מקרקעין: רכוש משותף, חוזה שכירות והעברת דירה בטאבו

בירור לגבי מס רכישה של דירה ראשונה מקבלן

שאלה: רכשתי בשנת 2015 דירה מקבלן. זוהי דירתי הראשונה והיחידה, וסכום הרכישה היה נמוך מהסף המינימלי הנדרש לתשלום מס ועל כן לא פעלתי בנושא. כעת אני אמור לקבל את הדירה, אך הקבלן דורש אישור על תשלום מס רכישה. האם הייתי צריך בכל מקרה להגיש טופס 7002 למס הכנסה ושם להצהיר כי המס המחושב הוא 0 ? האם יש איזו דרך לקבל אישור רשמי ממס הכנסה על כך שאין לי מס רכישה לתשלום? 

תשובה: החובה לדווח על עסקה אינה קשורה בשווי העסקה. עלייך להגיש בהקדם דיווח על הרכישה. אינך צפוי להיות מחויב במס, ואולם אתה תיקנס בגין אי דיווח במועד (ותוכל לבקש פטור או הפחתה).

חדר המדרגות הוא חלק מהרכוש המשותף ואינו מיועד להצבת ארונות ו/או ציוד, אלא לצורך מעבר. מאידך, ניתן לקבל החלטות המסדירות שימושים כאלה, באסיפת הדיירים

שימוש בשטח משותף - חדר מדרגות

שאלה: אני גר בבניין מגורים. בחדר מדרגות יש שטח גדול בין הדירות. השכן לידי מעמיד ארונות ליד הבית שלו ואף מעמיד דברים ליד הבית שלי בטענה שיש הרבה שטח. לי אישית זה מאוד מפריע, לא נעים להיכנס הביתה כשיש אוסף של דברים בחוץ. האם מותר לו להעמיד מה שהוא רוצה בחדר המדרגות?

תשובה: חדר המדרגות הוא חלק מהרכוש המשותף ואינו מיועד להצבת ארונות ו/או ציוד, אלא לצורך מעבר. מאידך, ניתן לקבל החלטות המסדירות שימושים כאלה, באסיפת הדיירים. הערכאה המשפטית הראויה להכרעה בסכסוך מסוג זה היא המפקח על רישום המקרקעין, ואולם ראוי ורצוי לפנות תחילה אל נציגות הבית המשותף (ועד הבית) כדי שהיא תפעל בעניין.

זכותו של היחיד, שניתנה לו במסגרת ההצמדה, היא עניין מוגדר ותחום, והקושי של אותו בעל זכות לעשות שימוש באותו שטח אינו מקנה לו זכות יתרה ברכוש המשותף

חנייה בשביל גישה שאינו משמש בפועל כשביל גישה

שאלה: אני גרה בבניין משותף. אין לי חניה בטאבו. לשכן שלי יש חניה בטאבו שאינו יכול להשתמש בה מאחר שהחניה צרה ואין דרך להיכנס לחניה זו. לחניה מוגדר שביל גישה שאינו משמש כשביל גישה כי לא ניתן בפועל להיכנס לחניה - מדובר בשביל צר, עם עמודי בטון בצדדים שלא מאפשרים מעבר לחניה המדוברת. האם שביל הגישה מיועד אוטומטית לשכן שיש לו חניה בטאבו למרות שאינו יכול בשום צורה להשתמש בחניה שלו? או שהזכות לחנות בשביל הגישה היא של כל הדיירים מאחר שאין שום אפשרות להיכנס משביל גישה זה לחניות אחרות.

תשובה: קשה לדעת מתיאור הדברים את המצב המדויק ולכן אביא את קווי המתאר בלבד: בבית המשותף ישנם מספר סוגי שטחים: ישנן דירות (שהן החלקים המשמשים למגורים), ישנו רכוש משותף שהוא חלק הבית המסור לכלל בעלי הדירות לצורך שימוש של כולם ללא יכולת של הפרט למנוע מאחרים את השימוש הסביר בו וישנן הצמדות לדירות (שהן שטחים שבמהותם יכולים היו לשמש כרכוש משותף ובפועל הוצאו ממנו ומיועדים לשימוש של בעלי דירה מסוימת). זכותו של היחיד, שניתנה לו במסגרת ההצמדה, היא עניין מוגדר ותחום, והקושי של אותו בעל זכות לעשות שימוש באותו שטח אינו מקנה לו זכות יתרה ברכוש המשותף.

