כל אחד מאתנו משכיר דירה או שוכר דירה (לפחות פעם בחיים). חלקנו מרגישים מספיק נוח להוריד מהאינטרנט טיוטת הסכם שכירות - ולחתום על ההסכם, מבלי לבדוק האם ההסכם באמת טוב עבורנו והאם ההסכם מגשים את מטרות השכירות ואת התנאים הרצויים עבורנו.
על מה חשוב להסכים בהסכם שכירות? מהם העניינים שבשום פנים ואופן אסור להסכים להם? בשורות הבאות, נבקש להציג נושאים חשובים - שכל הסכם שכירות חייב לכלול. בדרך זו, ננסה להאיר את עיניהם של שוכרי דירות ומשכירי דירות.
חוזה השכירות חייב להתייחס לא רק לדמי השכירות עבור תקופת השכירות - אלא גם לכלול התייחסות לאופן תשלום דמי השכירות ולתנאי התשלום
1. מהם דמי השכירות שישולמו. חשוב לוודא: איך משלמים - ומתי?
חוזה השכירות חייב להתייחס לא רק לדמי השכירות עבור תקופת השכירות - אלא גם לכלול התייחסות לאופן תשלום דמי השכירות ולתנאי התשלום. כלומר: האם התשלום יועבר מדי חודש? או שמא יועבר מראש, עבור כל רבעון (או תקופה מוסכמת אחרת); וכן התייחסות לשאלה האם דמי השכירות יישארו קבועים לאורך תקופת השכירות או יעלו.
בנוסף, יש לקבוע באופן ברור איך ישולמו דמי השכירות: בצ'קים, במזומן או בהעברה בנקאית. עוד חשוב לקבוע: באיזה יום בחודש על השוכר לשלם את דמי השכירות; יש להדגיש האם דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן או למדד אחר.
במקרים רבים נהוג לתת אפשרות להארכת תקופת השכירות, בדרך של אופציה. חשוב לציין בהסכם השכירות מי רשאי לממש את תקופת האופציה: האם זהו המשכיר או השוכר
2. ציון תקופת השכירות והאם קיימת אופציה. חשוב לוודא: מי רשאי לממש את האופציה?
חוזה שכירות חייב להגדיר תקופת השכירות באופן ברור. עם זאת, במקרים רבים נהוג לתת אפשרות להארכת תקופת השכירות, בדרך של אופציה. חשוב לציין בהסכם השכירות מי רשאי לממש את תקופת האופציה: האם זהו המשכיר או השוכר.
כמו כן, חשוב לציין באילו תנאים ניתן לממש את האופציה - וכיצד על הצד שמעוניין לממש את האופציה להודיע לצד השני על רצונו לעשות זאת. שאלות נוספות שעולות בהקשר זה: לכמה זמן תחול תקופת האופציה; מהם דמי השכירות שהשוכר יידרש לשלם למשכיר, עבור תקופה זו.
התשובות לשאלות אלה חייבות לקבל מענה בהסכם השכירות, אחרת הדבר עלול להוביל למחלוקות בין הצדדים. כך, למשל: במצב שבו הסכימו הצדדים על תקופת אופציה, אך לא קבעו את דמי השכירות עבורה, עלול השוכר להימצא בסיטואציה עגומה. כאשר הוא יבקש לממש את האופציה (אם יהיה זכאי לכך) - יוכל המשכיר לדרוש ממנו דמי שכירות גבוהים יותר.
לדייר מוגן יש הגנות רבות, הכוללות בין היתר הגבלה על גובה דמי השכירות ועל פינויו מהדירה
3. שכירות מוגנת או רגילה. חשוב לוודא: הדייר לא שילם דמי מפתח
נדבך חשוב בחוזה מבחינה משפטית וכספית נעוץ בשאלה האם השוכר הינו דייר מוגן או שוכר רגיל. לדייר מוגן יש הגנות רבות, הכוללות בין היתר הגבלה על גובה דמי השכירות ועל פינויו מהדירה. לכן, קריטי מבחינת המשכיר לציין בהסכם השכירות כי מדובר בשכירות בלתי מוגנת, ושחוק הגנת הדייר לא חל על תנאי השכירות. תשומת הלב, כי יש לשים לב שקיים בחוזה השכירות באופן מפורש סעיף השולל את תחולת חוק הגנת הדייר.
חשוב לקבוע בחוזה באופן ברור כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד. בנוסף, יש לקבוע כי הזכות למגורים בדירה מיועדת לשוכר ולבני משפחתו בלבד
4. מהי מטרת השכירות? חשוב לוודא: הדירה לא תשמש לפעילות בלתי חוקית
לעיתים, כאשר השוכר מעוניין להשתמש בדירה לצורך שימוש שאינו מגורים - ואין לכך מניעה ברורה בחוזה, הדבר עלול להוביל למחלוקות עם המשכיר ולעיתים גם עם השכנים. למשל: כאשר השוכר משתמש בדירה הנמצאת בבניין מגורים למטרת עסק.
