זוגות שניצבים בפני רכישת דירה נוכחים לדעת, כי לצד ההוצאות הכבדות על שיפוץ, הובלה וקניית רהיטים, הם נדרשים לשאת גם בתשלום כבד בגובה עשרות אלפי שקלים לקופת המדינה, בדמות מס רכישה.
מה שאותם זוגות אינם יודעים הוא שקיים שוני רב בין התשלומים הנוגעים למס רכישה בנסיבות שונות. בין אם מדובר ברכישת דירת מגורים, דירה להשקעה או בדירה שעתידה להיבנות על קרקע, גובה התשלום עשוי להשתנות.
בשורות הקרובות, ננסה לעשות סדר ולהביא זווית נוספת בנושא מס רכישה, שעשויה לחסוך ממון רב למי שעומד בפני רכישת דירה.
לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל מי שרוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה
מהו מס רכישה?
לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל מי שרוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה.
קיימים שיעורי מס שונים למי שרוכש דירת מגורים יחידה, למי שרוכש דירות נוספות ולמי שרוכש זכויות במגרש ריק גם אם יש אפשרות לבניה על המגרש בהתאם לייעוד הקרקע ולתכניות החלות עליו.
תושב ישראל שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, יחויב במס רכישה לפי שווי הדירה. מדרגות המס מחושבות לפי שווי הדירה
כמה מס צריך לשלם עבור דירת מגורים יחידה?
תושב ישראל שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, יחויב במס רכישה לפי שווי הדירה. מדרגות המס מחושבות לפי שווי הדירה. יש לשלם את שיעור המס שנקבע רק לפי אותו חלק מהשווי (ראו דוגמה בהמשך).
| שווי הדירה | שיעור המס |
| עד 1.664 מיליון שקל | פטור ממס על חלק השווי שעד סכום זה |
| 1.664 מיליון שקל - 1.974 מיליון שקל | 3.5% על חלק זה מהשווי |
| 1.974 מיליון שקל - 5.03 מיליון שקל | 5% על חלק זה מהשווי |
| 5.093 מיליון שקל - 16.978 מיליון שקל | 10% על חלק זה מהשווי |
כך, לדוגמה: אם דירה מסוימת שווה 2.4 מיליון שקל, במסגרת תשלום המס יינתן לרוכש פטור ממס עד ל-1.664 מיליון שקל; הוא יידרש לשלם מס בגובה 3.5% על מלוא הטווח שבמדרגת המס השנייה; ומס בגובה 5% על החלק היחסי מהמדרגה השלישית.
אם אני רוכש דירה וכבר יש בבעלותי דירה קיימת, מס הרכישה שאשלם יקפוץ משמעותית ויתחיל ב-8%, כבר החל מהשקל הראשון
כמה מס צריך לשלם עבור דירה להשקעה?
כאשר לרוכש יש דירה אחת, והוא מעוניין עתה לרכוש דירה נוספת להשקעה, מס הרכישה שבו יידרש לשאת יהיה בשיעורים גבוהים יותר.
| שווי הדירה | שיעור המס |
| עד 5.095 מיליון שקל | 8% על חלק השווי שעד סכום זה |
| מעל 5.095 מיליון שקל | 10% על חלק השווי שמעל סכום זה |
כלומר: אם אני רוכש דירה וכבר יש בבעלותי דירה קיימת, מס הרכישה שאשלם יקפוץ משמעותית ויתחיל ב-8%, כבר החל מהשקל הראשון (במקרה של רכישת דירה להשקעה, אין פטור ממס על דירות זולות, כמו ברכישת דירת מגורים יחידה).
ע"פ הפסיקה, ההטבה במס לא נועדה למי שמבקש לרכוש דירה להשקעה או למי שמחזיק כבר דירה אחרת ויש לו קורת גג ראויה
מדוע מבקש המחוקק להקשות על מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה, ולהקל על מי שרוכש דירת מגורים יחידה?
על כך השיבה ועדת הערר בחיפה בפרשת אלון ברייר (וע (חי') 21390-08-12 אלון ברייר נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה):
"תכליתה של הוראה זו היא סוציאלית, להקל על מי שמבקש לרכוש דירה למגוריו שלו ושל בני משפחתו. ההטבה במס לא נועדה למי שמבקש לרכוש דירה להשקעה או למי שמחזיק כבר דירה אחרת ויש לו קורת גג ראויה".
בפועל נראה, כי משקיעים רבים אינם מתרשמים ממס הרכישה הגבוה ומתמחרים אותו כחלק מההשקעה. זאת, עקב הציפיה שלהם "להזדכות" על סכום זה, כאשר ימכרו את הדירה ויידרשו לשלם עליה מס שבח.
ההסבר לכך: בעת מכירת מס שבח, מנוכה עלות מס הרכישה מתוך התשלום, לצד הוצאות נוספות. כלומר, ניתן "להזדכות" על מס הרכישה בעת מכירת הדירה.
אם בין בני זוג יש הסכם ממון, שמחריג את הדירה משאר הנכסים, היא לא נכנסת ל"פול" המשותף ולכן תיחשב כדירת מגורים יחידה, רק עבור בן הזוג שהיא נמצאת בבעלותו
כמה מס צריכים לשלם בני זוג עם דירה שנמצאת בבעלות אחד הצדדים ורוכשים כעת דירה נוספת?
