רכישת נדל"ן, בין אם מדובר בבית או בדירה או במגרש היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו, ולכן חשוב להכיר את המהמורות שעשויות להיות בדרך ואת הפרטים הרלוונטיים לגבי הנדל"ן הספציפי שנרצה לקנות.
לרובנו אין את היכולת הכלכלית (ואלי אף לא את הרצון) לקנות בית בצפון תל אביב ואפילו לא דירה ב'עיר הגדולה', ועל כן קניית בית באיו"ש יכולה לבוא בחשבון, שכן ניתן למצוא באזור זה איכות חיים בצד מחיר קנייה סביר יחסית ומרחק לא מאוד גדול ממרכז הארץ.
קניית בית ביהודה ושומרון - ישנם גם סיכונים
אדם שרוצה לקנות נכס מקרקעין ביהודה ושומרון (באחד מהיישובים הגדולים והוותיקים, כגון: אורנית, אלפי מנשה, ברקן, אריאל ועוד), צריך לדעת כי עליו להיערך בצורה שונה מאשר לקניית דירה ברעננה או בפתח תקווה, למשל. וזאת למה? הסיבה נעוצה בכך שישנם הבדלים מבחינת בדיקת זכויות המוכר, ההתנהלות במהלך עסקת המכר וגם לאחר מכן- כשמגיע שלב רישום הזכויות בנכס על שם הקונה.
ראשית, חשוב לציין, כי הזכויות ביישובי איו"ש לא רשומות בטאבו רגיל אלא במספר מוסדות רישומיים שונים כגון: טאבו אריאל (המתנהל לפי הדין הירדני), מינהל איו"ש - הממונה על הרכוש הנטוש בבית אל (השונה מהמינהל הרגיל) ומבחר חברות משכנות / רושמות (לכל אחת יש דרישות וטפסים שונים).
במאמר זה נסקור את הרישום בחברות משכנות/רושמות על הייחודיות שבו:
יש הסבורים, כי כל הזכויות ביישובי יהודה ושומרון נרשמות רק בטאבו אריאל. אולם, מדובר בטעות, שכן הרישום בטאבו אריאל מוגבל ליישובים מסוימים, ואפילו בתים הנמצאים באריאל, לא רשומים בטאבו אריאל.
נכסים רבים באיו"ש רשומים הן במינהל איו"ש - הממונה על הרכוש הנטוש והן בחברות משכנות והכל בקומבינציות כאלו ואחרות. למה הכוונה? ישנם נכסים הרשומים כאמור בטאבו אריאל, ישנם נכסים הרשומים במינהל איו"ש וישנם נכסים הרשומים הן במינהל איו"ש והן בחברות משכנות או רק בחברות משכנות.
מהי חברה משכנת / רושמת?
בישראל בדרך כלל הכוונה היא למשרד עורכי דין מטעם הקבלן אשר בספריו מתנהל רישום הזכויות בבניין עד אשר יועבר רישום זכויות זה (למשל בגמר הפרצלציה) לרישום בטאבו ו/או במינהל.
באיו"ש מדובר בחברות אשר הן למעשה 'חברות רושמות' ולא בדיוק 'משכנות', אשר רישום הזכויות בספריהן מתנהל כבר עשרות שנים ולא תמיד ניתן לדעת האם ומתי ואם בכלל, יועבר הרישום מהן למוסד רישומי כזה או אחר. ולכן, חובה להכיר, להבין ולדעת היכן מתנהל רישום הזכויות של אותו הכנס שבכוונתכם לרכוש ומה הדרך הנכונה עד לרישום הזכויות על שמכם.
מדוע חשוב העניין? זאת, כדי שמלוא הזכויות בנכס זה תרשמנה בבוא היום על שמכם. הרי שילמתם עבורו סכום לא מבוטל. תארו לעצמכם מצב בו הושלם הרישום רק בחברה משכנת אבל לא במינהל איו"ש או להפך - לא עלינו...
באיו"ש קיימות חברות משכנות רבות אשר בספריהן מתנהל רישום הזכויות יחד או בנפרד מהרישום במינהל איו"ש, כאמור. המצ"ב מבלבל, שהרי יתכן כי באותו הישוב ולפעמים באותו הרחוב, בית ליד בית - יתנהלו מרשמי הזכויות בנכסים אלו - במרשמים שונים.
