יותר ויותר משקיעים ישראלים מפנים את הונם הפנוי לרכישת נכסי נדל"ן להשכרה בחו"ל, בכלל, ובארצות הברית, בפרט. אחת מהטיות החשיבה הנפוצות ביותר בקרב אותם משקיעים פרטיים היא הנטייה לחשוב שהמדד העיקרי בבחינת כדאיות ההשקעה הוא מחיר הנכס, והתשואה הצפויה, וכי ייעוץ וליווי משפטי בעת ביצוע ההשקעה הוא הוצאה מיותרת שכדאי לחסוך אותה.
ישנה חשיבות רבה לקבלת ליווי מקצועי מטעם מי שאינם שותפים לעסקה ומתווכים בה, ושאין להם אינטרס במכירה. גורם חיצוני כזה, שהוא בעל ידע בשוק הנדל"ן שבו מתבצעת העסקה, יסייע למשקיע לקבל החלטות טובות, נכונות ומושכלות, מבלי שיצטרך להסתמך על המידע המגיע ממוכר הנכס בלבד
מדוע חשוב לקבל ייעוץ לפני ובעת ביצוע השקעת נדל"ן בחו"ל?
למשקיעים רבים נטייה לחסוך כסף ולרכוש דירה בחו"ל ללא התייעצות עם אנשי מקצוע, למשל, ולבצע עסקאות ישירות דרך חברות תיווך אשר מפרסמות באתרי האינטרנט, תוך הסתמכות על אותן חברות כמקור המידע העיקרי אם לא הבלעדי. עסקאות כאלה מסתיימות פעמים רבות בהבטחות שווא, מפח נפש, איבוד כספים ועסקאות לא טובות שבמסגרתן נרכשות דירות שאינן ראויות למגורים, וכדי שיהיו ראויות למגורים דרוש בהן שיפוץ נרחב או שהתשואה עליהן נמוכה במיוחד, או שהן מצויות בשכונות מגורים עם בעיות קשות, שהעיסוק בהן עם השוכרים הפוטנציאליים בעייתי וקשה גם הוא.
בשל האמור לעיל, ישנה חשיבות רבה לקבלת ליווי מקצועי מטעם מי שאינם שותפים לעסקה ומתווכים בה, ושאין להם אינטרס במכירה. גורם חיצוני כזה, שהוא בעל ידע בשוק הנדל"ן שבו מתבצעת העסקה, יסייע למשקיע לקבל החלטות טובות, נכונות ומושכלות, מבלי שיצטרך להסתמך על המידע המגיע ממוכר הנכס בלבד.
חשוב לבחור את מיקום הנכס בקפידה. בבחירת לוקיישן כדאי לוודא שהאוכלוסייה המתגוררת באזור היא אוכלוסייה שאפשר להתנהל מולה בקלות והיא בעלת אמצעים מתאימים ומספיקים לשכירת דירה. כך, ניתן להימנע מרכישת נכסים הנראים כמבטיחים וזולים, והממוקמים באזורים שבהם אחוזי אבטלה, פשע וצריכת סמים גבוהה
מהם הדברים שכדאי לקחת בחשבון כשרוכשים נכס נדל"ן בארצות הברית?
הבדיקות המקדמיות שמומלץ לבחון בעת שקילת כדאיותה של עסקת נדל"ן בארצות הברית כוללות בדיקת היתכנות כלכלית, סוג האוכלוסיה ורמתה הסוצויאקונומית, בדיקת רישום הבעלות על הנכס, בדיקת מצב הנכס ומיקומו, וכן התשואה הצפויה מהשכרתו.
לפני הכל, חשוב לבחור את מיקום הנכס בקפידה. בבחירת לוקיישן כדאי לוודא שהאוכלוסייה המתגוררת באזור היא אוכלוסייה שאפשר להתנהל מולה בקלות והיא בעלת אמצעים מתאימים ומספיקים לשכירת דירה. כך, ניתן להימנע מרכישת נכסים הנראים כמבטיחים וזולים, והממוקמים באזורים שבהם אחוזי אבטלה, פשע וצריכת סמים גבוהה, שתושביהם צפויים להתקשות לשלם דמי שכירות ו/או להתמיד בהם לאורך זמן.
בעת בחינת מיקום הנכס יש גם לבדוק שהמחיר המוצע משקף את מחירי הנכסים באזור ולוודא שלא רוכשים נכס שהוא יקר מדי, אטרקטיבי ככל שיהיה, אחרת התשואה תהיה נמוכה יותר או פחות משתלמת ביחס להשקעות נדל"ן דומות באזור. לכן, ישנה גם חשיבות רבה לבדיקת דמי השכירות המתקבלים על נכסים דומים באזור ולאמוד את התשואה הצפויה.
לבסוף, כדאי לבדוק האם הנכס צפוי לענות על צרכי השוכרים הפוטנציאליים, כלומר, האם הוא מצוי בקרבה למקומות ומרכזי עבודה, מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים ועוד.
אחרי שמאתרים נכס מתאים, באזור שהמשקיע מצא אותו ככדאי, רצוי לרכוש נכס אשר מושכר לתקופת שכירות ארוכה. כמו כן במידה שאין שוכר, יש לוודא שהנכס ראוי למגורים ושאין צורך לשפץ אותו
כיצד נוכל לוודא מה מצב הנכס והאם הוא ראוי למגורים?
אחרי שמאתרים נכס מתאים, באזור שהמשקיע מצא אותו ככדאי, רצוי לרכוש נכס אשר מושכר לתקופת שכירות ארוכה. כמו כן במידה שאין שוכר, יש לוודא שהנכס ראוי למגורים ושאין צורך לשפץ אותו. ככל שצריך לשפץ נכס כזה, עלות השיפוץ צריכה לקבל ביטוי במחיר הנכס. בכל אזור שבו מוצעים נכסי נדל"ן להשקעה בארצות הברית ישנן חברות מקומיות, שתפקידן לבדוק את הנכס, האם הוא ראוי למגורים, והאם קיימות בו בעיות שונות הדורשות טיפול.
