עו"ד ונוטריון מרדכי שחם
51 שנות ניסיון
- הקוקיה 11, ראשון לציון
- דיני מיסים, משפט מסחרי, מקרקעין ונדל"ן, משפט מנהלי
- עברית, אנגלית
עו"ד ונוטריון מרדכי שחם, הינו עו"ד מסחרי בעל 40 שנות ניסיון. המשרד בניהולו מספק מגוון שירותים שונים לפרטיים ולמוסדות בתחומים שונים: יצוג משפטי למוסדות, רשויות, תאגידים וגורמים פרטיים וייעוץ משפטי. תחומי עיסוקו של עו"ד שחם ומקיפים מגוון של ענפי-משנה בעולם-המשפט, בעיקר בתחום האזרחי והמנהלי, תוך התמחות בנושאי מקרקעין.
עורכי דין? הצטרפו עכשיו!
אודות המשרד
עו"ד ונוטריון מרדכי שחם, הינו עו"ד מסחרי בעל 40 שנות ניסיון. המשרד בניהולו מספק מגוון שירותים שונים לפרטיים ולמוסדות בתחומים שונים: יצוג משפטי למוסדות, רשויות, תאגידים וגורמים פרטיים וייעוץ משפטי. תחומי עיסוקו של עו"ד שחם ומקיפים מגוון של ענפי-משנה בעולם-המשפט, בעיקר בתחום האזרחי והמנהלי, תוך התמחות בנושאי מקרקעין.
- עברית
- אנגלית
יצירת קשר
תחומי עיסוק
- מיסוי מקרקעין
- משפט מסחרי
- מקרקעין ונדל"ן
- מכרזים
- ליטיגציה מסחרית
- ליווי שוטף של תאגידים
- הסכמים מסחריים
- הקמת שותפות
- הקמת חברות ועסקים
- תכנון ובניה / רישוי בניה
- בתים משותפים
- תביעת ליקויי בניה
- רכישת דירה יד שניה
- תמ"א 38
כתבות מאת עו"ד ונוטריון מרדכי שחם
"עקרון האנושיות" במשפט בצד "עקרון תום-הלב"
פרשנות העקרון והצעה להכיר בו ולשלבו במשפט בצד עקרון תום הלב ואף מעליו
תביעת חבר קיבוץ על אובדן הכנסה - כיצד?
לא כל שיבוץ לא מתאים בעיני חבר הקיבוץ הוא שיבוץ מפלה המזכה בפיצויים, אך לעיתים יש מקום לפנות בכתב לקיבוץ לבירור משותף ואף בלית ברירה, לתבוע
תפקידו של מזכיר יישוב ומשך כהונתו
העברת מזכיר יישוב ותיק מתפקידו אינה צעד של מה בכך, ואין להתעלם מההשלכות הכבדות, כגון: תשלום פיצויי פיטורים, חובת שימעו והודעה מוקדמת
שמירה בישוב קהילתי - זכויות וחובות
בחינת תקנון של ישוב יכולה להיעשות במקרים מסוימים. שוב לדעת, כי שינוי בתקנון מחייב החלטה באסיפה הכללית באישור רוב מיוחד של מצביעים, ותוקפו של השינוי חל רק לאחר אישורו של רשם האגודות השיתופיות
שאלות מפורומים
כנגד מי מוציאים פסק משקם
עו"ד שחם.. מה שלומך? האם פסק משקם שניתן כנגד אבי בשנת 2015 כאשר הוא נפטר בשנת 2003 יש לו תוקף כנגד אימי? היא אינה חלק מפסק המשקם. והאם הפסק הוא כנגד "המשק" או כנגד אבי? בברכה
חיובים על אי קיום הוראת קבע
שלום רב אני חבר בישוב שיתופי ולא רוצה לשלם בהוראת קבע, אלא תשלום בהעברה בנקאית למול קבלת חשבון חודשי. אני משלם בזמן. האם מותר ליישוב לקנוס אותי על כך שאין לי הוראת קבע נכון להיום הישוב קונס אותו ב75 שח לחודש עבור טיפול בגביה, למרות שאין שום טיפול, אני מקבל חשבון במייל ומעביר מייד את התשלום
תנאים לבחירת משקיף בועד הנהלה באגודה שיתופית
האם משקיף בועד הנהלה (כמו גם בהנהלה כלכלית והנהלה קהילתית) יכול להיות בן משפחה של חבר ועד הנהלה מן המניין (כזה שנבחר באסיפה הכללית כחבר ועדה)?
