רישום בטאבו: האם הדירה שלכם באמת בבעלותכם?

מבולבלים? גם ר' היה מבולבל, מבוהל, ומזועזע עד עמקי נשמתו כשנאלץ למסור את השטח לידי הקונה על אף שלא קיבל שקל בעדו.

זה קרה כאן בישראל - לא מזמן - כשבית המשפט העליון קבע, שעל אף שר' לא ידע על המכירה, ואע"פ שר' הוכיח ,כי השטח שלו, ועל אף שהמוכר התחזה לבעלי השטח ופעל במודע מתוך בצע כסף תוך עבירה על החוק כשמכר לג' שטח שאיננו שלו - למרות כל אלה - העסקה של מכירת הקרקע לקונה ג' תקפה ור' נותר מחוסר כל. 

רישום זכויות במקרקעין הינו רישום חשוב מאין כמוהו, והוא קובע את המעמד החוקי ואת בעלי הזכויות במקרקעין

איך זה ייתכן? האם יכולים למכור בלי ידיעת בעל המקרקעין?

התשובה טמונה ברישום זכויות במקרקעין.
רישום זכויות במקרקעין הינו רישום חשוב מאין כמוהו, והוא קובע את המעמד החוקי ואת בעלי הזכויות במקרקעין. 
אי רישום זכויותיו של ר' גרר מצב של "עסקאות סותרות במקרקעין" - כותרת קצרה לתאונה משפטית סבוכה עם תוצאות קשות. 

החוק מעניק לרשום בטאבו בנוגע לשטחים אלו שעברו הליך של הסדרה, חשיבות רבה - הוא מהווה ראייה חותכת כי כולם יודעים את המעמד החוקי של המקרקעין, בעליו ובעלי הזכויות בו

רשום זכויות והחשיבות

95% משטחה של מדינת ישראל עבר הליך של הסדרה, כלומר - של מדידה, מיפוי, חלוקה לשטחים ולחלקות וקביעת הבעלות בכל חלקה וחלקה. תוצאות הליך ההסדרה נרשם בפנקסי זכויות מקרקעין בלשכות רשום מקרקעין הפרוסות ברחבי המדינה ("טאבו"). 
החוק מעניק לרשום בטאבו בנוגע לשטחים אלו שעברו הליך של הסדרה, חשיבות רבה - הוא מהווה ראייה חותכת כי כולם יודעים את המעמד החוקי של המקרקעין, בעליו ובעלי הזכויות בו.

בעל זכות הבעלות הינו היחידי מבין בעלי יתר הזכויות במקרקעין, שלו הזכות להחזיק, להשתמש ולעשות כל דבר וכל עסקה בנכס, לתקופה בלתי מוגבלת, בכפוף לחוק ולכל הסכם כמובן

זכויות במקרקעין

זכות בעלות היא אחת מקבוצת זכויות במקרקעין המקנה חוק המקרקעין. זכויות במקרקעין נוספות כוללות, בין היתר, את זכות השכירות, משכנתא, זכות קדימה, זיקת הנאה וזכות החכירה. 

בעל זכות הבעלות הינו היחידי מבין בעלי יתר הזכויות במקרקעין, שלו הזכות להחזיק, להשתמש ולעשות כל דבר וכל עסקה בנכס, לתקופה בלתי מוגבלת, בכפוף לחוק ולכל הסכם כמובן. אולם, זכות הבעלות במקרקעין נתונה אך ורק לבעלים הרשום בפנקס הזכויות המתנהל בטאבו.

מי שלא רושם את זכויותיו בנכס מקרקעין מוסדר או לכל הפחות רושם הערת אזהרה לטובתו, ומזהיר כך כי נעשתה עסקה במקרקעין - עלול להפסיד

כיצד הופכים לבעלים של מקרקעין בישראל?

על פי החוק, כל עסקה במקרקעין, חייבת להירשם בטאבו, ומהמועד שנרשמה - הרישום מהווה גושפנקא סופית בנוגע לזהות בעל המקרקעין. אחרת, מדובר אך ורק בהתחייבות לעשות עסקה, כלומר, רק בזכות חוזית שתוקפה יפה בין הצדדים לחוזה בלבד.

מהמועד שאחד נרשם בפנקס הזכויות בטאבו כבעלים - מוקנית לו זכות הבעלות, ומאותו מועד הינו הבעלים החוקיים של נכס מקרקעין בישראל.

הרישום בטאבו של מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו - ומי שלא רושם את זכויותיו בנכס מקרקעין מוסדר או לכל הפחות רושם הערת אזהרה לטובתו, ומזהיר כך כי נעשתה עסקה במקרקעין - עלול להפסיד, כפי שקרה לר' - אי הרישום בטאבו גרר לעסקה סותרת במקרקעין ולאובדן זכויותיו במטע.
לכן, שימו לב: לא די בחתימת חוזה מכר, תשלום מלוא התמורה למוכר ואף מגורים בדירה  כדי להקנות לכם את זכות הבעלות בדירה. 

לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר, יש להשלים את עסקת המקרקעין על ידי העברת הזכויות משם המוכר לשם הקונה בפנקסי הזכויות בטאבו

איך אפשר להבטיח את זכויותיכם בנכס מקרקעין?

מאחר שלמה שכתוב בפנקס הזכויות בטאבו חשיבות רבה - 

1. טרום חתימת חוזה המכר - יש לברר בפנקס הזכויות בטאבו את מצבו המשפטי של הנכס, מי הוא בעליו החוקיים של הנכס, אילו עוד זכויות מקרקעין קיימות ולמי הן מוקנות, האם הנכס משועבד וכדומה;

2. מייד לאחר חתימת הסכם המכר בין המוכר לקונה - יש לרשום הערת אזהרה בפנקס הזכויות בטאבו, המזהיר אחרים כי נעשתה עסקה במקרקעין. 

3. לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר, יש להשלים את עסקת המקרקעין על ידי העברת הזכויות משם המוכר לשם הקונה בפנקסי הזכויות בטאבו. רק מאותו מועד, העסקה הושלמה, והקונה הפך לבעליו של הנכס. ללא רישום כזה מדובר רק בהתחייבות לעשות עסקה שמקנה לקונה זכות חוזית שתקפה רק בינו לבין הצד השני לחוזה, ועלולה להוות כר פורה לתאונות משפטיות ולאובדן זכויות. 

אי רישום הערת אזהרה במהירות האפשרית עלול להוביל לתאונות משפטיות ולאובדן זכויות

על חשיבותו של הרישום בטאבו ניתן ללמוד מסיפורו של ר'

כל טעותו של ר' מסתכמת בכך שהתמהמה, לא רשם את זכותו בקרקע במשך שנים, וחי לו בחו"ל בידיעה שהמטע מחכה לו כשישוב ארצה. מה שלא ידע זה, שבינתיים הבעלים הרשום של הקרקע הלך לעולמו, ובתו, היורשת, רשמה את הקרקע על שמה מכוח צו ירושה, על אף שידעה כי שזו כבר נמכרה. ולא רק זאת, היא אף הגדילה ומכרה לצד ג' את הקרקע על אף שידעה שזו כבר נמכרה.

זהו מצב של עסקאות סותרות, ובית המשפט נדרש להכריע למי שייכת הקרקע. 

בית המשפט קבע, כי הקרקע היא בבעלות של צד ג' שקנה את המטע, שילם עבורה ממיטב כספו לאחר שווידא, כי בפנקס הזכויות בטאבו, המוכרת היא הבעלים של הקרקע, ואף רשם הערת אזהרה לטובתו. 
אמנם המוכרת נהגה שלא בתום לב ומכרה ביודעין קרקע שאינה שלה, אבל הקונה, אשר התנהל בתום לב והסתמך על הרשום בפנקס הזכויות בטאבו - לא ידע זאת, ולכן זכותו כובדה וגברה על זכותו של ר'.

ומה באשר לר'? מאחר שבידו היתה האפשרות הקלה והזולה ביותר למנוע תאונה משפטית - הוא איבד את זכותו בקרקע והבין את כוחו של רישום הזכויות בטאבו.

חשוב שגם אתם תבינו את המסר - חשוב לרשום כל עסקה במקרקעין, בפנקס הזכויות בטאבו, כמה שיותר מהר, ולכל הפחות לוודא כי עד להשלמת רישום הזכויות בטאבו, יש לרשום במהירות האפשרית הערת אזהרה, משום שאי רישום הערת אזהרה במהירות האפשרית עלול להוביל לתאונות משפטיות ולאובדן זכויות. 

כאן המקום לציין, שאומנם הרישום בטאבו של מקרקעין מוסדרים מהווה גושפנקא סופית, אולם עקרון תום הלב חל ומחייב לפעול תמיד ביושר ובהגינות. 
כך למשל, אם למרות הרשום בטאבו, קיים לרוכש חשש כי לאחר יש זכות בנכס מקרקעין על אף הרשום בטאבו, והרוכש מתעלם מחשד זה, ובכל זאת מתקדם עם העסקה ,היה ואכן יתברר כי על אף הרשום בטאבו, לאחר נתונה הזכות במקרקעין – הרוכש עלול לשמוט את זכותו על אף שהוא הסתמך על הרשום בטאבו.

למרביתנו, נכס המקרקעין שלנו הינו הנכס היקר ביותר ולכן יש לשמור ולהגן עליו. 

עוד היום בדקו האם זכויותיכם בדירת המגורים, בביתכם, רשומות בטאבו!