טיפול בליקויי בנייה ואיחורים במסירת דירה מקבלן

תנופת הבנייה וההתחדשות העירונית שוטפת את הארץ וישראלים רבים קונים דירה חדשה מקבלן "על הנייר". תוך כדי ההתקדמות בשלבי הבנייה, הם מפנטזים על מעבר לדירתם החדשה במועד המוסכם, אך במקרים רבים הקבלן לא עומד בלוח הזמנים שנקבע למסירה, ובדירה מתגלים ליקויים שלא עומדים בתנאי החוזה. מה עושים?

עיכוב במסירת הדירה החדשה

מי שרכש דירה וחתם חוזה מול קבלן שבו כתוב ומוסכם תאריך מסירת הדירה, מכין את עצמו בכמה דרכים לקראת הרגע שבו ייכנס לדירתו החדשה. מבחינה כלכלית, רבים מהקונים עושים למשל חישוב של הפסקת תשלום שכר דירה עם המעבר לדירה החדשה, או קונים ריהוט שצריך להגיע במועד הכניסה. מבחינה אישית, מדובר לפעמים במעבר עיר, רישום ילדים למוסדות החינוך, שינוי בהרגלי העבודה ועוד. מצב שבו קבלת המפתחות מתעכבת ומסירת הדירה לא מתבצעת בזמן מכניס את הקונים למצב של אי ודאות ועלול לגרום להם נזק כלכלי ועוגמת נפש גדולים.

פרוטוקול מסירה

לפני מסירת הדירה החדשה מומלץ לקונה לתעד את מצב הדירה באותו המועד באמצעות כתיבת פרוטוקול מסירה. זהו מסמך חשוב שעליו חותמים הקבלן והקונה ובו תיעוד רשמי של מצב הדירה, פירוט של חלוקה ומידות, חומרי הגלם שהשתמשו בהם, מצב האינסטלציה והחשמל, וכמובן רשימה של ליקויים במידה ונמצאו כאלה. בפרוטוקול יש לציין את כל התיקונים שעל הקבלן לבצע בדירה ואת לוחות הזמנים לביצועם, כולל מועד מסירת המפתח הסופי לאחר הביצוע.

לפעמים הקונים כל כך להוטים להיכנס כבר לדירתם החדשה, ובעידוד הקבלן הם חותמים על קבלת הדירה מבלי לכתוב פרוטוקול מסירה יסודי, מה שגורם להם לגלות ליקויים ובעיות במועד מאוחר יותר, לאחר שכבר חתמו ומבלי יכולת לדרוש מהקבלן לתקנם.

מה אומר החוק?

פנינו לעו"ד ישי מדלסי, מומחה לתביעות ליקויי בניה ואיחורים במסירת דירות, המייצג דיירים בכל חלקי הארץ, כדי להבין מה בדיוק אומר חוק המכר לגבי איחורים במסירת הדירה וליקויים שחייבים תיקון לפני המסירה.

לדבריו, בסעיף 5 א לחוק המכר (דירות), התקף לרוכשים שחתמו על חוזה לרכישה עד לתאריך 6.7.2022, הסדיר המחוקק את עניין מועד המסירה לרוכש הדירה בהסדר קוגנטי, כלומר הסדר שלא ניתן לשנות או להתנות.

בחוק נקבע כי ככל שהמוכר לא מסר את הדירה לרוכש הדירה לאחר שחלפו 60 ימים ממועד המסירה, הקונה יהא זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו, עד למסירת הדירה בפועל.

מה הם הפיצויים לקונה?

הפיצויים יהיו סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד המסירה וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד, וסכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה כשהם מוכפלים פי 1.25 בעבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר מועד המסירה ואילך ועד למסירתה הסופית לרוכשים.

בתאריך 7.7.2022 נכנס לתוקף תיקון מספר 9 לחוק המכר שקובע מנגנון שונה לפיצוי לרוכשים שחתמו על חוזה לאחר תאריך 7.7.2022. במקרה שמוכר הדירה יאחר במסירת הדירה לתקופה שעולה על חודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור החודשים החמישי עד העשירי של איחור פיצוי, בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה, ועבור החודש ה-11 והלאה פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה. כל זאת, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש.

עם זאת, המוכר לא יידרש לשלם לקונה פיצוי אם הקונה גרם לאיחור במסירה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש. עו"ד מדלסי ממליץ לקונה להקפיד ולבדוק כבר בשלב החתימה שהסעיפים הרלוונטיים של חוק המכר ו/או התיקון נרשמו בחוזה עליו הוא חותם.

כאשר יש איחור במסירת הדירה, מעבר למועד הקבוע בחוזה המכר, יכול הקונה לפנות לקבלן ולדרוש תשלום שכירות, אך מנסיונו של עו"ד מדלסי, רוב הקבלנים מתעלמים לחלוטין מדרישה זו, ועל כן, במקרה שהקבלן מתעלם, כדאי לפנות לעורך דין שמומחה בתחום על מנת להתחיל ולטפל משפטית מול הקבלן.

ומה לגבי תיקון הליקויים?

עו"ד מדלסי מוסיף כי רבים מהרוכשים מתלהבים לקבל את דירתם כאשר אינם מודעים לליקויים שיש בה, מאחר שאין להם הכשרה הנדסית והם אינם מכירים את התקנים המחייבים את הקבלן בביצוע הבנייה. ההמלצה היא לשכור מהנדס או חברה המתמחה בנושאים אלה ולהגיש לקבלן חוות דעת כתובה ומקצועית שתחייב אותו בתיקון כלל הליקויים.

על פי החוק, הקבלן מחויב לתקן בתוך זמן סביר כל ליקוי שמתגלה בדירה שנמסרת לדייר, עד לשנה לאחר המסירה. אם לא תוקנו הליקויים תוך התקופה הזו, קמה זכות לרוכשים לתבוע את הקבלן ואף למנוע את תיקון הליקויים על ידו, זאת כאמור בחלוף שנה מיום המסירה ובמידה שהליקויים לא תוקנו במועד שנת הבדק.

גם במקרה שנתגלו בדירה ליקויים בעת מסירת הדירה, ממליץ עו"ד מדלסי לקבל את הדירה בזמן מסירתה, אלא אם כן היא איננה ראויה למגורים. הסיבה להמלצה היא שהחוזה מחייב את הרוכש לקבל את הדירה בעת המסירה ולא כדאי לו להפר הסכם. במקרה זה, פרוטוקול המסירה וחוות הדעת של מומחה הנדסי יהווו ראיה למצב הדירה בעת מסירתה ויחייבו את הקבלן לתקן בתוך זמן סביר על פי לוחות הזמנים הקבועים בחוק.

(צילום: שאטרסטוק)