פעמים רבות שומעים על אנשים שרוצים לקנות דירה, אבל שוב ושוב נתקעים בשלב הראשוני, ולא ממש יודעים מאיפה להתחיל לפרום את הקצוות.
קניית דירה היא שלב גדול ומשמעותי, שבאופן טבעי מעורב בו חוסר ידע. לצורך ביצוע עסקה באופן נכון, דרוש ידע רב בתחום הנדל"ן - ידע מסחרי, ידע משפטי, ידע בתחום המשכנתאות והמימון ועוד.
לכן, תחושת חוסר הוודאות שלכם ברורה, מובנת וטבעית. ההמלצה בהקשר זה היא להתחיל מפעולה אחת פשוטה, ולפעול צעד אחר צעד. כך כל פעם פעולה אחת תהיה לנגד עיניכם.
כשיהיה לכם לוח משימות מול העיניים, תוכלו להתמקד רק במשימה הבאה שלפניכם, והדברים ייראו פשוטים יותר.
בגדול - אם זו דירתכם היחידה - אתם זכאים ל-75% מימון, כך שאם, למשל, יש לכם סכום של חצי מיליון שקלים, אתם יכולים להגיע לדירה בשווי של 2 מיליון שקלים עם משכנתא
שלב ראשון: לגשת לבנק // קודם כל: להבין אילו דירות באות בחשבון מבחינתכם
כצעד ראשון מומלץ לפנות לבנק ולבחון את סוגיית המימון: כמה כסף יש לכם כהון עצמי, ועם כמה כסף תוכלו ללכת ל"מכולת" הדירות.
כך, אם לדוגמא, יש לכם הון עצמי של 500 אלף שקל, ואתם לא יודעים כמה משכנתא תוכלו לקבל ועל איזה סכומי דירות להסתכל, בפגישה בבנק תוכלו לקבל את התשובות.
במועד זה, מומלץ בחום להוציא "אישור עקרוני למשכנתא" – מסמך זה מהווה אישור רשמי לסכום שהבנק מוכן להלוות לכם. חשוב לדעת שאישור זה הוא זמני, אבל הוא מהווה אינדיקציה טובה להמשך הדרך.
לצורך כך, הצטיידו בתלושי שכר של שלוש המשכורות האחרונות שלכם, בדפי העו"ש האחרונים המציגים את מצב החשבון בשלושת החודשים האחרונים ובתעודת זהות. בחלק מהבנקים קיים שלב מקדים שכולל שיחת טלפון, ורק לאחריו נערכת פגישה עם בנקאי. בשלב זה, מומלץ לא להתפזר בין מספר בנקים – יהיה לכם זמן לכך בהמשך.
בגדול - אם זו דירתכם היחידה - אתם זכאים ל-75% מימון, כך שאם, למשל, יש לכם סכום של חצי מיליון שקלים, אתם יכולים להגיע לדירה בשווי של 2 מיליון שקלים עם משכנתא. הבנק יחשב לכם את החזרי המשכנתא החודשיים בכדי לראות במה תוכלו לעמוד.
אם מדובר בדירה חלופית (מוכרים דירה וקונים אחרת במקומה) - אתם זכאים ל-70% מימון. אם מדובר בדירה להשקעה – אתם זכאים ל-50% מימון, כך שבדוגמא שהצגנו תוכלו לרכוש דירה במיליון שקל.
אנשי מקצוע - בשלב זה ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות מטעמכם בתשלום (לא מטעם הבנק).
דרך שלב חיפוש האזור המתאים, אתם מגלים מה חשוב לכם, אם האזור חשוב לכם יותר מרמת הדירה, אם בתי הספר שממוקמים בקרבת הדירה הם הדבר שהכי משמעותי עבורכם, היכולת להשכיר את הדירה ועוד
שלב שני: בחרו אזור לחיפוש הדירה// קודם כל: רשמו ביומן שני מועדים קבועים לחיפוש בכל שבוע
כשיש לנו תקציב, קל יותר לנסות להבין מהו אזור המגורים המתאים לנו, ואיזו דירה לחפש. התקציב, לטוב ולרע, מכתיב לנו בגדול מה אנחנו יכולים לקנות ואיפה. חשוב להבין ששלב זה הוא השלב הקשה, שלב ה"סיבוך וההתרה"- היות שבשלב זה תמצאו את עצמכם רואים וילה בחדרה, דירת חדר ברמת גן, רבע דירה ביבנה הירוקה ובית דו-מפלסי בשפרעם..
