בשנים האחרונות נתקבלו מספר תיקונים לחוק מיסוי מקרקעין. התיקונים לחוק ביטלו באופן גורף את הפטורים השונים ממס שבח שהיו נהוגים עד אז לגבי עסקאות בנכסי מקרקעין. לא עוד פטור ממס שבח במכירת דירה כל ארבע שנים, לא עוד פטור בהעברות ללא תמורה בין אחים (המחוקק הבין כבר מזמן שאחים לא מעניקים האחד לשני מתנות אלא לשם תכנון מס משפחתי). הפטור היחיד שנותר הוא במכירת דירת מגורים יחידה בלבד, שם הותר הפטור ממס על כנו. מטרת התיקונים וביטול הפטורים הייתה לצמצם את הכדאיות בהשקעה בנדל"ן להשקעה ולהגדיל את היצע דירות המגורים בשוק הנדל"ן.
מס רכישה ברכישת דירה שנייה הועלה משמעותית ויכול להגיע במקרים מסוימים לעשרה אחוזים ממחיר הדירה
מאז שהתיקונים נכנסו לתוקף, כל מכירת דירה של מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, מחויבת בתשלום מס שבח. מס רכישה ברכישת דירה שניה הועלה משמעותית ויכול להגיע במקרים מסוימים לעשרה אחוזים ממחיר הדירה! יחד עם זאת, המחוקק בחר להותיר על כנם שני פטורים ממס גם במקרים שלאותם מוכרים יש נכסים נוספים. שני הפטורים הללו מהווים מקלטי מס חוקיים ולגיטימיים, כאשר בדרך כלל רק עורכי דין העוסקים בשילוב שבין דיני משפחה ומיסוי מקרקעין מודעים להם. הראשון הוא פטור ממס על מכירת דירת ירושה, בכפוף למספר תנאים שנקבעו בחוק, והשני הוא פטור ממס על העברות של נכסי נדל"ן אגב גירושין בתוך המשפחה.
מהו הפטור ממס שבח על נכסי נדל"ן שהועברו בירושה?
ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שנתקבלה בירושה, ובתכנון מס נכון המושג באמצעות הסכם בין יורשים, ההעברות בין היורשים כלל לא מהוות "אירוע מס".
היורשים זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה שנתקבלה בירושה, בלא קשר למספר נכסי הנדל"ן שנמצאים בבעלותם לפניה. זאת, בתנאי שהירושה עומדת בשלושה תנאים מצטברים
מהו פטור ממס שבח על ירושת דירה יחידה?
היורשים זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה שנתקבלה בירושה, בלא קשר למספר נכסי הנדל"ן שנמצאים בבעלותם לפניה. זאת, בתנאי שהירושה עומדת בשלושת התנאים המצטברים הבאים: היורשים הם צאצאים של המוריש; המוריש הותיר רק דירה אחת כירושה; ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו היה זוכה בפטור ממס שבח.
לדוגמה, מקרה שקרה - בני זוג נשואים, שההורים של שניהם נפטרו בסמיכות, מצאו עצמם יורשים שתי דירות (אחת לבעל ואחת לאשה), בעת שבבעלותם הייתה כבר דירה אחת - זו שבה התגוררו. כך, על אף שהפכו לבעלים של 3 דירות, היו זכאים לפטור ממס במכירת שלושתן. הדירה שלהם - משום שהייתה זו דירה יחידה, כל אחת מהדירות של ההורים, כי כל הורה הוריש אותה לצאצא שלו, וזו היתה דירתו היחידה של ההורה ואילו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור ממס שבח.
הדבר אפשר לבני הזוג למכור את 3 הדירות ולרכוש דירה אחת מרווחת יותר, שלא היו מסוגלים להרשות לעצמם אילו היו נדרשים לשלם את מס השבח על מכירת שלושתן. מבחינת טובת הכלל, לשוק הנדל"ן למגורים שוחררו כך 3 דירות.
סעיף 110 לחוק הירושה קובע, כי אם מושג הסכם בין היורשים לחלוקת נכסי העזבון, לאחר שהוצא צו הירושה (או צו קיום צוואה) אך לפני הרישום בטאבו, אזי העברת הנכסים בין היורשים אינה נחשבת לאירוע מס
מהו פטור ממס שבח אגב הסכם ירושה?
סעיף 110 לחוק הירושה קובע, כי אם מושג הסכם בין היורשים לחלוקת נכסי העזבון, לאחר שהוצא צו הירושה (או צו קיום צוואה) אך לפני הרישום בטאבו, אזי העברת הנכסים בין היורשים אינה נחשבת לאירוע מס, ואינה כרוכה בתשלום מס שבח. במלים אחרות, נכסי הנדל"ן, גם אם הם מרובים, מועברים לרישום בטאבו בהתאם להסכם היורשים בלא צורך לדווח לרשויות המס. התנאי לכך הוא, כי תשלומי האיזון יעשו מתוך נכסי העזבון ואיש לא יביא "כסף מהבית". מדובר בהליך חד פעמי, שבו המחוקק מאפשר ליורשים לעשות באופן מכוון איזון בשווי כלל הירושה, שלא יכול להופיע בצו הירושה עצמו.
למשל, מקרה של שלושה אחים שירשו מאביהם שתי דירות וסכום כסף נאה. לאחר קבלת צו הירושה הם בחרו לערוך הסכם ירושה, במסגרתו שניים מהאחים קיבלו דירה אחת כל אחד, והשלישי קיבל את הכסף שהותירו ההורים בעזבונם. מדובר למעשה בתכנון מס, שהחוק מתיר, ובמסגרתו, הירושה מחולקת בצורה מאוזנת ובהסכמה ובלא שהחלוקה והעברת הזכויות בדירות תהווה ארוע מס .
