נכון שחוזה שכירות הוא לא חוזה מכר מקרקעין, ונכון שלא מדובר בסכומים גבוהים מאוד ובקשת של בדיקות מקדמיות מחייבות, אבל גם עסקת שכירות היא עסקה נדל"נית רבת חשיבות, וגם בעת ניסוח וכריתת הסכם שכירות ישנם דברים חשובים עליהם יש לתת את הדעת, ישנן סכנות שחשוב להתגונן מפניהן, ישנם אתגרים וישנם יחסים לא שוויוניים - כל אלה ועוד מחייבים ייעוץ משפטי.
מדוע חשוב לקבל יעוץ משפטי בעת חתימת חוזה שכירות?
בראש ובראשונה מדובר ביחסים לא שוויוניים. כשאדם מוכר דירה, שני הצדדים - המוכר והקונה - עומדים בפני סיכונים. המוכר מחזיק בנכס, הקונה מחזיק בתמורה, לשניהם סיכונים פחות או יותר באותה רמה. לעומת זאת, היחסים בין שוכר ומשכיר אינם שוויוניים כלל וכלל. הסיכונים של השניים אינם שווים ואינם מקבילים.
בנוסף לכך, חוזה שכירות חייב להיות חוזה ישים ומעשי. הסכם מכר מקרקעין מתייחס לתקופה קצובה. הוא קובע אמצעים ומנגנונים שיאפשרו את המכירה שנמשכת תקופת זמן מוגבלת, והשלבים להשלמתה ברורים מראש, ולכן מוסדרים באופן מפורט. לעומת זאת, יחסים בין שוכר למשכיר נמשכים לאורך זמן, ואת החוזה יש ליישם באופן יום יומי. בשל כך עליו להיות מקיף, מעשי, ישים, מפורט וחוזה פני עתיד. עליו לכלול מנגנונים שיאפשרו מערכת יחסים משותפת ושוטפת, חשוב לתת את הדעת לכל ההיבטים והניואנסים של יחסי השכירות ולכסות כמה שיותר נושאים כדי למנוע מחלוקות ואי הבנות.
שלישית, שוק השכירות הולך וגדל, וככל שיש יותר שוכרים ומשכירים, עולה הצורך בהסדרה רצינית ושיטתית של יחסי השכירות באופן ספציפי ולא כללי. מחיריו המאמירים של הנדל"ן בישראל גורמים לצמיחה מתמדת בשוק השכירות בישראל - עוד ועוד אנשים בוחרים או נאלצים לגור בשכירות והיא חייבת להיות מוסדרת, כשהדרך היעילה לעשות כן לעת עתה היא בעזרת חוזה שכירות, שבשל חשיבותו חייב להיות מדויק, מותאם למאפייני וצורכי הצדדים ומגן על שניהם. פעמים רבות יש לצדדים לחוזה מאפיינים וצרכים מיוחדים אותם יכול לזהות ולכלול בחוזה עורך דין מומחה, בעל ידע וניסיון. הוא ידע לזהות את כל "הפינות" ו"לתפור" מענה המתאים במדויק לצדדים.
רביעית, הצדדים נוטים יותר לכבד חוזה שמנוסח משפטית ונוטים לחשוש כשיש עורך דין בתמונה. הצדדים יתייחסו למחויבויותיהם בכובד ראש ויטו לקחת אחריות ולהתייחס לכל נושא השכירות ברצינות רבה יותר.
חמישית, דרכי ההתגוננות פחות יעילות בהשוואה לעסקת מכר: המחוקק עשה הכל כדי להבטיח הגנה על צדדים לעסקת מכר מקרקעין. הצורך ברישום בטאבו, מנגנוני נאמנות, התניות ובדיקות מקדמיות הם רק חלק מאמצעי ההגנה הרבים העומדים למוכר ולקונה. לעומת זאת, כאשר מדובר בשכירות ישנם הרבה פחות אמצעי הגנה מוסדיים וזמינים, ואף אחד מהצדדים לא מחויב בהם. בסופו של דבר, חוזה שכירות הוא אמצעי ההגנה המרכזי העומד לשוכר ולמשכיר ובתור שכזה הוא חייב לכלול כל מה שצריך כדי להגן על הצדדים מפני הסכנות אליהן כל אחד חשוף.
מהן הסכנות אליהן חשוף המשכיר וכיצד הוא יכול להתגונן מפניהן?
