מס שבח: הרפורמה ש'חנקה' את הפטורים

תיקון מס’ 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) גרר רפורמה בתחום מיסוי המקרקעין שלא רק ששינתה את תחום מיסוי המקרקעין באופן נרחב, אלא גם הפכה את מלאכת חישוב המס למסורבלת, מורכבת וקשה. אם אתה מוכר דירה אתה ודאי מתקשה לחשב כמה מס עליך לשלם בגין הרווח ממכירתה, מתלבט לגבי שיעורי מס שבח, תוהה אילו פטורים והקלות מגיעות לך, מנסה להבין כיצד הרפורמה שינתה את פני הדברים ורוצה לדעת מהי השורה התחתונה. 

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על בעל מקרקעין שמוכר את הנכס שבבעלותו. שיעור המס נגזר מתוך הרווח ממכירת הדירה והוא מחושב לפי הפער בין המחיר בו נרכשה הדירה למחיר שנתקבל תמורתה בעת המכירה.

מה קובעת הרפורמה במיסוי מקרקעין משנת 2014 לגבי מס שבח?

הרפורמה גררה שני שינויים מרכזיים במיסוי של מכירת דירה: האחד, צמצום ההקלות והפטורים ממס שבח; והשני, סרבול ומורכבות בחישוב המס. האופן בו השתנו פני הדברים תלוי במאפייני הנכס וחישוב המס שיוטל עליך כמוכר דירה תלוי בשאלות רבות, ביניהן מאפייני הדירה ותאריך המכירה ולפיכך יש להתייחס לנסיבות הרכישה:

במידה שיש ברשותך דירה אחת בלבד

יש לבחון האם חל הפטור שניתן עבור דירת מגורים מזכה. על פי ההגדרות הקיימות בחוק ובפסיקה דירת מגורים מזכה היא:

1. דירה יחידה.

2. בבעלותך 18 חודשים לפחות טרם המכירה.

3. דירה שבנייתה הסתיימה.

4. אתה - בעל הדירה - הינך אדם פרטי (לא חברה).

5. הדירה שימשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים בארבע השנים שלפני המכירה, או במהלך 80% מהתקופה שלגביה מחושב השבח. 

6. גם גן ילדים ובית כנסת ייחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות שלא שימשו למגורים.

במידה שהינך תושב חוץ ומכרת דירת מגורים בישראל

עקב התיקון בחוק לא תיהנה מפטור והקלות במס שבח.

במידה שבבעלותך יותר מדירה אחת

טרם התיקון מה שהשפיע על קבלת פטור היה מועד מכירת הדירה: לשאלה כמה דירות יש בבעלות המוכר לא היתה חשיבות והשפעה, משום שהוא יכול היה ליהנות ממס שבח פעם בארבע שנים. כלומר, עד ליום 31 בדצמבר 2013, היית פטור ממס שבח אם מכרת דירת מגורים יחידה פעם בארבע שנים. בפועל, המצב אפשר לבעלי מספר דירות למכור כל ארבע שנים דירה אחת ולקבל פטור ממס שבח ללא כל חשיבות למספר הדירות שבבעלותם. אולם עקב הרפורמה פטור זה התבטל.

במידה שמדובר בדירה שקבלת בירושה 

טרם התיקון מכירה של דירה שנתקבלה בירושה לא גררה לרוב חובת תשלום מס שבח. כיום, עקב התיקון אתה, כיורש, תוכל ליהנות מפטור ממס שבח רק במקרים הבאים - אם הינך בן זוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, והמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד טרם פטירתו, ולו היה בחיים היה נהנה מפטור ממס.
חשוב לציין, כי מוכר שלא נהנה מפטור ממס שבח יכול ליהנות מהקלות שיצמצמו את שיעור המס.

כיצד יכול מוכר ליהנות מהקלות במס שבח עכשיו כשהפטורים מבוטלים?