אבל כדי להיות מסוגלים להתקדם, חשוב להבין שזה צעד הכרחי בדרך למציאת הדירה.
דרך השלב הזה, אתם מגלים מה חשוב לכם, אם האזור חשוב לכם יותר מרמת הדירה, אם בתי הספר שממוקמים בקרבת הדירה הם הדבר שהכי משמעותי עבורכם, היכולת להשכיר את הדירה ועוד ועוד. את השיעור הזה לומדים דרך הרגליים, ולאט לאט מבינים על מה מוכנים להתפשר ועל מה לא.
חשוב לשים לב שאם מדובר בדירה השקעה - יש לבחון את הקלות שבה ניתן להשכיר את הנכס. לא תרצו לקנות דירה להשקעה, כשמתברר שבאזור כולו עומדות דירות ריקות, שבעליהן לא מצליחים להשכיר.
כיוון ששלב זה הוא השלב הקשה ביותר, ויש נטייה להתייאש בו - מומלץ מראש, עוד לפני שמתחילים בחיפושים, "לסגור" פעמיים בשבוע ביומן - שעתיים שבהן מחפשים דירות למשך חודש (למשל).
לאחר חודש, תחליטו אם אתם ממשיכים בחיפושים פעמיים בשבוע או פעם בשבוע, כש-4 השעות השבועיות כוללות גם חיפוש באינטרנט, ככל שאין בנמצא מתווכים, והגעה פיזית לדירות.
אנשי מקצוע - בשלב זה תוכלו להיעזר בשירותיהם של מתווכים או של יועצי השקעות נדל"ן. כן ניתן להיעזר בכל מי שיש לו ידע רלוונטי בנדל"ן. לצורך כל, לעיתים תוכלו להיעזר במשפחה או בחברים.
כשמוצאים דירה פוטנציאלית, מומלץ להזמין אדם שאתם סומכים עליו (חבר העוסק בתחום, קרוב משפחה וכו') שיצליח לראות דברים שאתם תתקשו להבחין בהם
שלב שלישי: ההיוועצות // קודם כל: אתרו קרוב משפחה שאתם סומכים עליו
כשמוצאים דירה פוטנציאלית, מומלץ להזמין אדם שאתם סומכים עליו (חבר העוסק בתחום, קרוב משפחה וכו') שיצליח לראות דברים שאתם תתקשו להבחין בהם (למשל, היעדר חלון בשירותים, היעדר חלון במטבח, מדרגות המובילות למעלית - אי הנוחות הכרוכה בהובלת עגלת תינוק וכו').
אם הדירה עברה את מבחן קרוב המשפחה, מומלץ לבקש את נסח הטאבו שלה, ככל שהיא אכן רשומה בטאבו (או את הרישום הרלוונטי ככל שאינה רשומה בטאבו). שלב זה יכול לחסוך לכם הרבה התעסקות מיותרת בהמשך.
לאחר קבלת נסח הטאבו, מומלץ לפנות לעורך דין. הוא יבחן כיצד רשומות הזכויות בדירה, ולעיתים אם יתברר בשלב זה כי יש בעיה חמורה עם הדירה, תוכלו לחסוך כך שעות ארוכות של מו"מ ובזבוז זמן מיותר
שלב רביעי: פנייה ראשונית לעורך דין // קודם כל: בדקו אם הזכויות בדירה רשומות כנדרש
לאחר קבלת נסח הטאבו, מומלץ לפנות לעורך דין. האחרון יבחן כיצד רשומות הזכויות בדירה, ולעיתים אם יתברר בשלב זה כי יש בעיה חמורה עם הדירה, תוכלו לחסוך כך שעות ארוכות של מו"מ ובזבוז זמן מיותר כיצד לעצב את הדירה כך שתתאים לצרכיכם.