סעיף 110 לחוק הירושה מתייחס כמובן גם למקרים מורכבים בהרבה, ומאפשר בתכנון מס נכון קבלת פטור ממיסוי העשוי בתכנון לטווח הארוך להיות שווה מיליונים . למשל, מקרה של אח ואחות, אשר ירשו מאביהם דירות רבות ונכסי נדל"ן נוספים. לאחר שהתקבל צו הירושה, משרד הח"מ בקש הערכת שמאי של שווי כל הדירות ונכסי הנדל"ן. על סמך הערכות השמאי, האח והאחות הגיעו להסכם ירושה במסגרתו הנכסים חולקו ביניהם בצורה שאיזנה את השווי הכולל של כולם - בפועל, אחד מהם קיבל ארבעה נכסי נדל"ן יקרים בעוד שהשנייה קיבלה שישה נכסי נדל"ן זולים יותר.
הסכם הירושה תוכנן כך, שבפועל, האח והאחות רשמו דירה אחת על שמו של כל אחד מהילדים שלהם - ארבעה נכסי נדל"ן על שם כל אחת מילדיו של האח, ושישה על שם כל אחד מילדי האחות. פירושו של דבר, שלאחר תקופת הצינון שהוגדרה בחוק, כל ילד מכר את הדירה שלו בלא לשלם מס שבח, מאחר שזו הייתה הדירה היחידה שבבעלותו.
בסופו של דבר, בתכנון לטווח ארוך, האח והאחות מנעו מעצמם הפסדים של מיליוני שקלים שהיו נדרשים לשלם במכירת הנכסים הללו ללא תכנון המס באמצעות הסכם ירושה.
תכנון מס נכון יכול לפתור מראש מחלוקות רבות, במיוחד כאשר רואים שהרווח הנובע מאי תשלום המס עולה על הרווח מניצחון בסכסוך הירושה
מהם היתרונות של פטור זה לטובת הכלל?
מקרי ירושה הם פתח לסכסוכי יורשים, העלולים להמשך שנים רבות, ולעלות ממון רב הן למי שמצויים בסכסוך והן למערכת המשפט. תכנון מס נכון יכול לפתור מראש מחלוקות רבות, במיוחד כאשר רואים שהרווח הנובע מאי תשלום המס עולה על הרווח מניצחון בסכסוך הירושה. וגם כאן, הפטור ממס מתמרץ את הבעלים החדשים של נכסי הנדל"ן, חלקם או כולם, לשחרר דירות נוספות לשוק הנדל"ן למגורים.
המחוקק רואה במכירת נכסי נדלן בתוך המשפחה במסגרת הסכם גירושין כ"העברת דירה אגב גירושין" ולכן היא אינה נחשבת כאירוע מס
מהו הפטור ממס אגב גירושין?
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע,כי עסקאות נדל"ן הנעשות אגב גירושין אינן נחשבות כאירוע מס ואינן מדווחות לרשויות המס, גם אם מדובר בריבוי נכסים.
ברוב המקרים בהם בני זוג מתגרשים, הדירה המשותפת וכן נכסי נדל"ן אחרים נמכרים. בעת עריכת הסכם הגירושים ניתן לערוך חלוקה מאוזנת של הנכסים הללו, לאחר ששמאי העריך את שווים. המחוקק רואה במכירת נכסי נדלן בתוך המשפחה במסגרת הסכם גירושין כ"העברת דירה אגב גירושין" ולכן היא אינה נחשבת כאירוע מס, אינה מדווחת לרשויות ומכירתה פטורה ממס - הן מס שבח והן מס רכישה. הסכם הגירושין יכול גם לכלול העברה של הנכסים ורישומם על שם הילדים, וכל עוד כל ילד לא מקבל יותר מנכס אחד כרשום על שמו, ושאר הסכם הגירושין יוצר חלוקה מאוזנת של הרכוש, גם הדירה שהועברה ונרשמה על שם הילד, פטורה ממס בעת מכירתה (בתנאי שזו דירתו היחידה).
מדוע חשוב לתכנן מקלטי מס אלו מראש ולבצעם בהקדם?
החקיקה בתחום מיסוי מקרקעין עברה מהפכה של ממש ומשתנה באופן תדיר, ומה שתקף היום ייתכן שלא יהיה בר תוקף בעתיד. זאת ועוד, במקרים רבים ראינו כי תיקונים לחוק הוחלו פעמים רבות רטרואקטיבית ולא התייחסו רק למקרים עתידיים. זו הסיבה מדוע כדאי לעשות שימוש בשני הפטורים שהוצגו כעת, ושהמחוקק הותירם, לפחות נכון להיום.
המוריש, למשל, הכותב צוואה בעודו בחיים, יכול לבצע תכנון מס מראש ולדאוג לחלוקת הרכוש בצורה מאוזנת, כך שיימנע הצורך מיורשיו להגיע להסכמה בעצמם. חלופה אחרת היא להוסיף לצוואה סעיף הממליץ ליורשים לערוך הסכם ירושה מאוזן בטרם הרישום בטאבו, בהנחה שבעת הוצאת צו הירושה, מקלטי המס האלה ייוותרו על כנם ולא ישונו גם הם.
לסיכום, המחוקק אמנם ביטל את רוב הפטורים ממס שהיו נהוגים עד לא מזמן בעסקאות נדל"ן, אך הוא השאיר שניים מהם. חשוב לקחת זאת בחשבון בעת מקרים של ירושה וגירושין, ולמנוע כך הפסדים רבים שאינם הכרחיים.
* האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב זאפמשפטי