כל חברה משכנת כזו ודרישותיה. כל חברה כזו עם הפרוצדורה והטפסים הייחודיים לה. לא ניתן להשלים רישום זכויות על שם הקונה מבלי למלא בקפדנות את דרישות החברות האלו, וכדאי לדעת אותן מראש ולהתנהל נכון אל מול המוכר.
גם לאחר חתימה על הסכם רכישה של נכס הרשום באחת מהחברות המשכנות באיו"ש, כדאי שתדעו שלא תמיד ניתן לרשום הערת אזהרה/הערה לגביו. ישנן חברות משכנות אשר מסרבות לרשום רישום זה בספריהן
האם ניתן לרשום הערת אזהרה?
גם לאחר חתימה על הסכם רכישה של נכס הרשום באחת מהחברות המשכנות באיו"ש, כדאי שתדעו שלא תמיד ניתן לרשום הערת אזהרה/הערה לגביו. ישנן חברות משכנות אשר מסרבות לרשום רישום זה בספריהן. יכול שהן מאשרות את קבלת העתק הסכם הרכישה לאחר חתימתו, אך הן אינן מנפיקות אישורי זכויות מעודכנים עם הערה לטובת הרוכש, אלא רק אח"כ בגמר סיום הרישום ולאחר קבלת מלוא המסמכים והאישורים הנדרשים על ידה.
נטילת משכנתא - כיצד?
נטילת משכנתא באיו"ש שונה מנטילת משכנתא לרכישה באזור המרכז ומטאבו ישראלי 'רגיל'. כאמור, לא כל החברות המשכנות מספקות אישור זכויות מעודכן עם הערה לטובת הרוכש, כתחליף לנסח טאבו 'ישראלי' עם הערת אזהרה לטובת הרוכש.
זאת ועוד, ישנן חברות שאפילו אינן מוכנות לרשום 'הערה' לטובת הבנק ממנו מתכוון הרוכש ליטול משכנתא. מכאן שצריך להפנות את תשומת הלב של הבנק המלווה לעובדה זו ולקבל אישורו מראש ובטרם התקשרות בהסכם מחייב כדי שלא תמצאו עצמכם בלי יכולת למימון הרכישה ולמעשה הפרת הסכם הרכישה.
בלי קשר לרישום הערה כזו או אחרת, בחודשים האחרונים ישנם בנקים אשר בעבר אישרו מתן משכנתאות באיו"ש, אולם החליטו להפסיק לתת משכנתאות לנכסים באיו"ש אשר רישום הזכויות בגינם נעשה בספרי כמה מהחברות הרושמות האלו. כך למשל, בנק לאומי הפסיק בחודשים האחרונים לתת משכנתאות כאשר רישום הזכויות של הנכס נערך במשרדי עו"ד כזה או אחר.
תשלומים לחברות משכנות
צו פיקוח על מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהיעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), הגביל את התשלום לנותני שירות המנהלים פנקסי רישום זכויות בהיעדר רישום בטאבו. צו הפיקוח קובע מחיר מקסימלי של מאות בודדות של שקלים, אותם רשאית לגבות החברה המשכנת בגין פעולות כגון: הנפקת אישורי זכויות, העברת זכויות, מתן התחייבות לרישום משכנתא וכיו"ב.
עדיין ישנן חברות המנהלות ספרי נכסים באיו"ש אשר הרישום אצלן לא מתבצע בהתאם לצו הפיקוח אלא בהתאם להנחיות בית המשפט, למשל, ועלות הרישום אצלן יכולה להגיע גם לכ- 5,000 ₪. יש לשים לב ולדעת זאת מראש בשקלול הכספי.
בסיכומו של דבר, אם אתם מעוניינים לקנות בית ביהודה ושומרון, מוטב כי תעזרו בעו"ד אשר בקי בתחום ומתמחה באזור, ויכול לייעץ לכם ולאפשר את הרכישה כנבונה ובטוחה, הן מבחינת בדיקת הזכויות הרישומיות בנכס, הן באשר לרישום הערות ככל הניתן ובטוחות אחרות, הן באשר לנטילת משכנתא והן באשר להשלמת הרישום הסופי על שם הקונה.