תשלום מיסי וועד במועצה אזורית
אני משכיר דירה במושב במועצה אזורית ושלחו לי לשלם עכשיו מיסי וועד על שנים אחורה, זאת פעם ראשנה שהוועד פונה אלי בבקשה / דרישה לתשלום האם אני מחוייב לשלם להם ? למרות שאני משלם ארנונה ? אני לא מקבל מהם שירותים נוספים למעט פינוי אשפה שזה התחום של הארנונה
ייפוי כוח להצבעה באסיפה כללית של אגודה חקלאית במושב
שלום לכם, על פי מה שקראתי בהנחיית רשמת האגודות לגבי ייפוי כוח באסיפה כללית ובהצבעות, ההנחייה מציינת ל"שאינו יושב בארץ". לא משנה לי בפניה זו אם שהייה ארוכה או קצרה בחו"ל, אלא לתיאור אחר של אי הימצאות חבר אגודה באסיפה, ביום האסיפה. החבר כן בארץ. אך נמצא באירוע או בחופשה, האם יכול לתת ייפוי כוח לחבר אגודה אחר לאותה אסיפה ואם כן האם יש בנמצא טופס ייפוי כוח מסודר? אודה להתייחסותכם הדחופה. רמי רוזן
העברת בעלות על דירה הרשומה באגודה שיתופית לבני
אישתי נפטרה ואנו היינו בתאום לפגיששה עם עו"ד לשינוי הצוואה - רצינו לרשום את העברת הדירה בצוואה לבן שלנו. אישתי נפלה שבוע לפני המועד הקבוע לפגישה עם העו"ד. האם בעברת הדירה על שמו של בני באגודה , כרוך בתשלומים כלשהם ? או שצעד כזה באגודה נהנה מהקלות?
רוב בשינוי תקנון באסיפה כללית
שלום רב שינוי תקנון האגודה מצריך רוב של 2/3 ממנין החברים, האם הוראה זו חלה גם במקרה של אסיפה נידחית בענין שינוי תקנון או שבמקרה זו מספיק במיעוט חברים ?
קיזוז פנסיה מדמי העזיבה.
שלום רב, לי ולזוגתי יש בקיבוץ וותק נמוך והחלטנו לעזוב את הקיבוץ. לאחרונה נודע לי שהקיבוץ רשאי לקזז את הפנסיה שהקיבוץ הפריש לנו בשנות חברותינו בקיבוץ מתוך סך דמי העזיבה, מה שמייצר מצב שלא יוותר לנו שום סכום מדמי העזיבה המחושבים עבורנו ולא יהיה לנו עם מה לצאת "לעולם שבחוץ". האם זה חוקי לקזז את הפנסיה שהופרשה לנו ע"י הקיבוץ בזמן שכיום ישנו את חוק הפנסיה לעובדים? (מכיר שבעבר קיבוץ שיתופי לא היה מחוייב בהפרשת פנסיה לחבריו ועשה זאת ממניעיו האישיים, אך האם גם היום נכון הדבר בזמן שיש חוק את חוק הפנסיה במדינה?)
סרוב לקבל שוכרים בקיבוץ
סרוב לקבלת משפחה בשכירות בטענה שאין מקום בגן לשנה הבאה וישנה עדיפות לילדים בגן שהם לא מתגוררים בקיבוץ
חניה משותפת בחניון בבניין
היי שלום רב וועד הבית החליט לחסום גישה לשער בחניון העליון. הגישה מתאפשרת כרגע רק לבעלי דירות עם חניה בחניון העליון בעוד לאלו שיש חניה בחניון התחתון הם ביטלו את ההרשאה לפתוח את השער בחניון העליון הסיבה שצריך להיות פתוח לכולם כי למעלה יש עוד לפחות כ10 חניות אורחים שכרגע רק בעלי הגישה לעליון נהנים מהם ואלו בתחתון לא נהנים(בתחתון אין חניות אורחים) בנוסף יש גם את הצורך לעצור לפעמים קרוב לכניסה לפרוק קניות או להוריד ילדים בצורה לא מסוכנת. החניון היה פתוח לכולם וגם לאחר החלטה ברוב קולות לפתוח באסיפת דיירים הם החליטו לסגור על דעת עצמם אשמח לדעת מה ניתן לעשות במקרה כזה תודה רבה 🙏🏻
תשלום מס קהילה למי שכבר אינו חבר
הייתי חבר באגודה שיתופית ורכשתי נכס בישוב. הנכס נמצא בבעלותי אך אינני גר במושב. כמו כן, יצאתי מחברות ואינני שייך לאגודה. האגודה מתעקשת, שהחלטת האגודה בנוגע לתשלום על שירותים תקפה גם לגבי. במושב ישנה הרחבה של תושבים שאינם שייכים לאגודה השיתופית והם אינם נדרשים לשלם על אותם שירותים. האם אגודה יכולה לחייב מישהו שלא חבר בה לשאת בתשלומים שנועדו לאגודה?
