מי שרוכש דירה יד שנייה יכול לראות בדיוק מה הוא קונה ולאן הוא נכנס. הוא נפגש עם המוכר, רואה את הדירה בעיניים ולא רק "על הנייר", הוא יכול לבדוק כמעט הכל באופן מיידי וממשי, ולקבל את כל המידע שדרוש לו כדי להבטיח הגנה על כספו. למרות זאת, רוכשים רבים נופלים בפח ונפגעים בעסקת מכר שכזו - יש נוכלים שמוכרים בתים שלא בבעלותם, אחרים מוכרים דירה משועבדת או פגומה ויש גם מקרים בהם הרוכשים מגלים רק אחרי שנכנסו לבית שקנו חתול בשק - הנוף הקסום עומד להיחסם בבניין גדול שעתיד להבנות, השדה המוריק יהפוך בקרוב לשכונת מגורים או למרכז מסחרי , הצנרת זקוקה להחלפה דחופה והעלות מטורפת, הרעש מבריכת השחייה הסמוכה בלתי נסבל או שהשכנים הבעייתיים מלמעלה ממררים לכולם את החיים. מה תעשו כדי לא ליפול בפח אחד מאלה או בכל פח פוטנציאלי אחר?
טיפים לרוכשי דירה יד שנייה
בדקו את זהות המוכר
בקשו לראות תעודת זהות, והיפגשו עם המוכר פנים מול פנים מספר פעמים כדי לוודא את זהותו.
הצטיידו בעורך דין בשלב מוקדם
ליווי משפטי כבר בשלב המשא ומתן הוא קריטי, וייעוץ מתאים בכל ההיבטים יאפשר חשיפה ונטרול של מוקשים.
רישום חשבונות חשמל, מים, ארנונה וכיו"ב על שמו של אדם, אינו מעיד כי הנכס בבעלותו. בנוסף יש גם לוודא שאין שעבוד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או ברשם המשכונות/חברות
ודאו שהדירה מצויה בבעלותו של המוכר
ישנם אמצעים מגוונים לוודא עובדה זו (עורך דין העוסק במקרקעין יעשה זאת עבורכם בקלות) - נסח רישום מקרקעין עדכני בלשכת רישום המקרקעין לפיו המוכר הוא בעל הדירה ולא רשום לגביה עיקול, שעבוד או הערת אזהרה. במקרים מסוימים יש לוודא קיומם של אישור זכויות עדכני ברשות מקרקעי ישראל, או אישור זכויות מחברה משכנת. בנוסף, במידת הצורך (תלוי במורכבות העסקה) רצוי לעיין בהיסטוריית הרישומים והחוזים של הדירה, וכן לדרוש אישורי מס המעידים על בעלות, כגון: מס רכישה, מס שבח, מס רכוש וטופס 50.
שימו לב: רישום חשבונות חשמל, מים, ארנונה וכיו"ב על שמו של אדם, אינו מעיד כי הנכס בבעלותו. בנוסף יש גם לוודא שאין שעבוד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או ברשם המשכונות/חברות. יש לברר גם מה מצב המשכנתא על מנת להבטיח כי ניתן לבצע עסקה ושלא תפגענה זכויותיכם בשל קיומה.
ודאו חוקיות המבנה
יש לוודא, כי לנכס אין כל חריגות וליקויי בנייה, ולבחון מהן הזכויות בנכס (זכויות תוספת לדירה או לדירות אחרות בבניין, זכויות בניה על הגג ועוד). לשם כך יש לפנות למהנדס בניין או לאדריכל שיוודא שאין חריגות בנייה, ובנוסף לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמספקת תדפיס מידע תכנוני המלמד על זכויות הקשורות בנכס וגם על תכניות לגביו ולגבי הסביבה. מתדפיס זה תוכלו ללמוד גם על הצפוי בסביבה - האם צפוי להיבנות מרכז מסחרי במקום, האם ייבנו עוד בניינים, האם גן השעשועים הסמוך יוחלף בקרוב במבנה ועוד נתונים שיילקחו וישפיעו על החלטתכם בשאלת רכישת הדירה.
