רישום בתים משותפים - החשיבות

בניינים שמסיבות שונות לא נרשמו כבתים משותפים, עלולים להעמיד את בעלי הדירות בפני בעיה גדולה, בייחוד בבואם למכור את הנכס. על רישום בית משותף, החשיבות וההשלכות של אי רישום בית משותף

מהו בית משותף?

על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר, בעל מבנה אחד או יותר, אשר רשום בפנקס הבתים המשותפים של לשכת רישום המקרקעין‮ (טאבו). 
האבחנה בין בניין הרשום כ"בית משותף" לבין בניין שאינו רשום ככזה היא קלה יחסית- בניין הרשום כבית משותף- רשום בפנקס הבתים המשותפים (מופיע בראש נסח הטאבו) והוא מחולק לתתי-חלקות (כל תת חלקה מייצגת בדר"כ דירה). בניין שאינו רשום כבית משותף אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים ולא מופיעות בו תתי חלקות.

מה כולל רישום של בית משותף?

תשריט בית משותף הוא מסמך חשוב ביותר המאפשר זיהוי של כל דירה, באופן ספציפי ונפרד.
צו הבית המשותף, מפרט בין היתר, את מספר הדירות בבית (רשומות כתתי חלקות), מספר חלקת המשנה של כל דירה ודירה, שטח הרצפה  ‬במ"ר של כל דירה, ‮חלקה של כל דירה ברכוש המשותף,‮ חלקים מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה (כמו למשל: מחסנים, חניות, מרפסות), שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות‮ (‬אם קיימים כאלה‮)‮ אחרות ופרטים מזהים אחרים הנוגעים לכל דירה בבניין.

אחד מהמסמכים הנדרשים לרישום בית משותף הוא תשריט שבו רואים בדיוק מה שייך למי, כאשר כל החלקים השייכים לאותו שותף צבועים בצבע אחיד, (ושונה מהחלקים של יתר הדירות) , ניתן לראות בדיוק היכן ממוקמת הדירה, איזו חניה שייכת לה, וכו'.

בבניינים שאינם רשומים כבית משותף, לא תמיד ניתן לזהות את הדירה הספציפית. כפועל יוצא מכך, הרוכש הפוטנציאלי עלול להיתקל בקשיים בקבלת משכנתא, שכן הליך אישור המשכנתא מחייב זיהוי מדויק של הנכס על ידי שמאי מקרקעין

מהי המשמעות של אי רישום בית משותף?

בעוד שבבית משותף קיימת חלוקה ליחידות רישום (תתי חלקות), הרי שחלוקה כזו אינה קיימת בבניין שאינו רשום כבית משותף. 

המשמעות המעשית באה לידי ביטוי בעיקר כאשר אחד מבעלי הדירות מעוניין למכור את דירתו. העדר זיהוי של הדירה הספציפית, מקשה מאוד הן על מכירת הזכות והן על קבלת משכנתא עבורה. הסיבה היא פשוטה: בבניינים שאינם רשומים כבית משותף, לא תמיד ניתן לזהות את הדירה הספציפית. כפועל יוצא מכך, הרוכש הפוטנציאלי עלול להיתקל בקשיים בקבלת משכנתא, שכן הליך אישור המשכנתא מחייב זיהוי מדויק של הנכס על ידי שמאי מקרקעין. בהעדר זיהוי כאמור, או במקרה שהזיהוי אינו חד משמעי, יש סיכוי גבוה כי הבנק לא יוכל לאשר משכנתא. 

מי אחראי על רישום הבית כבית משותף?

על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 היזם הוא האחראי על רישום הבית כבית משותף.
על פי תיקון 5 לחוק המכר, תשע"א- 2011: "המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה: (1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; (2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר; (3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר".

מדוע אם כך, ישנם בתים שאינם רשומים כבתים משותפים?

רישום הבית המשותף מתבצע עם סיום עבודות הבניה, כיוון שהוא מחייב מדידות של השטח הבנוי ושרטוט של הבית ושטחיו בפועל, על מנת להבטיח שהשרטוט משקף את המצב האמיתי בשטח. למרבה הצער, במקרים רבים הקבלן או היזם אינם מקיימים את התחייבויותיהם מסיבות שונות, אינם רושמים את הבניין כבית משותף, ומותירים את בעלי הדירות ללא רישום מתאים.  

האם ניתן לרשום בניין כבית משותף גם כעבור זמן רב מתום הבניה?

ניתן לרשום בית משותף בכל שלב לאחר סיום בניית הבניין. אולם, רישום כזה אינו הליך פשוט, בטח כאשר מדובר ברישום זמן רב לאחר תום הבניה. הרישום דורש עבודה מול גופים רבים ושונים כגון הוועדה המקומית, העירייה, מנהל מקרקעי ישראל, המפקחת על הבתים המשותפים, מס שבח ועוד, ודורש ניסיון והתמקצעות רבה בתחום, הן בעבודה מול הגופים השונים והן בניסוח מסמכי הבית המשותף, שאמורים לשקף, בסופו של התהליך, את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבניין. 

ככל שחולף הזמן, הבעיה אף חמורה יותר - רישום בית משותף דורש הסכמה של כל בעלי הבתים ומצריך חתימה של העירייה על כך שהתשריט תואם להיתר. לעיתים, בחלוף השנים, מבצעים בעלי הדירות שינויים (כולל שינויים חיצוניים ותוספות בניה) בדירה, ללא קבלת היתר בניה. בשל חששות מההשלכות (שאינם תמיד מוצדקים), בעלי דירות אלו אינם משתפים פעולה לצורך רישום הבניין כבית משותף, ואינם מאפשרים למודד למדוד את שטח דירתם. 

מה ניתן לעשות במקרים כאלו?

במידה שהיזם לא רשם את הבניין כבית משותף, ונראה כי הוא אינו מתכוון לעשות זאת בעתיד הנראה לעין, על בעלי הדירות לבצע זאת במקומו (כמובן לא בעצמם), קרוב ככל האפשר לסיום הבנייה, באמצעות עורך דין מטעמם, שיטפל ברישום. שוב - ניתן לבצע רישום של בית משותף, גם במקרים בהם חלפו שנים רבות מאז נבנה הבניין, אך מומלץ לעשות זאת מוקדם ככל האפשר.

חשוב לציין, כי פעולת רישום בניין כבית משותף היא סבוכה ומצריכה ידע מקצועי רב ומומחיות ספציפית בעבודה מול הגורמים השונים המעורבים ברישום. על כן, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום, אשר יש בידיו את הכלים והידע שבאמצעותם ניתן יהיה לאפשר רישום של הבניין, כבית משותף.