דוגמה נוספת: השוכר משתמש בדירה לפעילות בלתי חוקית (למשל: הימורים, גידול סמים וכו'). מעבר להיבט הפלילי, הדבר עלול לגרום לדירה נזק ולהיות כרוך בעימותים מול השכנים. לכן, חשוב לקבוע בחוזה באופן ברור כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד. בנוסף, יש לקבוע כי הזכות למגורים בדירה מיועדת לשוכר ולבני משפחתו בלבד.
בין אם אתה שוכר ובין אם אתה משכיר - רצוי להגדיר הוראה המתייחסת למצב שבו השוכר אינו רוצה עוד להתגורר בדירה
5. מכירת הדירה והעברת הזכויות עליה. חשוב לוודא: האם השוכר יוכל להישאר - גם אם הדירה תימכר
הסכם השכירות חייב לקחת בחשבון כל מיני סיטואציות. למשל: מצב שבו טרם סיום החוזה, השוכר נדרש לעזוב את הדירה, עקב עבודה חדשה או רצון לעבור. נשאלת השאלה: האם השוכר יכול להשכיר את הדירה לאדם אחר, בשכירות משנה? מנגד, עלול להתעורר מצב שהמשכיר נדרש למכור את הדירה. האם השוכר יכול להתנגד לכך?
קיצורו של דבר: בין אם אתה שוכר ובין אם אתה משכיר - רצוי להגדיר הוראה המתייחסת למצב שבו השוכר אינו רוצה עוד להתגורר בדירה (למשל: אפשרות להכניס צד שלישי לנעלי השוכר, בתנאי שייתן ערבויות מתאימות ויהיה לשביעות רצונו של המשכיר). כמו כן, יש להתייחס לסיטואציה שבה המשכיר מוכר את הדירה, בעוד שהשוכר עדיין גר בה. לסיטואציה כזו, ניתן לקבוע מנגנון שיאפשר למשכיר למכור את הדירה - בתנאי שרוכש הדירה לא יפגע בזכויותיו של השוכר על פי הוראות הסכם השכירות.
יש לבדוק את אופי השכירות ואת הסכמות הצדדים, ולציין באופן ברור על מי חל כל תשלום (כגון: ארנונה, חשמל, מים, גז וכד')
6. מסים, ועד בית ותשלומים נוספים. חשוב לוודא: האם הם חלים על השוכר או המשכיר?
פרט לדמי השכירות עצמם, קיימים תשלומים נוספים, החלים על מי שמחזיק דירה (כגון: ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית ועוד). על אף שמדובר בתשלומים שחלים באופן טבעי על מחזיק הדירה בפועל, רשאים הצדדים להגדיר בחוזה כי כל התשלומים, או חלק מהם, יחולו על המשכיר (למשל: במצב שבו מדובר על יחידת דיור). לפיכך, יש לבדוק את אופי השכירות ואת הסכמות הצדדים, ולציין באופן ברור על מי חל כל תשלום.
הבטוחה האולטימטיבית עבור המשכיר היא ערבות בנקאית אוטונומית מהשוכר. עם זאת, לא בכל עסקת שכירות נהוג למסור ערבות כזאת
7. הביטחונות הקיימים לחוזה השכירות. חשוב לוודא: מתי הביטחונות יוחזרו לשוכר
אחד החלקים הקריטיים בהסכם השכירות נוגע לביטחונות. מצד אחד ניצב המשכיר, המעוניין להבטיח כי דמי השכירות וההוצאות השוטפות (ארנונה, חשמל, גז וכו') ישולמו, וכי השוכר לא יגרום לנזקים בדירה.
מצד שני, ניצב השוכר, המעוניין למסור ביטחונות מינימליים - כדי לא לתת למשכיר כוח רב מדי. יודגש כי מומלץ שלא להשכיר דירה ללא בטחונות ראויים, אך מנגד מומלץ למשכיר לא להתעקש על ביטחונות כבדים מדי (כדי שלא להרתיע שוכרים ראויים).
הבטוחה האולטימטיבית עבור המשכיר היא ערבות בנקאית אוטונומית מהשוכר. עם זאת, לא בכל עסקת שכירות נהוג למסור ערבות כזאת.
אם כך, מה כן לבקש מהשוכר כבטוחה? שטר חוב חתום על ידי השוכר ושני ערבים (שגם את מצבם הכלכלי כדאי לבדוק); ובנוסף, צ'קים לביטחון. כך, למשל: צ'ק לעירייה, צ'ק לחברת חשמל וצ'ק על סך שלושה חודשי שכירות (כולל הוראה המסמיכה את המשכיר למלא את סכום החוב ולשלם את החוב, במקרה הצורך).
יש לשים לב לכך שאם כתוב על הצ'ק "לביטחון בלבד" - לא ניתן לשלם באמצעותו (אלא רק לתבוע את הסכום). לכן, אם כמשכירים תיאלצו לבחור בין בטוחה שהיא שטר חוב לבין צ'ק שמצוין בו "לביטחון בלבד" - בדרך כלל, עדיפה הבטוחה של שטר החוב. אם אתם מתכוונים לשכור דירה, חשוב שתעגנו את הזכות שלכם לקבל את הביטחונות שנתתם, תוך פרק זמן מוגדר, במיוחד אם הוכחתם ששילמתם את כל החובות שחלים עליכם, בקשר לדירה.