חיוב הצטרפות לאגודה שיתופית בתשלום למי שקנה בית יד 2 בישוב ביו"ש
קנינו בית יד 2 בישוב השייך להסתדרות הציונית החטיבה להתיישבות. הישוב מחייב אותנו לשלם 50,000 ש"ח דמי הצטרפות לאגודה כתנאי לחתימתו לצורך העברת בעלות על הנכס. האם זה תקין?
מקומה של ועדת ביקורת בוועד ממונה
שלום, אני חבר באגודת ורד יריחו. בשנים האחרונות כיהן באגודה וועד ממונה שמונה ע"י רשם האגודות (וועד שחבריו לא היו חברי אגודה). בשנים אלו, מסיבות כאלו ואחרות, לא הייתה באגודה וועדת ביקורת. לקראת סוף החודש הנוכחי, ספטמבר 2024, אמורה האגודה לקיים בחירות ובהן ייבחרו לוועד האגודה חמישה חברים שיכהנו כוועד האגודה הבא. היו"ר הנוכחי, יו"ר הוועד הממונה, ימשיך בתפקידו עד לסוף השנה האזרחית. שאלתי היא: האם יש לבחור ולמנות וועדת ביקורת ביום הבחירות, וועדה שתתחיל לתפקד עם הוועד שיבחר או שעלינו להמתין ע בחירת וועדת הביקורת עד לסיום תפקידו של יו"ר הוועד הממונה, בסוף השנה?
סעיף 32 לפקובת האגודות השיתופיות
שלום לעו"ד שחם. מה שלומך? האם תוכל לפרט/להסביר את סעיף 32 לפקודת האגודות השיתופיות
כונס נכסים בעקבות פסק משקם
עו"ד שחם היקר אבי נפטר בשנת 2003. פסק משקם נגדו ניתן בשנת 2015. האגודה שלחה לאחרונה מכתב לאימי לפני הוצאה לפועל 1. האם האגודה יכולה לפעול כנגד עיקול המשק? 2. האם המשק בנקודת הזמן הזה הוא עדיין עיזבון של אבי? הרי המשק הפך להיות 100% של אימי לאחר פטירת אבי ופסק המשקם ניתן יותר מעשור לאחר פטירתו. 3. האם פסק דין שניתן לאדם יותר מעשור לפטירתו יש לו תוקף ממשי? לא חלה התיישנות?
אגודה שיתופית האם חייבת בהוצאת חשבונית מס וניהול הנהלת חשבונות כפולה
שלום אנחנו מתגוררים ביישוב הנמצא תחת אגודה שיתופית בע״מ. האגודה גובה פעם בחודש סכום מחברי האגודה. האם על האגודה לנהל ההלנת חשבונות כפולה? איך האגודה צריכה להתנהל מבחינת רישום הנהלת חשבונות?
בהמשך לשאלתי הקודמת בעניין הצבעה גלויה
תודה רבה על תשובתך! בהמשך לשאלתי הקודמת בעניין הצבעה גלויה באסיפת חברים, לפי סעיף 42 אגודה תקיים, על פי דרישה של עשרה אחוזים מהנוכחים באסיפה הכללית שעל סדר יומה בחירות לרשות מרשויותיה, בחירות בקלפי ובכלל זה בדרך אלקטרונית לפי תקנה 11, ובלבד שהוועד וידא כי נעשו ההתאמות הנדרשות להצבעה בדרך אלקטרונית; הבחירות בקלפי ייערכו בהתאם להוראות תקנות האגודה, ובהעדר הוראות כאמור, בהתאם להוראות תקנות 42 עד 56; אם הבחירות אמורות להתקיים בדרך אלקטרונית, יעדכן הוועד את ועדת הקלפי בדבר האמצעים שיש לנקוט להבטחת עמידת האגודה בתקנה 11(ב)(2), (3) ו-4). האם הנ''ל אמור בהצבעה בכל נושא שהוא כגון החלטה יישובית אודות אופן ההתנהלות ביישוב או שמדובר בבחירות דווקא? החלטה שהתקבלה ברוב בהצבעה גלויה על אף שיותר מ-10% מהנוכחים ביקשו הצבעה חשאית תקפה או שיש לערוך הצבעה חוזרת באופן חשאי?