עקב הרפורמה חשוב מאד לפנות לעורך דין מומחה למקרקעין כדאי לעשות תכנון מס אופטימלי שיאפשר ניצול מיטבי של האמצעים המגוונים שעשויים להוביל לצמצום השומה. מעבר לכך, חישוב המס הפך למלאכה מורכבת ומסובכת, ולכן חשובים ביותר מעורבות ופעולה של איש מקצוע בעל ידע, כלים, מיומנויות וניסיון. אחד האמצעים היעילים ביותר להקל על המוכר ולצמצם את שיעור מס השבח הוא באמצעות מה שמכונה תכנון לינארי או הגנה לינארית.

התיקון ביטל את הפטור המאפשר מכירת דירת מגורים יחידה בארבע שנים. כיום, על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי, לפיו שיעור המס יחושב לפי התקופה בה היתה הדירה בבעלות המוכר הנישום

מה זו הגנה לינארית?

זהו אמצעי המיושם בעת תכנון מס שבח ואשר מאפשר להכיל באופן לינארי את חובת תשלום מס השבח שתפחה לממדים נרחבים עקב הרפורמה. כאמור, התיקון ביטל את הפטור המאפשר מכירת דירת מגורים יחידה בארבע שנים. כיום, על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי, לפיו שיעור המס יחושב לפי התקופה בה היתה הדירה בבעלות המוכר הנישום. כדי להבין את האופן בו מיושם תכנון לינארי יש לבחון מהו שיעורו של מס השבח וכיצד הוא מחושב.

מהו, אם כן, שיעורו של מס שבח?

כאמור, הרפורמה במיסוי המקרקעין הכבידה מאד על היכולת לחשב את שיעורו מס השבח. מעבר לכך ששיעור מס שבח הוא נגזרת של הרווח, שהינו הפער בין מחיר הדירה בעת קנייתה לבין המחיר בה נמכרה. יש גם חשיבות למועד מכירתה של הדירה. 

לפי התיקון שיעור מס השבח הוא 25%. אבל חובת מס זו חלה רק משנת 2014. כלומר, במידה שבשנים שקדמו לכניסת הרפורמה לתוקף נהנה בעל הדירה מפטור, אזי חישוב שיעור מס השבח יקח בחשבון את השנים טרם הרפורמה. במקרה הזה הרווח ממנו ייגזר שיעור המס הוא הרווח היחסי מ-2014 ואילך בלבד, ואילו עבור התקופה שלפני 2014 לא יוטל מס שבח או ששיעורו יהיה נמוך יותר. 

לשם המחשה נשתמש בדוגמא הבאה: מוכר מחזיק בשתי דירות ומוכר אחת מהן. הדירה הנמכרת נרכשה בשנת 2006 תמורת מיליון ש"ח ונמכרה כעבור עשר שנים, בשנת 2016, תמורת שני מיליון ש"ח. הרווח הוא מיליון ש"ח על פני תקופה של 10 שנים. 

לשם חישוב המס יש לחלק את הרווח הזה לשתי תקופות המגיעות לתקופה הכוללת של 10 שנים, כך: התקופה הראשונה, במהלכה לא חל מס שבח ולגביה יישמר הפטור. והתקופה השנייה החל מינואר 2014 שבגינה אין פטור על הרווח ומשום כך יש לשלם עליו שיעור של 25% מס שבח. לשם החישוב מחלקים את סך כל הרווח, קרי, מיליון שקל על פני כל התקופה, כלומר: 10 שנים, מה שנותן למעשה רווח של 100,000 ש"ח בכל שנה. מאחר שהתקופה בה לא חל הפטור היא התקופה היחידה המחייבת בתשלום 25% מהרווח ומדובר בתקופה של שלוש שנים, יש להכפיל 100,000 בשלוש שנים. זהו הרווח ממנו ייגזרו 25% אחוזי מס, כלומר 25% מ300,000- ש"ח.

לסיכום, הרפורמה במיסוי המקרקעין מקשה מאד על מוכרי הדירות והופכת את מס השבח למכביד. הדרך להקל על המוכרים היא תכנון מס אופטימלי מעורך דין מיומן.