנת

שלום, אני מתעניינת ברכישת זכויות המגורים בדירה בדמי מפתח, מאישה המעוניינת למכור אותן, כאשר בעל הדירה אינו מעוניין ברכישתן. מדובר בדירה מוזנחת באזור מבוקש בו מחירי הדירות גבוהים ביותר, וסכום רכישת הזכויות עומד על פחות מ50% ממחיר הדירה המשוער. בעל הדירה מאפשר עריכת שיפוצים שהינם מהותיים עבורי לצורך המגורים בה. אודה לבירור מספר סוגיות: * הסכום המבוקש אינו עומד לרשותי כעת, אלא כרבע ממנו. האם קיימת אפשרות לקחת משכנתא או הלוואה בתנאים הגיוניים להשלמת הסכום (יש לי ערבים)? * היה ואני מעוניינת לרכוש את הזכויות לבדי (אני רווקה), אך בעתיד ארצה לגור בה עם בן זוג, האם ישנן מגבלות על כך? ידוע לי, כמובן, שבן זוגי לא יקבל מעמד של דייר מוגן. יחד עם זאת, לא ברור לי למי מותר לגור בדירה עפ"י חוק - האם חובה שיהיה ביננו הסכם ידועים בציבור/נישואין, או שניתן גם ביחסים לא רשמיים? כמו כן, מה באשר לאירוח? אם ארצה למשל לארח את חברתי המגיעה לביקור בארץ בחודשי הקיץ, האם עשויה להיות על כך מגבלה? כיצד ניתן להבטיח "חופש מחייה" שכזה בחוזה מול בעל הדירה מבלי שתהיה כל עילה לביטול הזכויות? * בנוסף, במקרה בו לקיחת הלוואה לשם רכישת הזכויות היא אכן אפשרית, ייתכן שבמשך תקופה מסויימת (כשנה-שנתיים) אצטרך לחלוק את המגורים במושכר עם חבר, עמו אערוך הסכם שכירות משנה לא מוגנת, והוא ישלם לי דמי שכירות שיסייעו לי בכיסוי ההלוואה. במידה ובעל הדירה מאפשר זאת, האם החוק מאפשר זאת? או שבכך ישללו זכויותיי? * לבסוף - מה יקרה במצב בו יזם מעוניין לרכוש את הבניין מבעל הדירה? האם אקבל בעבור הפינוי שלי את סכום הדירה המלא? ומנגד, במידה ואבלה בדירה זו את שארית חיי, האם ילדיי בוודאות יירשו את זכות המגורים בה? (במידה וגרו בה במשך חצי שנה לפחות לפני הסוף וכו')? ומה יקרה במצב בו אני אעבור לדירה אחרת/בית אבות ולילדי לא תהיה דירה אחרת? המון תודה על ההתייחסות.