הסכם שכירות סטנדרטי? אין דבר כזה!

מחירי הדיור בישראל בימינו כמעט אינם מאפשרים לאדם המצוי רכישת נכס למגורים. הדברים אמורים בייחוד בנוגע למי שמתגורר באזור המרכז. לכן, סביר להניח שישראלים רבים יתגוררו במהלך חייהם בשכירות, משך תקופה מסוימת (לעתים תקופה ממושכת). 

לאור האמור, חיוני מאוד להבין את פרטי הסכם השכירות, הנספחים הנלווים לו ותנאי השכירות. מציעים לכם חוזה לחתימה? אל תחתמו עליו כלאחר יד! לעתים מומלץ לשקול לנסח מחדש סעיפים שונים בהסכם. 

גם בהסכמים שנראים "סטנדרטיים", יש לעתים תוספות של סעיפים דרקוניים, העלולים לגרום לשוכרים נזקים כלכליים או בעיות אחרות בעתיד

מדוע כדאי להבין לעומק את פרטי הסכם השכירות?

מקובל להשתמש כיום במינוח "הסכם שכירות סטנדרטי". על פי רוב, מדובר בהסכמים שניתן להוריד מהאינטרנט. כך, למשל: עיריית תל אביב הוציאה ביוזמתה נוסח הסכם כזה. יחד עם זאת, גם הסכמי שכירות שנראים "סטנדרטיים" - יש להבין את משמעותם. זאת, מפני שאין באמת "הסכם סטנדרטי". 

חשוב מכך: גם בהסכמים שנראים "סטנדרטיים", יש לעתים תוספות של סעיפים דרקוניים, העלולים לגרום לשוכרים נזקים כלכליים או בעיות אחרות בעתיד. מנגד, קיימים סעיפים שהיעדרם עלול לגרום נזק כלכלי לבעלי הדירה. 

על פי רוב, סעיפים אלה קשורים לרצון בעלי הדירות לוודא כי הנכס אותו הם משכירים לא יינזק, במהלך תקופת השכירות; וכי השוכרים יעמדו בתנאים שיבטיחו כי תישמר שלמות הנכס. 

הסעיפים המרכזיים בהסכם שכירות כוללים התייחסות לגובה שכר הדירה וצורת התשלום; הערבויות להן נדרש השוכר ותנאי הערבויות; אחריות בעל הדירה על תחזוקתה; וחלוקת האחריות בין השוכר למשכיר, בכל הקשור לתשלום החשבונות השונים

מהם הסעיפים המרכזיים שיש לקחת בחשבון?

הסעיפים המרכזיים בהסכם שכירות - סטנדרטי ככל שיהיה - כוללים התייחסות לגובה שכר הדירה וצורת התשלום; הערבויות להן נדרש השוכר ותנאי הערבויות; אחריות בעל הדירה על תחזוקתה; וחלוקת האחריות בין השוכר למשכיר, בכל הקשור לתשלום החשבונות השונים.

בנוסף, קיימים פרטים רבים שיש לבדוק ולקחת בחשבון, לפני ההחלטה על שכירות הדירה והחתימה על ההסכם.

יש לקבוע בהסכם השכירות האם בעל הדירה לוקח על עצמו את האחריות לתיקון נזקים או השוכרים אחראיים לתיקון הנזקים? מה תהיה ההשפעה של חלוקת האחריות על גובה שכר הדירה? 

מה כדאי לבדוק לפני חתימת ההסכם?

יש לבחון את הדירה ולבדוק האם יש בה ליקויים משמעותיים (לרבות רטיבות בקירות, נזקי צנרת, תקינות מזגנים, תריסים וכו'). יש לקבוע בהסכם השכירות האם בעל הדירה לוקח על עצמו את האחריות לתיקון נזקים או השוכרים אחראיים לתיקון הנזקים? מה תהיה ההשפעה של חלוקת האחריות על גובה שכר הדירה? 

בנוסף, מומלץ לבדוק עם הדיירים הקודמים את יחסי השכנות בבניין; האם יש ועד בית הדואג לתחזוקת השטחים הציבוריים בבניין; מהו סכום התשלום לוועד הבית; מהו התשלום בגין ארנונה וכו'. כל אלה יאפשרו לכם - שוכרים ומשכירים - להעריך את העלות המלאה של שכירת הדירה, מעבר לשכר הדירה עצמו. 

מומלץ שלא להסתפק בבדיקת הדירה בלבד; כדאי לבדוק את סביבת הדירה: האם מתקיימים שיפוצים ברחוב או בבניינים סמוכים? האם יש בית ספר, גן ילדים או מוסד ציבורי אחר בקרבת מקום? אם כן, נסו להבין מה צפויה להיות מידת ההפרעה (באילו שעות במהלך היממה? כמה זמן יימשכו השיפוצים? וכו'). 