קבלת החלטות באגודה שיתופית
האם החלטה (לא בחירות או עניין תקנוני) שהתקבלה בהצבעה גלויה באסיפת חברים תקפה אם רוב הנוכחים הצביעו בעד הצבעה גלויה?
פסק משקם לאדם שנפטר.
שלום מרדכי, אבי נפטר בשנת 2000, בשנת 2015 הוא קיבל פסק משקם. אימי אינה חלק מפסק המשקם. כמובן שלא זומנו לדיון בעניין, לא ידענו כלום וקיבלנו את פסק המשקם ע"י האגודה. כאשר פנינו לאגודה כדי להבין עבור מה החוב, הם אינם יודעים לענות, מלבד פסק המשקם. מה ניתן לעשות משהו בשלב זה? נציין שאינינו יודעים עבור מה החוב וגם למושב אין הסבר, מלבד כרטסת עם מספרים בגובה של כ 1.9 מיליון ש"ח.
קרובי משפחה בוועד מקומי
שלום. סמדר היא יו״ר הוועד אצלנו במושב ברקת, וגיסתה היא חברת ועד המקומי, האם זה חוקי? אם יש משהו לעשות בנידון? למי אפשר לפנות בנידון? אגב, אמא של יו״ר מזכירת הוועד, אם זה גם מוסיף לבעייתיות?
אירוח של חבר ביחידת דיור בביתנו
אנו חברי קיבוץ מזה 20 שנה. יש לנו בית פרטי שקנינו במסגרת שיוך דירות בקיבוץ. (עם הרחבה קהילתית) בבית הפרטי בנינו יחידת דיור לבן ממשיך וקיבלנו היתר בניה כדין. כרגע הבן חייל בצבא ולא נדרשת לו יחידת הדיור, האם עד אז נוכל לארח בה בן של משפחה שהם תושבי הישוב וחברי האגודה הקהילתית למרות התנגדות מזכירות הקיבוץ ? עד כמה גובר הקיבוץ על חופש הפרט והקניין ? והאם יש לך רעיון איך להתמודד איתם ?
משנפתח מכרז. האם ניתן להודיע למועמד כי אינו נבחר לתפקיד בטרם הצגת הזוכה במכרז?
פניתי למכרז לאיוש תפקיד באג"ש (הוצג כמכרז). צוות המכרז הודיעני כי לא נבחרתי לתפקיד אולם טרם נבחר הזוכה. האין הדבר נוגד את עקרונות המכרז השקיפות והמנהל התקין ?
הצבעה לא חוקית באסיפה כללית
שלום מרדכי, אודה לעזרתך המקצועית. לפני שנים ניתן לחברי האגודה פסק משקם, כל אחד קיבל פסק סביב מיליון ש"ח. לאחר שנים נעשה הסדר שרשור בסך כ 150,000 לכל חייב. חלקם הסדירו תשלום וחלקם שילמו תשלום חלקי וכו'. לאחרונה הגיע יו"ר ממונה חיצוני והודיע באסיפה הכללית כי הוא מבטל את הסכם השרשור וכל חייב (מי שלא סגר את כל החוב) נדרש לשלם את פסק המשקם (אותם מיליון ש"ח) מלפני שנים רבות. יתרה מכך, הוא ביצע עוד מהלך הזוי וקיים הצבעה כדלהלן : 1. להעניק 50% הנחה על החוב 2. לא להעניק כלל הנחה. בכך הוא ביטל את האפשרות להשאיר את המצב הקיים - הסדר השרשור. יתרה מכך, הוא גרם למצביעים לחשוב ש50% הנחה הוא מהחוב המוכר והידוע - חוב שרשור. כך הרוב המוחלט הצביע. לאחרונה הוא שלח מכתבים עם דרישה של חוב המשקם הישן, ואם לא ישולם יועבר התיק להוצאה לפועל תוך 14 יום. ברור לכל דיכפין שיש כאן הפליה והפרה של עיקרון השוויון. שאלותיי הם : 1. האם ההצבעה באסיפה הכללית והחלטה לבטל הסדר שרשור היא חוקית? 2. האם ניתן לדרוש את פסק המשקם הישן מאחר וחובות אלה כבר נסגרו? בעקבותם נולד הסדר חדש. 3. כיצד ניתן לבטל החלטת אסיפה כללית לא חוקית? באמצעות פניה לרשם האגודות?
