פירוק של עסק מהווה תהליך קשה וכואב לכל הצדדים כמעט תמיד, אך כאשר השותפות היא לא רק בעסק אלא גם בנכס נדל"ני האתגרים הנלווים לפירוק השותפות רבים ומורכבים יותר. במקרה כזה בו שני אנשים הם בעלים משותפים של נכס נדל"ן מסחרי, בניין דירות, או קרקע לבניה, פירוק השיתוף ביניהם מצריך גם הליך ייחודי המכונה "פירוק שיתוף במקרקעין”.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין היא תביעה המוגשת על ידי בעלים של מקרקעין אשר רוצה להפסיק להיות בעלים שלהם. במקרה כזה מאחר שאין לבעלים יכולת למכור רק חלק מהנכס ללא הסכמת שותפיו בבעלות עליה, יתכן שייאלץ להגיש את התביעה הזו שמתחילה הליך של פירוק שיתוף במקרקעין
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין היא תביעה המוגשת על ידי בעלים של מקרקעין אשר רוצה להפסיק להיות בעלים שלהם. במקרה כזה מאחר שאין לבעלים יכולת למכור רק חלק מהנכס ללא הסכמת שותפיו בבעלות עליה, יתכן שייאלץ להגיש את התביעה הזו שמתחילה הליך של פירוק שיתוף במקרקעין. בכל מקרה בו ישנו יותר מבעלים אחד של המקרקעין, כדי שאחד מהבעלים יוכל "להשתחרר" מאותה בעלות על המקרקעין ושותפיו לבעלות מתנגדים לשחרורו, עליו לעשות זאת באמצעות הליך של פירוק שיתוף במקרקעין.
כאשר יורשים זוכים במסגרת ירושתם בבעלות על נכס נדל"ן - על מקרקעין, כל היורשים גם יחד יהיו בעלים משותפים של המקרקעין
באילו מקרים נוצר מצב של בעלות משותפת על מקרקעין?
במקרה של שותפות עסקית
שותפים לעסק מקימים יחד עסק וקונים משרד/חנות/בניין או קרקע. הם רושמים את הנכס שנרכש על שם שניהם וכך הם הופכים לבעלים במשותף של הקרקע.
במקרה של גירושים
בני זוג הקונים יחד נכס נדל"ן - דירה, בית, קרקע, שטח מקרקעין וכדומה וכך הם בעלים במשותף של מקרקעין.
במקרה של ירושה
כאשר יורשים זוכים במסגרת ירושתם בבעלות על נכס נדל"ן - על מקרקעין, כל היורשים גם יחד יהיו בעלים משותפים של המקרקעין.
בכל המקרים האלה אם אחד מבעלי המקרקעין מעוניין "לפרוש" ולהפסיק להיות בעלים של המקרקעין יתכן שיידרש להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
אם השותפים לא מצליחים להגיע להסכמה - אם בשל קשיי תקשורת, טינה, רצון לנקמה או חוסר הסכמה לגבי ערך המקרקעין ו/או גורלם, אז הצד שמעוניין למכור את חלקו במקרקעין יאלץ להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין
האם במקרים הנ"ל בהכרח יהיה צורך להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין?
לא. הצורך בהגשת תביעה תלוי בתגובתם של יתר הבעלים במקרקעין. לשם הבהרה נדרשת הדוגמא הבאה:
מחלוקת נתגלעה בין שותפים עסקיים ואחד מהם מעוניין לפרק את השותפות. במסגרת פירוק "החבילה", מציע אחד השותפים לשותפו לקנות ממנו את חלקו במקרקעין. השותפים נעזרים בשירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין ומנהלים משא ומתן סביב מכירתו של החלק היחסי של המוכר. במידה שיש הסכמה לגבי המחיר, עורך הדין ינסח הסכם מכר והשותף הקונה יעביר את הסכום הנדרש בתמורה לחלק הנמכר.
אולם, אם השותפים לא מצליחים להגיע להסכמה - אם בשל קשיי תקשורת, טינה, רצון לנקמה או חוסר הסכמה לגבי ערך המקרקעין ו/או גורלם, אז הצד שמעוניין למכור את חלקו במקרקעין יאלץ להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
במידה שמדובר בבני זוג המעוניינים בפירוק השיתוף במקרקעין על רקע גירושין, התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה. אם מדובר בשותפים עסקיים, התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין תוגש לבית המשפט המחוזי שבתחום סמכותו מצויים המקרקעין המדוברים
כיצד יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
יש לפנות לעורך דין שמתמחה במקרקעין, אשר יגיש את התביעה בבית המשפט הרלוונטי. כך, למשל, במידה שמדובר בבני זוג המעוניינים בפירוק השיתוף במקרקעין על רקע גירושין, התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה. אם מדובר בשותפים עסקיים, התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין תוגש לבית המשפט המחוזי שבתחום סמכותו מצויים המקרקעין המדוברים.
אם השותפים במקרקעין לא יצליחו להגיע להסכמה, בית המשפט יבצע את פירוק השיתוף במקרקעין בעצמו
מה קורה לאחר הגשת התביעה? מה כולל הליך פירוק השיתוף במקרקעין?
אלה הם שלבי הליך של פירוק שיתוף במקרקעין -
שלב ראשון - הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין כאמור.
שלב שני - דיון בתביעה
בית המשפט יבחן את התביעה ויפנה אל השותפים במקרקעין בניסיון להוביל לפירוק שיתוף בהסכמה תוך בירור ונטרול סלע המחלוקת.
שלב שלישי - פעולה אקטיבית של בית המשפט
אם השותפים במקרקעין לא יצליחו להגיע להסכמה, בית המשפט יבצע את פירוק השיתוף במקרקעין בעצמו.
במקרים בהם מדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, תתבצע מכירה של הנכס למרבה במחיר כשהתמורה בגינה תחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס
כיצד מבוצע פירוק השיתוף במקרקעין על ידי בית המשפט?
פירוק שיתוף במקרקעין על ידי בית המשפט נעשה באחת משתי דרכים: אם מתאפשר לחלק את המקרקעין חלוקה בעין - כלומר: כל חלק במקרקעין ניתן לרישום על ידי כל אחד מהבעלים במשותף, זו החלוקה שתתבצע. אפשרות זו מתקיימת למשל במקרה בו מדובר בבניין דירות. במקרה כזה כל בעלים יזכה במספר דירות יחסי לפי בעלותו.
לעומת זאת, במקרים בהם מדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, תתבצע מכירה של הנכס למרבה במחיר כשהתמורה בגינה תחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס.
שותף במקרקעין אשר מתנגד נחרצות לפירוק השיתוף, יכול להתנגד לחלוקה בעין או למכירה
האם יש אפשרות להתנגד לתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
לא ניתן להכריח אדם להישאר בעלים במשותף של מקרקעין אם הוא איננו רוצה בכך. על כן, במידה שמוגשת תביעת פירוק שיתוף במקרקעין היא כמעט תמיד תתקבל, אלא אם מתקיימות נסיבות חריגות, כמו, למשל, במקרה בו התביעה לפירוק השיתוף הוגשה בחוסר תום לב. יחד עם זאת, שותף במקרקעין אשר מתנגד נחרצות לפירוק השיתוף, יכול להתנגד לחלוקה בעין או למכירה, ואם בית המשפט יתרשם כי אחת האפשרויות אכן תגרום לו נזק, הוא יורה על מימוש פירוק השיתוף בדרך אלטרנטיבית שתפגע במידה הפחותה ביותר בשותפים.