בנוסף, כדאי לערוך השוואה ולבדוק מהו גובה שכר הדירה של דירות דומות לדירה המוצעת להשכרה באותו אזור. יש לוודא כי אינכם נדרשים כשוכרים לתשלום גבוה מהממוצע; ומנגד, כמשכירים, יש לוודא כי אינכם דורשים שכר דירה נמוך, שיגרום לכן הפסדים. יש לציין כי שכר דירה נמוך משמעותית מהממוצע - ראוי שידליק נורה אדומה אצל השוכר. 

צורת תשלום שכר הדירה חייבת להיות מוסכמת על הצדדים, לפני החתימה על הסכם השכירות. יש לעגן בהסכם בצורה ברורה את גובה התשלום וצורת התשלום

מה חשוב לדעת בנוגע לסעיף שכר הדירה וצורת התשלום?

על פי רוב, גובה שכר הדירה המבוקש מצוין על ידי בעל הדירה במודעה על הדירה; כמובן, ניתן לנהל משא ומתן בנוגע לגובה שכר הדירה. 

צורת התשלום חייבת להיות מוסכמת על הצדדים, לפני החתימה על הסכם השכירות. יש לעגן בהסכם בצורה ברורה את גובה התשלום וצורת התשלום.

צורת התשלום המקובלת היא באמצעות מתן צ'קים דחויים לפירעון עבור כל חודש, למשך שנה. עם זאת, ניתן לתאם גם צורות תשלום אחרות (כגון: העברה בנקאית חודשית, הוראת קבע, העברת תשלום במזומן). ניתן גם להסכים על תשלום בכל אחת מהצורות האלה, לפי תקופה (חודשיים, שלושה חודשים, חצי שנה או תשלום של כל שכר הדירה - שנה מראש). 

יש לדעת כי סעיף זה בהסכם השכירות נחשב סעיף יסודי - והפרת הסעיף נחשבת "הפרה יסודית". במלים אחרות: אי עמידה בתשלום שכר הדירה או בצורת התשלום שנקבעה בחוזה - עלולה להוות עילה לפינוי השוכר מהדירה. 

בהקשר זה, חשוב ביותר לוודא מראש כי יכולותיהם הכלכליות של השוכרים יתאימו לגובה התשלום וצורת התשלום שסוכם עליהן מראש.

יש לבעל הדירה עילה לממש את הערבות בכל מקרה שבו השוכר גורם נזק לנכס או אינו עומד בתשלום שכר הדירה

מהן ערבויות לחוזה? מדוע הן נדרשות?

כדי להבטיח כי השוכרים יקיימו את תנאי ההסכם, יעמדו בהתחייבויותיהם בהתאם להסכם וישמרו על הנכס - בעלי דירות דורשים ערבויות שונות. ערבות היא סכום הניתן מראש, בצורות שונות, על ידי גורם שלישי (שאינו השוכר). לרוב, גובה הערבות הוא תשלום בסך שלושה חודשי שכירות. הערבות ניתנת בצ'ק או בשטר ערבות. 

יש לבעל הדירה עילה לממש את הערבות בכל מקרה שבו השוכר גורם נזק לנכס או אינו עומד בתשלום שכר הדירה. לכן, במו"מ על הסכם השכירות והערבות, חשוב ביותר לדון בתנאים היוצרים עילה למימוש הערבות (יש להגביל את התנאים להפעלת הערבות - להפרות מסוימות ויסודיות). 

בכל מקרה, סכום הערבות ותנאי פירעון הערבות נתונים אף הם למשא ומתן. יש לוודא כי תנאים אלה הגיוניים, אינם חורגים מגבולות הסביר וכי יש ביכולתכם לעמוד בהם.

במסגרת ערבות בנקאית הבנק של השוכר מחויב לשלם לבעל הדירה את גובה סכום שטר הערבות, לפי דרישת בעל הדירה 

מהם סוגי הערבות הנפוצים בהסכמי שכירות?

ערבות בנקאית: במסגרת ערבות בנקאית הבנק של השוכר מחויב לשלם לבעל הדירה את גובה סכום שטר הערבות, לפי דרישת בעל הדירה. כדאי לדעת כי כאשר ערבות זו מנוסחת בחוזה כערבות ללא תנאי - אזי בעל הדירה רשאי לפרוע את הערבות, גם ללא הוכחה כי נגרם נזק לרכושו או כי השוכר הפר את החוזה בהפרה יסודית אחרת. 