השאלה לעניין זה היא אם הדירה הראשונה משותפת בפועל לשני הצדדים והם מתגוררים בה, או שקיימת לגביה הפרדה רכושית.
אם בין בני הזוג יש הסכם ממון, שמחריג את הדירה משאר הנכסים, היא לא נכנסת ל"פול" המשותף ולכן תיחשב כדירת מגורים יחידה, רק עבור בן הזוג שהיא נמצאת בבעלותו; בן הזוג השני ייחשב לעניין המס כחסר דירה.
לעניין חישוב התשלום, יש להתייחס לשווי הדירה במלואה, ואז לחשב את שיעור המס שבו נדרש לשאת כל אחד מבני הזוג.
לדוגמה: אם הדירה שייכת רק לאחד הצדדים -
התשלום עבור בן הזוג הראשון יחושב כך: שווי הדירה במלואה X שיעור מס הרכישה כדירה להשקעה X 50%.
מנגד, התשלום עבור בן הזוג השני יחושב כך: שווי הדירה במלואה X שיעור מס הרכישה כדירה יחידה X 50%.
כלומר: יש למסות את הדירה, ביחס לחלקו של כל אחד מהצדדים, לפי שוויה המלא (ולא לפי שוויה החלקי, מה שיעניק לצדדים פטור מלאכותי ממס) - ורק אז לחלק בשתיים את הסכום שהתקבל.
בפסיקה נקבע, כי גם אדם שקנה זכות לדירה בקבוצת רכישה, מאדם אחר שרכש זכות כזאת, ישלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים
כמה מס צריך לשלם אדם שקנה זכות לדירה בקבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התאגדות של מספר רוכשי דירות יחד, במטרה לבנות בית מגורים ואחר כך לחלק אותו לדירות. על פי נוסחו הישן של החוק, מי שקונה זכות לדירה במסגרת קבוצת רכישה, צריך לשלם מס בגובה 6% כאילו רכש קרקע ולא דירת מגורים.
עם זאת, תיקון לחוק משנת 2011 משווה לעניין מס רכישה בין מי שקונה דירת מגורים לבין מי שקונה זכות לדירה בקבוצת רכישה.
בפסק דין אקרמן (וע 48493-05-15 אקרמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב) נקבע, כי גם אדם שקנה זכות לדירה בקבוצת רכישה, מאדם אחר שרכש זכות כזאת, ישלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים.
ע"פ הפסיקה, כאשר אדם רוכש זכות בקרקע, שאין בצדה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, הרכישה תיחשב כרכישה של קרקע וישולם עליה מס רכישה בשיעור 6%
כמה מס צריך לשלם אדם שקונה קרקע ומתחייב לבנות עליה דירה?
בפסיקה נקבע כי כאשר אדם רוכש זכות בקרקע, שאין בצדה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, הרכישה תיחשב כרכישה של קרקע וישולם עליה מס רכישה בשיעור 6%.
עם זאת, אם בידי הרוכש יש תכנית בנייה בתוקף על הקרקע, לבניית דירת מגורים אחת לפחות, ובתוך שנתיים מיום הרכישה יתקבל היתר בנייה - תתוקן שומת המס ל-5%; והרוכש יקבל חזרה את ההפרש (כלומר: שישית מהסכום ששילם).
בפרשת ציון דדוש (וע 28030-05-01 ציון דדוש נ' מנהל מיסוי מקרקעין) נדונה השאלה כמה מס רכישה יידרש לשלם אדם שרכש מגרש עם מבנה, במטרה להרוס אותו ולהקים במקומו דירת מגורים, ללא התחייבות לסיים את הבנייה.
ועדת הערר קבעה, כי במקרה זה הנכס ייחשב לרכישה של קרקע (לצורך תשלום מס רכישה) ולא לדירת מגורים. כלומר: שיעור המס שבו יידרש לשאת הנישום יעמוד על 6%.
אם אין לאדם אין דירה, מבחינת תשלום מס רכישה, עדיף לו לרכוש קרקע שיש עליה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, מאחר שישלם על הקרקע מס רכישה כמו על דירת מגורים יחידה
מסקנה חשובה לעניין מס רכישה
כפי שהראינו, קיימים ניואנסים משפטיים בכל הנוגע למס רכישה. מי שמעוניין לרכוש קרקע ולבנות עליה דירה, חייב לשים לב למספר נקודות:
אם אין לו דירה - עדיף, מבחינת תשלום מס רכישה, לרכוש קרקע שיש עליה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, מאחר שישלם על הקרקע מס רכישה כמו על דירת מגורים יחידה.
אם יש לו דירה, עדיף לקנות קרקע שאין בצדה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, כי אז ישלם מס רכישה בשיעור 6% שעשוי להיות מתוקן ל-5% (ולא מס בשיעור של 8% או 10%, כפי שנדרש לשלם מי שקונה דירה להשקעה).
לסיכום: תחום מיסוי המקרקעין מורכב ביותר ומצריך ייעוץ משפטי שיאפשר תכנון מראש, שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לפני כל רכישה של נכס מקרקעין, חיוני להתייעץ עם עורך דין הבקי בנושא.
