חוזה שכירות - 5 עו"ד נותנים טיפים לעריכת הסכם שכירות

הסכם שכירות - זהו הסכם חשוב שיש לקרוא לעומק ולהבין היטב את פרטיו טרם חתימה. שוכרי דירה, הם "הצד החלש" בהסכם לשכירת דירה, ולכן חשוב שיבדקו כי הסעיפים בחוזה אינם מקפחים את זכויותיהם. ישנן נקודות אשר חשוב שיצוינו בחוזה, ואם הן אינן מופיעות בו, מומלץ לדרוש מהמשכיר להוסיפן.

להורדת חוזה שכירות בלתי מוגנת ב-PDF>>

למציאת עורכי דין בתחום חוזי שכירות באינדקס משפטי

רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום דירה להשכרה

שאלנו 5 עו"ד מהם חמשת הסעיפים בחוזה החשובים ביותר, אשר על שוכרי הדירות לשים לב כי הם קיימים בחוזה, טרם החתימה עליו ואלה טיפים לשוכר שקיבלנו:

בעלות בדירה, תקופת השכירות ואפשרות יציאה

רצוי להכניס לחוזה סעיף אופציה המאפשר לשוכר להאריך את תקופת השכירות, באמצעות מתן הודעה מראש למשכיר

 עו"ד אילן בר-אור סבור, כי הסעיפים החשובים ביותר הם:

1. זיהוי הדירה: חשוב מאוד להכניס לחוזה סעיף המפרט את מאפייני הדירה לפרטי פרטים: גוש וחלקה, כתובת, קומה, מס' חדרים, הצמדות (חניה ו/או מחסן אם יש) ואת הריהוט והמתקנים הקיימים בדירה (ארונות, מכשירי חשמל, מזגנים, גופי תאורה, דוד שמש וכו').
2. זכויות המשכיר בדירה: יש לבדוק כי מי שמשכיר את הדירה הוא הבעלים החוקי (והיחיד) שלה, וכי אין כל מניעה חוקית או אחרת להשכרת הדירה. יש לוודא כי יש לכך התייחסות בחוזה.
3. תקופת השכירות ודמי השכירות: רצוי להכניס לחוזה סעיף אופציה המאפשר לשוכר להאריך את תקופת השכירות, באמצעות מתן הודעה מראש למשכיר. חשוב ביותר לוודא, כי בסעיף האופציה תהיה התייחסות ברורה לגובה דמי השכירות ויתר תנאי החוזה שיחולו על השוכר בתקופת האופציה.
4. אפשרות יציאה: במקרים רבים שוכרי דירות נאלצים, מסיבות שונות, לסיים את הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות (שינוי במקום העבודה, לימודים, שינוי בסטאטוס המשפחתי, שינוי במצב כלכלי וכו'), ולכן חשוב מאוד לדאוג כי בהסכם יהיה סעיף יציאה המאפשר לשוכר לסיים את תקופת השכירות לפני המועד הקבוע בהסכם.
5. תיקון תקלות ונזקים בדירה: רוב המחלוקות בין שוכרים למשכירים סובבות סביב שאלת האחריות לתיקונים בדירה.
   לכן, חשוב לוודא כי החוזה מסדיר את הנושא באופן ברור וחד משמעי. הכלל הוא שהמשכיר אחראי לתיקון ליקויים שנגרמים כתוצאה מבלאי הנובע משימוש רגיל וסביר בדירה (תיקון סתימות ונזילות בצנרת, תיקון תקלות בתשתית ומתקני החשמל בדירה, סדקים ורטיבות בקירות וכו') ואילו השוכר אחראי לתיקון נזקים שנגרמו כתוצאה ממעשה ו/או מחדל מכוון או רשלני.בנוסף, חשוב כי יהיה בחוזה מנגנון המאפשר לשוכר לתקן ליקויים שבאחריות המשכיר ולקזז את עלות התיקון משכר הדירה (חשוב מאוד במקרים דחופים ובמקרים שהמשכיר אינו מקיים את התחייבותו לפי החוזה).