ודאו שאין חובות על הנכס
בדקו, כי אין חובות לרשויות, ודרשו מהמוכר להציג אישור המעיד על פירעון חובות כגון: ארנונה, מים, ביוב, אגרות, היטלי פיתוח, היטל השבחה וכדומה.
בקרו בדירה מספר פעמים, ואל תתביישו לבדוק כל פינה
ביקור בדירה בימים שונים ובשעות שונות יכול לספר לכם דברים חשובים על הדירה, ולחשוף נתונים קריטיים שישפיעו על החלטתכם. בעת השהות בדירה תוכלו ללמוד על הרעש מהסביבה, על התנהלות השכנים, על אופיו של המוכר, על איכות הבית והשכונה ועוד. סיירו באזור, בדקו פוטנציאל רווח (אם מדובר בדירה להשקעה) וכן שירותים קרובים חשובים: מרכזי קניות, מרכזים קהילתיים, מוסדות חינוך, סניפי קופת חולים וכדומה. גם בדירה עצמה הפכו כל אבן והציצו בכל חריץ - אל תהססו לבדוק את לחץ המים בשירותים ובברזים, תפקוד של חלונות, דלתות ותריסים, מצב של קירות ומרצפות, רטיבות, מפגעים וסכנות. בזמן הביקור תוכלו גם לשוטט בלובי הבניין, בחצר ולבקר את השכנים: שוחחו איתם, תהו על קנקנם, הכירו את ועד הבית, ונסו ללמוד על האווירה ועל היתרונות והחסרונות של הדירה, הבניין והאזור.
זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ואם תחתמו עליו לפני שתבדקו את כל הזויות ותהיו בטוחים שזו הדירה שתרצו לקנות, תטמנו לעצמכם בור שיהיה קשה בעתיד לטפס ממנו. מכירת דירה צריכה "להסגר" באמצעות חתימה על חוזה מכר, אחרי התנהלות ארוכה ורב שלבית, עם הרבה סבלנות ו"בישול איטי" אחרי התייעצות עם עורך דין, ניהול משא ומתן ראוי, בדיקת כל הזויות ובחינת כל הנתונים. חבל למהר ואל תתנו למוכר להלחיץ אתכם. החיפזון הוא מן השטן ודירת החלומות יכולה במהרה להפוך לסיוט. זיכרון הדברים הוא חזק כמו חוזה (בהתקיים התנאים הנדרשים) אבל לא נותן לכם מספיק הגנות- הוא לקוני, לא ממצה ועלול לעורר בעיות בהמשך.
אל תמהרו להיפרד מכספים
אל תמהרו להעביר התמורה, קבעו בהסכם את אופן התשלום וככלל רצוי שהעברת התשלום תהא הדרגתית ותלויה בהתקדמות הבניה. בשלבים מסוימים יש להפקיד הכספים בנאמנות אצל עורך דין כדי להבטיחם. חלק חשוב בהתקדמות הרכישה ותנאי להעברת כספים הוא רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, אולם גם בשלב זה אין להעביר את מלוא הסכום שיועבר רק לאחר הצגת אישורים רבים שנדרשים ועם מסירת המפתחות לקונה.
הקפידו על חוזה מפורט ומקיף שמתייחס לכל הסוגיות החשובות וכולל מנגנונים שיבטיחו את זכויותיכם
בין היתר, חשוב לקבוע בחוזה ולהגדיר את הנכס הנמכר, המחיר, מועדי תשלום, תשלומי מיסים, המצאת אישורים חיוניים, מועד מסירת החזקה, סנקציה על הפרת חוזה, שמירה על מצב הדירה עד למסירתה בכפוף לבלאי סביר, סעיף פיצויים בגין איחור בביצוע התשלומים ואיחור במסירת החזקה בדירה ועוד.
*אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני ו/או כדי לחייב את הכותב בכל אחריות. בכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום.