ראשית - יש לכאורה לרשום את הדירה על שמך ועל שם הגרוש. לפעולה זו את נזקקת לחתימתו, אשר יכולה להינתן גם ע"י צד שלישי המחזיק בייפוי כוח מתאים. הפעולה השנייה היא העברת מחצית הדירה משמו לשמך, מכוח ההסכמה אליה הגעתם 

העברת דירה בטאבו לאחר גירושין

שאלה: בעלי לשעבר ואני התגרשנו ולא טיפלנו בנושא של הדירה. היה לנו הסכם בעל פה שהדירה תישאר ברשותי, ואכן אני שילמתי את מלוא המשכנתא. לאחרונה הובא לידיעתי שהדירה לא נרשמה כיאות לפני 25 שנה ובעלי ואני מופיעים בטאבו כהערת אזהרה. עוה"ד שטפל נפטר. החלטתי לטפל בזה בעצמי. הגרוש שלי גר בארה"ב ובהתחלה הביע רצון לעזור אך לאחרונה ניתק מגע. לי, מיותר לציין, יש הרגשה רעה מאד. גם מהתנהלותי וגם מהרגשתי שהוא מתכנן כנראה נקמה. איזה כלים משפטיים וחוקיים יש בידי כדי לאלץ אותו לשתף פעולה להעביר את הדירה על שמנו בראשית ואחר כך לתת את חלקו מתנה לבתי? החוכרים המקוריים נתנו בידי יפוי כח בלתי חוזר שנותן לי רשות לעשות בדירה כרצוני. אבל בשטרות המכר הגרוש שלי צריך לחתום. האין זה כך?

תשובה: למעשה שאלתך נוגעת לשתי פעולות נפרדות: ראשית - יש לכאורה לרשום את הדירה על שמך ועל שם הגרוש. לפעולה זו את נזקקת לחתימתו, אשר יכולה להינתן גם ע"י צד שלישי המחזיק בייפוי כוח מתאים. הפעולה השנייה היא העברת מחצית הדירה משמו לשמך, מכוח ההסכמה אליה הגעתם (ואשר אינה מעוגנת במסמך). ככל שאינו משתף פעולה, נראה שהמסלול הוא הגשת תביעה נגדו, קבלת אישור בית המשפט להמצאת כתב התביעה אליו לחו"ל, והתנהלות משפטית עד לקבלת החלטה/פסק דין/צו מתאים לרישום הדירה על שמך בשלמות.

אם אין זכות של המשכיר לקצר את תקופת השכירות אזי הוא מנוע משפטית מלעשות כן

הפרת חוזה שכירות - אופציה לשנתיים

שאלה: חתמתי חוזה שכירות מול השוכרת של הנכס עד 31/1/18, עם אופציה לעוד שנתיים נוספות, אך האופציה שלה ולא שלי. עקב קושי כלכלי אני נאלצת למכור את הבית, אך קשה לי למכור אותו עם עוד שנתיים אופציה אצלה. האם יש אפשרות להפר חוזה? ומה ההשלכות של זה?

תשובה: הסכם שכירות - כמו כל הסכם - נועד להיות מקוים. אם אין זכות של המשכיר לקצר את תקופת השכירות אזי הוא מנוע משפטית מלעשות כן. האפשרויות שבפניך: א. למכור את הדירה כנכס תפוס ומניב. ב. להגיע להבנות חדשות עם השוכרת ביחס לשינוי הסכם השכירות הנוכחי. שינוי ההסכם הנוכחי יכול שיהיה עם מתן תמורה כלשהי (סוג של פיצוי) לשוכרת המשנה את מצבה לרעה.

בעבר היה הבדל שנגזר מחלות מס בולים על הרישום. הסכום המצוין הוא גם הסכום שלכאורה אפשר להפקיד לצורך מחיקת המשכנתא מהרישום, אלא שההוראות בעניין אינן מיושמות כלל וכלל

ציון סכום משכנתא ברישום בטאבו

שאלה: אילו יתרונות וחסרונות יש לציון גובה המשכנתא שנלקחה על דירה שרכשתי ונרשמה בטאבו על שמי ?

תשובה: אין לדבר משמעות אופרטיבית אמיתית. מעבר לנדרש ארחיב כדלהלן: בעבר היה הבדל שנגזר מחלות מס בולים על הרישום. הסכום המצוין הוא גם הסכום שלכאורה אפשר להפקיד לצורך מחיקת המשכנתא מהרישום, אלא שההוראות בעניין אינן מיושמות כלל וכלל.