ערבות בנקאית הינה כסף מזומן לכל דבר ועניין, כלומר: במצב של חילוקי דעות, המשכיר יכול לחלט את הערבות בנקאית וקל וחומר את כספי המשמורת ללא הזדקקות להליך משפטי 

ביטחונות וסיום תקופת השכירות

עו"ד גיא הרשקוביץ סבור גם הוא, כי בדיקת בעלות היא הבדיקה החשובה ביותר שעל השוכר לבצע לפני חתימה על הסכם השכירות, ומוסיף את הסעיפים החשובים הבאים:

1. ביטחונות - בעלי נכס לרוב ידרשו מהשוכרים ביטחונות: ערבות בנקאית/כספי מזומן למשמורת/שטר חוב. ערבות בנקאית הינה כסף מזומן לכל דבר ועניין, כלומר: במצב של חילוקי דעות המשכיר יכול לחלט את הערבות בנקאית וקל וחומר את כספי המשמורת ללא הזדקקות להליך משפטי.
   לעומת זאת, שטר חוב ניתן לפירעון רק ע"י הליכי הוצל"פ. חשוב מאוד לנהל מו"מ על גובה הערבות ואם ניתן לשכנע את המשכיר להסתפק בשטר חוב כערבות בסכום סביר.
2. שנת אופציה וסיום תקופת השכירות - חשוב מאוד שהחוזה יכלול סעיף אופציה ללא תנאי לשנה נוספת. חשוב לשים לב, כי לא מדובר באופציה פיקטיבית או מותנית, כלומר: שבידי המשכיר שקול הדעת אם לקיימה ו/או להעלות את דמי השכירות באופן בלתי סביר. כמו כן, חשוב מאוד שהחוזה יכלול סעיף אשר יהווה תחנת יציאה למקרה שהשוכרים ירצו לסיים את חוזה השכירות לפני המועד המסוכם.
3. החלת חוק השכירות והשאילה
   בעוד שחוזה שכירות בדרך כלל יהיה חד צדדי כלפי המשכיר, החלתו של חוק השכירות והשאילה יכולה לאזן ולו במקצת את פני הדברים. החוק מחיל חובות המוטלות על המשכיר כגון: תיקון ליקויים  מהותיים, חובת תום הלב וכד' . על כן חשוב ביותר לכלול בהסכם סעיף לפיו הוראות חוק השכירות והשאילה יחולו על הסכם זה.

חשוב לציין בחוזה השכירות, כי עלות אחזקתם, לרבות מכשירים, אינסטלציה וכיו"ב תהיה על המשכיר

ניתוח צרכים והעברת זכויות

עו"ד שי אליאב ממשרד גינדי – כספי עורכי-דין ונוטריון מוסיף טיפים חשובים לשוכר:

1. ניתוח צרכים: לפני ניסוח החוזה על השוכר לשבת עם עצמו ולהבין היטב את הצרכים והתנאים הדרושים לו מהנכס ומהמשכיר. ראוי וכדאי לציין את מטרת השכירות בתוך ההסכם. חשוב להבהיר את מטרת השימוש במושכר, וזאת כדי שתישמר לשוכר זכות ביטול ההסכם ואף הזכות לתבוע את המשכיר במידה שלא יוכל מסיבות אלה או אחרות לעשות שימוש במושכר לתכליתו.
2. מתקני קבע במושכר: חשוב לציין בחוזה, כי עלות אחזקתם, לרבות מכשירים, אינסטלציה וכיו"ב תהיה על המשכיר.
3. העברת זכויות: לעיתים שוכר נדרש לשנות את מקום מגוריו, או שהנכס נמצא כלא תואם את צרכיו. כדי להימנע מתוצאה קשה, בה לא יוכל השוכר לפנות את המושכר, או לחלופין שפעולה זו תהווה משום הפרה יסודית של הסכם השכירות, חשוב כי לשוכר תהיה הזכות להכניס שוכר חלופי בנעליו והמשכיר לא יוכל לסרב לשוכר החלופי, אלא מנימוקים סבירים בנסיבות העניין.
4. מיסים: חשוב להגדיר מי מהצדדים משלם את סוגי המיסים השונים. כנ"ל לעניין חיוב מים וחשמל.
5. הדדיות: משכירים רבים קובעים בהסכמים שורה של סנקציות כנגד שוכרים בגין כל הפרה ולו הקטנה ביותר של ההסכם. חשוב שתהיה הדדיות בעניין זה, כך שגם כל הפרה של המשכיר תאפשר לשוכר לנקוט סנקציות כלפי המשכיר.