בשלב זה רוכשים מגלים לעיתים, כי הדירה כלל אינה רשומה על שם המוכר, או שלא ניתן לקבל על הדירה משכנתא, או שהדירה מעוקלת. לפעמים מדובר בדברים שגם המוכרים אינם מודעים אליהם, והם מתנהלים בתום לב מלא מולכם, אבל בחוסר ידיעה.
חשוב מאוד: אל תחתמו על זיכרון דברים! זיכרון דברים יכול להגביל אתכם להתחייבויות שאתם לא יכולים או לא רוצים לקחת
שלב חמישי: סגירת הפן המסחרי // קודם כל: סכמו את מחיר הדירה ומועדי התשלום
אם אכן המצב הרישומי הראשוני של הדירה מאושר על ידי עורכי הדין ועל ידכם - ניתן להתקדם בפן המסחרי ולנהל מו"מ באשר לסכום שתסכימו לשלם על הדירה, ועל מועדי התשלום.
קחו בחשבון שמועדי התשלום יכולים להשתנות לפי דרישת עורכי הדין - במקרה של משכנתא למשל, וקחו בחשבון כי ייקחו לכם 45 ימים לצורך נטילת משכנתא (בפועל נוטלים משכנתא מהר יותר, אבל עדיף לא להיות בלחץ, ולקחת בחשבון חגים וכו').
חשוב מאוד: אל תחתמו על זיכרון דברים! זיכרון דברים יכול להגביל אתכם להתחייבויות שאתם לא יכולים או לא רוצים לקחת. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר, כאשר אין בידיכם את כל הנתונים לקחת התחייבות כזו. הדבר הנכון הוא להתקדם במהירות וביעילות אל עבר חוזה מכר חתום.
בנוסף, מומלץ לקבוע בשלב זה איך הדירה תימסר לכם - האם כשכל המערכות בה תקינות ופועלות, מה יישאר בדירה וכו'.
השמאי המקדים בודק את מצב הרישוי וההיתר של הנכס - האם הנכס שלכם בנוי לפי היתר, האם ניתן לקבל עליו משכנתא, וכמה - היינו, שווי הנכס שאתם עומדים לקנות
שלב שישי: סגירת קצוות // קודם כל: פנו לעורך דין לצורך עריכת הסכם המכירה
בשלב זה אתם מעבירים לעורך הדין מטעמכם את פרטי העסקה ואת פרטי עורך הדין של המוכר, ועורכי הדין ממשיכים משם, מעבירים ביניהם את טיוטות החוזה ומנחים אתכם כיצד לפעול.
שלב זה הינו החלק המכריע של העסקה, כי בו נבדק הנכס מבחינה משפטית, נערך מו"מ על ההסכם, על ניסוח התנאים המסחריים שסיכמתם ביניכם ועל התנאים המשפטיים של העסקה.
בשלב זה מומלץ בחום להסתייע בשמאי לצורך בדיקה מקדימה של הנכס. זהו לא השמאי מהבנק - השמאי מהבנק מגיע לאחר החתימה, אחרי שאתם כבר מחויבים בתשלום. השמאי מטעמכם מגיע לבדיקה לפני החתימה – בדיקה שיכולה לחסוך מכם מצב של הפרת הסכם, חלילה, ועוד.
השמאי המקדים בודק את מצב הרישוי וההיתר של הנכס - האם הנכס שלכם בנוי לפי היתר, האם ניתן לקבל עליו משכנתא, וכמה - היינו, שווי הנכס שאתם עומדים לקנות.
כך, כיוון שהמימון נגזר באחוזים, יכול להיחסך מכם מצב שבו אתם מתכננים לקבל 1.5 מיליון שקל משכנתא, המהווים 75% משווי הנכס, אבל בעצם אתם יכולים לקבל רק 1.3 מיליון שקל משכנתא, היות שהשמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך מכפי שסיכמתם עם המוכר, וחסרים לכם 200 אלף שקל.
שלב שביעי: החתימה // מה לעשות: לקרוא, לחתום, ולפתוח בקבוק יין
לאחר שעברתם את הבדיקות המשפטיות של עורכי הדין והבדיקות הפיזיות של השמאי מטעמכם, ההסכם נמצא בטיוטה סופית. כל מה שנשאר הוא לעבור על ההסכם פעם נוספת, לחתום עליו, ולפתוח בקבוק יין. שיהיה בשעה טובה.
