הורים רבים רוצים לסייע לילד שלהם, ולהעניק לו דירה או סכום כסף משמעותי לאחר הצבא. למרות הרצון לסייע, בקרב רבים מהם עולים חששות שבנם ייאבד את אותו סכום או נכס, בין אם עקב הסתבכות עסקית או עקב גירושין עתידיים.
במקרה של גירושין, הורים רבים חוששים, כי מחצית מהדירה שהעניקו לבנם או לבתם תעבור לידי בן או בת הזוג.
חשש נוסף הוא מהסתבכות כלכלית, שתוביל לעיקול הדירה או לשעבוד הדירה על ידי הבן ללא ידיעת הוריו, ותימשך במימוש השעבוד או בפשיטת רגל שיובילו לאובדן הדירה. הורים אחרים מעוניינים להבטיח את עתיד הבן שלהם, אם למשל הוא לוקה בנפשו או בעל לקות התפתחותית (פיגור) או סובל ממוגבלות אחרת.
למרות החששות, יש לא מעט דברים שהורים יכולים לעשות כדי למזער את הסיכונים הקיימים ולהבטיח להם שליטה עתידית ברכוש שלהם. הפתרונות האפשריים, שעשויים להרגיע הורים רבים, כוללים: מתנה על תנאי, הסכם ממון, הסכם הלוואה, ושמירה על הדירה בנאמנות.
ניתן לקבוע בהסכם בין ההורים לבנם או לבתם כי הדירה תינתן במתנה כל עוד הבן או הבת יהיו נשואים, וכי במקרה של גירושין, תשוב הדירה לבעלות ההורים או תימכר והכספים שניתנו לרכישתה יוחזרו להורים
1. מתנה על תנאי
במסגרת פתרון זה, ניתן לקבוע בהסכם בין ההורים לבנם או לבתם כי הדירה תינתן במתנה כל עוד הבן או הבת יהיו נשואים, וכי במקרה של גירושין, תשוב הדירה לבעלות ההורים או תימכר והכספים שניתנו לרכישתה יוחזרו להורים.
חוק המתנה מאפשר הענקת מתנה על תנאי, כך שהענקת הדירה או מתן הכספים לרכישתה לא מהווים מתנה גמורה וסופית, אלא כזו שתלויה בתנאי בהסכם (קיום הנישואין והיעדר גירושין) וכאשר הוא מתממש (גירושין) ,הסכם המתנה בין הצדדים פוקע - נפסק.
יש לציין, כי על פי פסיקת בתי המשפט, במקרה של גירושין אי אפשר להעלות את הטענה כי הענקת הדירה או הכסף היו מתנה על תנאי, ללא ראיות ברורות לכך. ההנחה המשפטית הינה שהמתנה היא מוחלטת ונטל ההוכחה לקיומו של תנאי המפסיק את המתנה מוטל על הטוען לקיומו, ולכן יש לעגן תנאי זה בהסכם מתנה מפורש.
להבטחת הדברים, ניתן גם לרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הערה לטובת ההורים בדבר הצורך לקבל את הסכמתם לכל עסקה שתבוצע בדירה. הדברים רלוונטיים גם בהענקת זכות חכירה או זכות למגורים בנחלה חקלאית, אלא שבמקרה זה מצב הדברים מורכב מעט יותר.
פתרון אפשרי אחר לחשש של הורים מפני אובדן של מחצית מהדירה שניתנה במתנה עקב גירושין, הוא עריכה של הסכם ממון בין בני הזוג. הסכם כזה ניתן לאשר לפני הנישואין בבית המשפט לענייני משפחה או על ידי נוטריון
2. הסכם ממון
פתרון אפשרי אחר לחשש של הורים מפני אובדן של מחצית מהדירה שניתנה במתנה עקב גירושין, הוא עריכה של הסכם ממון בין בני הזוג. הסכם כזה ניתן לאשר לפני הנישואין בבית המשפט לענייני משפחה או על ידי נוטריון. אולם, לאחר הנישואין ניתן לאשרו רק בבית המשפט.
הסכם ממון מסדיר את אופן חלוקת הרכוש בין בני הזוג במקרה של גירושין או פטירה. במסגרת ההסכם, ניתן לקבוע הפרדה רכושית בין בני הזוג או אופן חלוקה אחר. כך למשל, ניתן לקבוע כי הדירה שניתנה כמתנה לאחד מבני הזוג לא תיחשב כחלק מהרכוש המשותף שלהם, גם אם היא משמשת את שני בני הזוג למגורים ואפילו אם בן הזוג הנהנה מן המתנה השתתף במימון תיקונים או שיפוצים בה.
מטבע הדברים, עריכת הסכם ממון לפני הנישואין היא נושא רגיש בין בני זוג, במיוחד בנישואין ראשונים. לפיכך, מומלץ לנהוג ברגישות בהקשר זה, אך לא לוותר על עצם עריכת ההסכם שעשויה להיות קריטית במקרה של גירושין.
בשונה ממתנה, שניתנת ללא כוונה שתשוב לבעליה המקוריים, בהלוואה הכוונה בסופו של דבר היא שהכספים יוחזרו להורים
3. הסכם הלוואה
פתרון אחר שעשוי להרגיע הורים רבים הוא עריכת הסכם למתן הלוואה לרכישת דירה. בשונה ממתנה, שניתנת ללא כוונה שתשוב לבעליה המקוריים, בהלוואה הכוונה בסופו של דבר היא שהכספים יוחזרו להורים.
כאשר הורים שוקלים לבחור בפתרון זה, עליהם לתת את הדעת לכך שבפסיקת בתי המשפט לאורך השנים נקבעה חזקה משפטית, לפיה נכסים או כספים ניתנים על ידי הורים לילדיהם במתנה, אלא אם יוכח אחרת.