השוכר עלול לעשות נזק למושכר, הוא עלול להתחמק מתשלומי שכר דירה ומתשלומי חשבונות, עלול להציק לשכנים ועוד. אמצעי ההגנה שעומדים למשכיר כוללים:
1. בדיקת הרקע של השוכר: יש לוודא, רצוי באמצעות עורך דין, כי השוכר אמין ובעל יכולת לעמוד בהתחייבויותיו, למשל, שוכר שעובד בעבודה קבועה עם יכולת השתכרות מוכחת.
2. שטר חוב ו/או צ'ק פתוח ו/או ערבות בנקאית. הבטוחות לרוב יהיו בגובה של חודש עד שלושה חודשי שכירות. עורך הדין ימליץ למשכיר אילו ערבויות נחוצות ובאיזה גובה.
3. על החוזה ושטרי הערבות ו/או החוב יש להחתים שני ערבים שגם את הרקע שלהם יש לבדוק, בעזרת עורך דין ולוודא את חוסנם הכלכלי, אמינותם ויציבותם.
4. החוזה חייב להחריג את תחולת חוק הגנת הדייר ולהגדיר את השכירות כבלתי מוגנת.
5. החוזה חייב להחיל תיקון נזק למושכר, במקרים בהם הנזק נגרם משימוש בלתי סביר של השוכר.
6. במידה שתקופת השכירות היא למעלה מחמש שנים יש לרשום אותה בפנקסי המקרקעין - מהלך שאינו מומלץ למשכיר.
מהן הסכנות אליהן חשוף השוכר, וכיצד הוא יכול להתגונן מפניהן?
השוכר עלול להיות מפונה מהדירה בפתאומיות, עלול להשביח את המושכר ולא לקבל על כך תמורה, המשכיר עלול להעלות לו בפתאומיות את שכר הדירה באופן קיצוני, המשכיר עשוי לא לאפשר לו לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות (למשל על ידי הצבת דרישות לא הגיוניות לכל שוכר חלופי), המשכיר עלול להזניח את חובותיו ולא לטפל במושכר ועוד.
במידה שהשוכר משביח, משפץ או מתקין נכסים ומוצרים במושכר ורוצה שישארו בבעלותו וימשיכו איתו לאחר תום תקופת השכירות, עליו לקבוע סעיף הקובע הסדר זה, או לחילופין סעיף הקובע שהמשכיר ישלם בעדם את התמורה
מהם אמצעי ההגנה העומדים לשוכר?
1. אופציה: על השוכר לוודא כי בחוזה השכירות קיים סעיף אופציה - סעיף המעניק לשוכר אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת באותם תנאים, לרבות שכר הדירה.
2. בדיקת ותיעוד מצב המושכר: על השוכר לכתוב בנספח לחוזה הכל אודות מצבו של המושכר, וכך למנוע הטלת אחריות על מפגעים ובעיות בו.
3. כדי למנוע הפתעות מבחינת התשלומים על הדירה, חשוב שהשוכר יבדוק מבעוד מועד מהו שיעורם של התשלומים הנלווים לשכר הדירה, כגון: מיסי וועד בית.
4. במידה שהשוכר משביח, משפץ או מתקין נכסים ומוצרים במושכר ורוצה שישארו בבעלותו וימשיכו איתו לאחר תום תקופת השכירות, עליו לקבוע סעיף הקובע הסדר זה, או לחילופין סעיף הקובע שהמשכיר ישלם בעדם את התמורה.
5. על השוכר להגדיר מי יצבע ויתחזק את הדירה ומה יתרחש במקרה של קלקול בדירה. על פי רוב, נהוג להשית תיקון של נזקים הנובעים מבלאי סביר על המשכיר. יש לקבוע תוך כמה זמן יתוקן הקלקול ולציין שקלקול המונע שימוש בדירה יתוקן באופן מיידי, מעכשיו לעכשיו.
6. על הושכר לקבוע מנגנון שיאפשר לו לסיים לפי בחירה את השכירות בטרם תום תקופת השכירות, למשל על ידי הודעה מראש ו/או מציאת דייר חלופי שייכנס לדירה כשוכר בדיוק לפי אותם תנאים.
בקרו בכתבה הבאה עבור טיפים נוספים על הסכם שכירות מ 5 עו"ד שונים