האם חבר בעצמאות כלכלית צריך לשלם מע"מ עבור חינוך בגנים ובמוסדות החימוך
האם חבר בעצמאות כלכלית בקיבוץ צריך לשלם מע"מ על שירותי חינוך בלתי פורמלי בגני ילדים ובמוסדות החינוך (פעילויות בימי שישי, חופשים, ועוד..)?
האם בסמכות האסיפה הכללית להדיח יור האגודה
סחיטה באיומיםצכלפי חבר ועדת ביקורת לא להביא נושא בו הוא קדור לאסיפה כללית. תודה
מבנה המוזיאון בית הרופא נבנה ב 1902 בעת בנו את כל ושימש כבית מרקחת ובית מגורים של נותני שירות הרפואי
ב 1988 המבנה הפך להיות מוזיאון מנוהל ע"י עמותה, ב 2000 נסגר המוזיאון מחוסר אמצעים לקיימו ונפתח מחדש ב 2015 בזכיינות ב2023 הוקמה עמותה חדשה לניהול המוזיאון, הועד המקומי טוען שמבנה המוזיאון שלו ורוצה להשתמש בו באמצעי הכנסה. האם הועד יכול להשתלט על המוזיאון או שהאחריות להפעלתו בידי העמותה?
קבלה לחברות קיבוץ בעצמאות כלכלית -הנחות
הקיבוץ שלי בתהליך צמיחה דמוגרפית מציע לבני משק לשלם להון האגודה עלמנת להתקבל לחברות בהנחה של 60 אחוז. ואילו לבני של חברים בעצמאות כלכלית מציע הנחה של 15 אחוז. האם זה חוקי להפלות בתנאי ההנחות ברכישת הון מניות האגודה השיתופית בין בן משק של חבר קיבוץ לבין בן משק של חבר בעצמאות כלכלית?
מה משמעות של "פסק משקם חלקי"
שלום מרדכי, אודה לעזרתך בשנת 2015 קיבלתי "פסק משקם חלקי" אשמח לדעת מה המשמעות של פסק זה. האם בעצם ניתן לגשת לבית משפט בבקשה לבטלו בשל ראיות חדשות שצצו וכו'. בברכה,
התניה של אגודה שיתופית בישוב כפרי על רכישת זכויות בעלות במקרקעין
במסגרת פירוק שיתוף בנכס מקרקעין בהתאם לפס"ד שניתן להסכם גירושין - לפיו יימכר הנכס בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון - והתמורה תחולק בחלקים שווים בין הצדדים שהם בעלי זכויות בעלות בטאבו בחלקים שווים( אין ברישום בטאבו אף הגבלה על עבירות הנכס למעט מכירה לזרים) נחתם הסכם מכר על תנאי באישור וועדת קבלה לגבי הקונים -כתנאי להופיע בפני וועדת קבלה יישובית בזום - חייבה האגודה את הקונים לחתום על הסכם בו הם ממתחייבים להסכים להיות חברי אגודה ולשלם דמי כניסה בגובה 25K , רק לאחר שהקונים חתמו על ההסכם כפי שדרשה האגודה הם הופיעו בשיחת זום מול וועדת קבלה שכמובן קיבלה אותם - הקונים שילמו למוכרים על חשבון התמורה מההון העצמי שלהם וביקשו משכנתה - אולם הבנק מתנה את הלוואה באישור האגודה ( כזכור נכס בבעלות קניינית רשומה) על כך שהיא לא תאפשר את מכירת הנכס במקרה שהלווים לא ישלמו את החזרי המשכנתה - האגודה מצידה ניסחה נוסח שמקובל על הבנק שמקרה של הוצל"פ ומכירה של הנכס היא תקבל עד 40K לפני הבנק -בנוסף מתנה האגודה את האישור לבנק בתשלום חוב של 800 ש"ח עבור הנכס ( מיסי אגודה) כאשר אף אחד מהמוכרים לא מתגורר בנכס במשך שנה. השאלה היא : האם האגודה יכולה למנוע עבירות זכויות בעלות קניינית של מי שאינם חברי האגודה ( המוכרים) האם סעיף 6 לפקודת האגדות המחייב להעביר זכויות במקרקעין אינו חל על זכות בעלות ? ( הגדרת זכות במקרקעין בפקודה לא כולל בעלות ) האם לא היה צורך בוועדת קבלה במקרה זה כאשר מדובר בהעברת זכויות בעלות? תודה - יש הרבה מלל כי מדובר בסוגיה מורכבת ויחודית . תודה מראש
תשלום מיסי קהילה על מגרש ריק
האם מושב יכול לחייב אותי במיסי קהילה למרות שטרם בניתי בית ואיני מתגורר במושב ?
פורומים
גלריה