למשל, באזורים שונים בארצות הברית מרבית חומרי הבניין הם עץ, ולכן יש לוודא שהנכס אינו סובל מפטרת עץ, תולעים וטרמיטים, העשויים לדרוש טיפול מקיף כדי להפוך אותו לראוי למגורים, לפני שיוצע להשכרה בשוק הנדל"ן המקומי.
כאשר מתגלות בעיות כאלו ואחרות, יש לאמוד את ההוצאות הצפויות לפתרונן ולוודא שהעלויות אינן גבוהות מדי והופכות את ההשקעה ללא כדאית.
מומלץ לעמוד על טיבה של החברה המתווכת בין המוכרים לבין הקונה ועל אמינותה. בין השאר, כדאי לבדוק את הרקע, הוותק והמוניטין שלה בשוק הנדל"ן המקומי שבו מבקשים לבצע את העסקה
מה מומלץ לעשות לאחר שכבר נבחר נכס מתאים ונמצא ראוי למגורים?
בשלב הראשון של העסקה מומלץ לעמוד על טיבה של החברה המתווכת בין המוכרים לבין הקונה ועל אמינותה. בין השאר, כדאי לבדוק את הרקע, הוותק והמוניטין שלה בשוק הנדל"ן המקומי שבו מבקשים לבצע את העסקה, כמו גם האם היא זכתה להמלצות מטעם משקיעים זרים ומקומיים אחרים.
לאחר שעסקת הרכישה של השקעת נדל"ן נחתמת, כספי הרכישה מועברים לחשבון נאמנות של חברת טייטל מקומית בארצות הברית, המבצעת את כל הבדיקות לגבי הנכס הספציפי, ומייצרת את כל מסמכי הרישום עבור הרוכש
מה כוללים תהליכי הרכישה?
לאחר שעסקת הרכישה של השקעת נדל"ן נחתמת, כספי הרכישה מועברים לחשבון נאמנות של חברת טייטל מקומית בארצות הברית, המבצעת את כל הבדיקות לגבי הנכס הספציפי, ומייצרת את כל מסמכי הרישום עבור הרוכש, ועד שזה לא קורה, כספי הרכישה מוחזקים בידיה בנאמנות. בסופו של התהליך הבעלות על הנכס נרשמת על שם המוכר, בתמורה להעברת הכספים למוכר.
מדובר אמנם בעניין פרוצדורלי, אך יש חשיבות רבה בצורך לוודא כי העברת הבעלות נעשית בצורה נכונה, ראויה ומלאה. כאמור, ישנן חברות ייעודיות שמתמחות בכך, והן אחראיות לבדוק ולוודא כי הליכי העסקה בוצעו כראוי, בודקות כי כל המסמכים קיימים ותקינים ובסופו של התהליך רישום הבעלות.
לאחר שנכס הנדל"ן להשקעה נרכש, יש לבחור חברת ניהול ולערוך עמה הסכם נוסף
ניהול הנכס לאחר ביצוע ההשקעה
לאחר שנכס הנדל"ן להשקעה נרכש, יש לבחור חברת ניהול ולערוך עמה הסכם נוסף. חברת הניהול היא נציגת המשכיר מול שוכרים פוטנציאליים, אחראית לגביית שכר הדירה והעברתו לבעל הנכס וכן לניהול השוטף של הנכס ולכל ההתנהלות מול השוכר.
עוה"ד מוודא, כי הרוכשים קיבלו את מירב המידע הנדרש לביצוע העסקה, מבצע בדיקת מסמכי הטייטל, ואף יכול לסייע לרוכשים באיתור מיקום ונכס מתאימים לצרכי ההשקעה שלהם
מה תפקידו של הייעוץ המשפטי המומחה?
עורך דין ישראלי המתמחה בעסקאות והשקעות בנדל"ן, ומתמצא בשוק היעד ארה"ב, אמנם אינו יכול לשמש כנציג משפטי מוסמך מול הרשויות בארצות הברית, אך הוא מייצג את הרוכשים בהסכמים מול חברות מקומיות המציעות השקעה בנכסים בארה"ב. עוה"ד מוודא, כי הרוכשים קיבלו את מירב המידע הנדרש לביצוע העסקה, מבצע בדיקת מסמכי הטייטל, ואף יכול לסייע לרוכשים באיתור מיקום ונכס מתאימים לצרכי ההשקעה שלהם. עורך דין כזה מלווה את תהליך הרכישה וההשקעה מתחילתו עד סופו ויכול למנוע הוצאת כספים מיותרת ומפח נפש בשל רכישת נכסים שעל הנייר נראים טובים, אך בפועל מתבררים כהשקעה בעייתית ולא כדאית בעליל.
לסיכום, כל הבדיקות המקדימות לפני הכניסה לביצוע העסקה, וכן העבודה עם גורמים מקצועיים המבטיחים את תקינות ביצועה וכן את ניהול ההשקעה לאחריה, יבטיחו למשקיעים בנדל"ן בארצות הברית כי הם נכנסים לעסקה טובה וראויה, שתכניס להם תשואה מיטבית לאורך זמן. ליווי וייעוץ מקצועי מתאים מאפשרים למשקיע לבצע את השקעותיו מבלי להגיע למיקום ההשקעה ותוך שמירה מלאה על האינטרסים שלו.
* עו"ד בני שר שלום מתמחה בליווי וייעוץ ברכישת עסקאות נדל"ן להשקעה בארצות הברית