טרם החתימה על החוזה, יש לבדוק את זכויות המשכיר בדירה, ואם אינו הבעלים, יש לוודא קיום יפוי כח המסמיך אותו להשכיר את הדירה ותכולתה לשוכר

תשלומים והוצאות

עו"ד רונן קנטור שותף לדעה, כי מבין הסעיפים החשובים יש למנות את הסעיף הקובע אחריות לתיקונים וכי קיימת לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות.

עו"ד קנטור מוסיף, כי:

1. טרם החתימה על החוזה, יש לבדוק את זכויות המשכיר בדירה, ואם אינו הבעלים, יש לוודא קיום יפוי כח המסמיך אותו להשכיר את הדירה ותכולתה לשוכר. יש לפרט את מצב הדירה טרם קבלת המפתח, לאחר בדיקה משותפת (יחד עם משכיר הדירה, מערכותיה והציוד הנמצא בה ויש לרשום כל ליקוי או תיקון נדרש בחוזה או בפרוטוקול שיערך וייחתם ע"י שני הצדדים.
2. בסעיף התשלומים וההוצאות יש לכתוב, כי המשכיר אחראי על תשלום כל תשלומי החובה החלים על בעלים של מקרקעין (להבדיל מתשלומים החלים על המחזיק - השוכר). יש לוודא, כי בנוגע לתשלומי ועד בית, השוכר אחראי רק על תשלומי אחזקה שוטפת (להבדיל מתשלומים עבור שיפוץ הבניין, קרן שיפוצים, ביטוח מבנה וכד').
3. בסעיף הביטחונות  יש להימנע, ככל הניתן, מהמצאת ערבות בנקאית. אין למסור שיק/שטר חוב ללא ציון סכום ("פתוח"). יש לסייג את שטר החוב בכך כי: "שטר החוב הינו בכפוף להוראות הסכם השכירות מיום ______". יש לוודא חובת המשכיר למסור הודעה בכתב לשוכר טרם מימוש הביטחונות, ולאפשר 7-14 ימים לתיקון ההפרה ע"י השוכר. בתום השכירות יש לוודא חובת המשכיר להשיב את הביטחונות לידי השוכר.

חשוב מאוד לסכם מראש אילו תיקונים יהיו על חשבון ובאחריות השוכר ובאילו ישא המשכיר. גם כאן, יש לסכם מראש על מועדי התיקון ומה תהיה הסנקציה שתחול על הצד המפר את התחייבותו

תקינות הנכס ותיקונים בו

עו"ד צבי סיגל- שותף במשרד עורכי דין גושן, גושן, סיגל מדגיש, כי הסעיף של זהות המשכיר הוא סעיף חשוב מאוד. לדבריו, יש לאמת את הפרטים גם באמצעות הצגת תעודות זהות של בעל הזכויות הרשום, ובמידה שהנכס רשום על מספר בעלי זכויות, יש לוודא כי כל בעלי הזכויות חותמים על הסכם השכירות.

באשר לתקינות הנכס, ובעיקר מערכות חשמל ומים והעדר רטיבות/נזילות בחודשי החורף, עו"ד סיגל מציין, כי הוא מבקש מהמשכיר להצהיר בהסכם השכירות כי כל מערכות המים, החשמל והתקשורת פועלות וראויות לשימוש וכי אין במושכר ליקויים נסתרים, ובעיקר ליקויי רטיבות. במידה שיש בעיה, הוא מבקש התחייבות על מועד לתיקון הבעיה, תוך הסכמה לגבי סנקציה למקרה של הפרת ההתחייבות.

בנוגע לתיקונים בנכס, עו"ד סיגל מחדד, כי חשוב מאוד לסכם מראש אילו תיקונים יהיו על חשבון ובאחריות השוכר ובאילו ישא המשכיר. גם כאן, יש לסכם מראש על מועדי התיקון ומה תהיה הסנקציה שתחול על הצד המפר את התחייבותו.

בנוסף, כמו עורכי הדין האחרים, עו"ד סיגל מסביר את החשיבות של הזכות לסיים את הסכם השכירות בהודעה מראש והענקת אופציה אמיתית לשוכר להמשיך את הסכם השכירות לתקופה נוספת.