חזקה משפטית זו עלולה לסבך הלוואות שניתנות בעל פה (ללא הסכם כתוב), אף שהלוואות אלה תקפות ומחייבות. לפיכך, על הורים המעוניינים לנקוט בדרך זו מומלץ לערוך הסכם הלוואה בכתב עם בנם או בתם. בהסכם יפורטו באופן ברור סכום ההלוואה, תנאי ההלוואה והמועדים להחזר שלה, ויש כמובן לנהוג בפועל בהתאם לכך.
לצורך הבטחה של פירעון ההלוואה, מומלץ לרשום בטאבו משכנתא לטובת ההורים או לרשום הערה בדבר הצורך בהסכמת ההורים לעשיית עסקה בדירה. מתן הלוואה בצמוד להסכם כתוב ורישום המשכנתא או ההערה עשויים למנוע את אובדן כספי ההלוואה לטובת נושים גם במקרה של הסתבכות כלכלית של הבן או הבת.
בנאמנות היוצר שלה (ההורה) מעביר נכסים לידי נאמן כדי שהאחרון יפעל בהם לטובת הנהנה (במקרה זה הבן). הנאמן פועל על פי כתב נאמנות ולפי החוק
4. נאמנות
עוד דרך אותה יכולים הורים לנקוט כדי להגן על בנם או בתם היא באמצעות מוסד הנאמנות. בנאמנות היוצר שלה (ההורה) מעביר נכסים לידי נאמן כדי שהאחרון יפעל בהם לטובת הנהנה (במקרה זה הבן). הנאמן פועל על פי כתב נאמנות ולפי החוק.
יצוין, כי לא מדובר בשליחות. הנאמן לא מחזיק בנכס עבור יוצר הנאמנות (ההורה) אלא עבור הנהנה (הילד). אגב, הנאמן יכול להיות גם ההורה עצמו.
בסיטואציה כזו של נאמנות, הדירה שמבקשים הורים להעניק לבנם יוצאת למעשה מן הרכוש המשותף של בני הזוג ומוחזקת על ידי הנאמן, מה שמאפשר להורים להגן עליה במקרה של גירושין למשל.
הנאמנות היא פתרון טוב גם להורים שרוצים שהדירה או הכספים שניתנו על ידם יבטיחו את עתידו של ילד עם מוגבלות כלשהי. קיים צורך להגן על כספים אלה, בין היתר, מפני ניהול לא נכון או מפני נושים.
במקרה של העברת דירה בנאמנות, מי שיירשם כבעל הדירה בטאבו יהיה הנאמן (לעניין זה, גם ההורה, כאמור, יכול להיות הנאמן). הנאמנות יכולה להיות גלויה (ירשם ליד שם הבעלים - הנאמן "בנאמנות") או נסתרת (ללא ציון הנאמנות). בכל מקרה יש לרשום את קיומה של הנאמנות ופרטי הנהנה במשרדי מיסוי המקרקעין וזאת בתוך 30 ימים ממועד הרכישה של הדירה או יצירת הנאמנות
יצוין, כי הנאמנות יכולה גם להיווצר במסגרת צוואה בה מצווה המוריש על הקמת קרן- הקדש פרטי לטובת נהנה או נהנים מבני משפחתו (או אחרים) אליה יועברו הדירה או הכספים כאמור.
ככל שחוק מיסוי דירה שלישית יעבור, עשוי החוק לגרום לחלק מההורים להעניק דירות לילדיהם כחלק מתכנון מס
5. זהירות, תכנון מס
חלק מההורים מבקשים להעניק דירה לילדיהם שלא במתנה, אלא כחלק מתכנון מס שנועד לעזור להם עצמם ולחסוך מהם את הצורך לשלם לעיתים עשרות ואף מאות אלפי שקלים לקופת המדינה. כך למשל, מי שנמצאת בבעלותו דירה ומעוניין לרכוש דירה נוספת, יידרש לשלם עליה מס רכישה בגובה 8% מסכום הרכישה (בדירה של כ – 5 מיליון ₪ מס הרכישה הוא 10% מסכום הרכישה).
חוק נוסף שמקשה על החזקת מספר דירות הוא חוק מיסוי דירה שלישית אותו מבקש לקדם שר האוצר כחלון. חוק זה בוטל לפי שעה בהוראת בג"ץ, אך אפשר כי יעבור הליכי חקיקה מחודשים. ככל שיעבור, עשוי החוק לגרום לחלק מההורים להעניק דירות לילדיהם כחלק מתכנון מס.
חשש נוסף הוא מס הירושה, אם אכן יקום לתחיה, אשר יביא ומביא את ההורים להעביר דירה או רכוש אחר כדי להפחית את מסת הנכסים שבבעלותם.
תכנון מס זה הוא לגיטימי, אך יש לשים לב למחיר שבצדו: הענקת דירה באופן זה לבן או לבת עלולה לגרום להם להפסיד הטבות הניתנות למי שאין ברשותו דירה, למשל את תנאי המימון המיטיבים שניתנים על ידי הבנקים או זכאות להיכלל בפרויקטים של מחיר למשתכן.
לפיכך, יש לבדוק בצורה יסודית את הוראותיו של כל פרויקט, שכן הדרישות של כל פרויקט נבדלות זו מזו. בכל מקרה, יש לקחת בחשבון כי ההכרעה הכלכלית לעיתים איננה חד-משמעית וכי קיימים שיקולים נוספים, משפחתיים ואחרים, שחשיבותם אינה פחותה מזו הכלכלית.
*יובהר כי מאמר זה איננו בגדר חוות דעת או ייעוץ משפטי קונקרטי, אלא הצגה כללית של הדברים וכי כל מקרה מחייב בדיקה לגופו של עניין.