ערבות בנקאית נחשבת פחות מומלצת עבור שוכרי דירות - אך אם זו הברירה היחידה, יש לוודא כי הסכם השכירות יעגן אותה בתנאים ברורים; וכי סכום הערבות ותנאי הפירעון של הערבות יהיו ברורים ומוגבלים. 

ערבות צד ג': ערבות הניתנת על ידי אדם המוכר לשוכר (על פי רוב: הורי השוכר). ערבות זו מאפשרת לבעל הבית לפנות לאותו צד ג' - ולדרוש כי יעמוד בהתחייבויות השוכר במקום השוכר (אם השוכר אינו עומד בהתחייבויותיו). למעשה, נותן הערבות נמצא אף הוא תחת מחויבות חוזית.

שטר חוב: סוג הערבות הנפוץ ביותר. ערבות זו ניתנת בצורת שטר, המוגש ללשכה להוצאה לפועל, לשם פירעונו (אם השוכר מפר את החוזה הפרה יסודית). יתרונו של שטר חוב עבור המשכיר טמון בכך שהוא אינו נדרש להגיש תביעה, כדי לגשת ללשכת ההוצאה לפועל. המשכיר יכול לדרוש פירעון מיידי של השטר. 

חשוב לציין בהסכם השכירות, כי בעל הדירה אחראי לתיקון כל נזק הנגרם לדירה כתוצאה מבלאי סביר

מהי אחריות בעל הדירה לבלאי הדירה?

חשוב לציין בהסכם השכירות, כי בעל הדירה אחראי לתיקון כל נזק הנגרם לדירה כתוצאה מבלאי סביר. למשל: תיקוני צנרת, רטיבות, מזגנים וכו'. כדאי גם לציין במפורש כי התיקון ייעשה תוך זמן קצר, לאחר התרחשות הנזק. 

לעתים, בהיעדר אמירה מפורשת בהסכם שכירות - שוכרי דירות המשיכו לחיות תקופות ממושכות עם נזקים בדירה שבעל הבית נמנע מלתקן; ולעתים אף נאלצו לשלם בעצמם עבור התיקונים.

מעבר לציון שני סעיפים אלה בהסכם השכירות, כדאי לציין בחוזה רשימה מפורטת של מצב הדירה (כולל בלאי קיים בדירה) ולהחתים את בעל הדירה מראש על פגמים אלה, כדי למנוע בהמשך ויכוחים ועוגמת נפש. 

כך, למשל: מרצפות חסרות או ברז שאינו פועל - גם אם הסכמתם שכך תושכר הדירה (ללא תיקון), יש לציין זאת בהסכם, כדי שלא תופיע דרישה פתאומית מצד בעל הדירה כי השוכר יתקן את הפגמים עם תום החוזה או במהלכו (בטענה שהפגמים באחריות השוכר).

על פי רוב, בעל הדירה נדרש לשלם מיסים וביטוחים שונים על הדירה (כגון: היטלי השבחה או ביטוח דירה). מדובר בעלויות המצויות בדרך כלל באחריות בעל הדירה

מהי החלוקה הנהוגה בדרך כלל בתשלום חשבונות, ביטוחים ומיסים?

על פי רוב, בעל הדירה נדרש לשלם מיסים וביטוחים שונים על הדירה (כגון: היטלי השבחה או ביטוח דירה). מדובר בעלויות המצויות בדרך כלל באחריות בעל הדירה. מומלץ לדרוש ממנו כי יעשה גם ביטוח נגד שריפות ואסונות טבע. 

בדרך כלל, אחריות השוכר היא לתשלום מסים וחשבונות שוטפים (לרבות: ארנונה, חשמל, מים, ועד בית). כל זאת, אלא אם הסכם השכירות מציין אחרת (בחלק מהחוזים, עלות החשבונות משוקללת בשכר הדירה).

לסיכום: חשוב לזכור - "הסכם סטנדרטי" הוא מונח מטעה שאינו מתקיים במציאות. כל הסכם נעשה לגופו של עניין, בהתאם לנסיבות. מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין שיכין עבורכם הסכם מסודר או יבדוק עבורכם הסכם קיים (המוצע לכם). עורך הדין יוודא כי ההסכם יהיה ברור לגמרי; וכי לא יהיה פתוח לאחר מכן לפרשנויות שונות בבית המשפט. לעיתים, מילה או אות בלתי מדויקת - עלולה לעלות לכם ביוקר (הן כשוכרים והן כמשכירים). 

* ד"ר עו"ד איריס טרומן - משרד עו"ד אזרחי מסחרי.

** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.