רכישת דירות להשקעה ולמגורים, במסגרת קבוצות רכישה, הפכה עניין מקובל ונפוץ בעשור האחרון, בעיקר במרכז הארץ. מדובר באפשרות שנוצרה בעקבות מחירי השוק הגבוהים של דירות מגורים והרצון של הרוכשים למצוא דרכים להוזיל עלויות.
קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים, המתארגנת לרוב באמצעות גורם מארגן, לרכישת חלקת קרקע המיועדת לבנייה
מהי למעשה קבוצת רכישה?
מדובר בקבוצת אנשים, המתארגנת לרוב באמצעות גורם מארגן, לרכישת חלקת קרקע המיועדת לבנייה. לעיתים מדובר בקרקע שעברה הליכי תכנון, זכויות הבנייה בה הושבחו וניתן לבנות עליה פרויקט מגורים. קיימת גם האפשרות שהקבוצה עצמה רוכשת את הקרקע הבלתי מושבחת ויוזמת את התכנון הראשוני על בסיס תחזית תכנונית, באמצעות אדריכל /מתכנן מטעמה, במטרה למקסם את זכויות הבנייה - ולהפיק ממנה רווח גדול יותר, שיאפשר עלויות בנייה זולות יותר.
לאחר רכישת הקרקע, השותפים לקבוצה הופכים לבעלי זכויות משותפות בה, כל אחד בהתאם לאחוז ההשקעה שלו
מה כולל תהליך רכישה באמצעות קבוצת רכישה?
תהליך הרכישה מתחיל באיתור קרקע מתאימה וגיבוש קבוצה שתקנה את הקרקע. כדי להעריך את העלות המשוערת של יחידת הדיור הבנויה הסופית, הקבוצה נעזרת בדו"ח שמאי.
דו"ח זה מאפשר לכל חבר בקבוצה להעריך מה הסכום אותו יידרש להשקיע בכל התהליך, מרגע קניית הקרקע - ועד לקבלת הדירה המוגמרת.
החברים בקבוצה חותמים על הסכם שיתוף, הקובע את התנאים לרכישת הקרקע, גובה ההון העצמי הדרוש לרכישה, ושלבי הוצאת היתר הבניה, תחילת הבנייה, אופן ההתקשרות עם קבלן מבצע ומפקח בנייה מטעמם, והגורם המממן שילווה את הרוכשים בבניה, תשלומים למיניהם, וסכומי הכסף שיופקדו בנאמנות משותפת, לטובת כל אלה.
לאחר רכישת הקרקע, השותפים לקבוצה הופכים לבעלי זכויות משותפות בה, כל אחד בהתאם לאחוז ההשקעה שלו. הקבוצה מוציאה מכרז לקבלנים לצורך ביצוע הבניה ובוחרת את הקבלן שיבצע את הבנייה, את האחראי לפיקוח על הבנייה וכו'.
זהו גם אחד ההבדלים העיקריים, בין קניית דירה מקבלן - לבין קניית דירה, במסגרת קבוצת רכישה. האחריות לניהול כל שלבי הקנייה והבנייה, היא של הקבוצה. לעומת זאת, בקניית דירה מקבלן - האחריות כולה על הקבלן. הרוכשים משלמים עבור מוצר מוגמר ומקבלים את הדירה במועד שנקבע מראש.
לעומת זאת, מאחר שבקבוצת רכישה נחסכות לרוכשים העלויות הנובעות מהרווח שהקבלן גוזר לעצמו ("רווח קבלני"), הרי שעלויות יחידת דיור בפרויקט של קבוצת רכישה זולות (לעיתים בצורה משמעותית) - לעומת רכישת דירה מקבלן. זהו היתרון העיקרי, ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה.
ברוב המקרים, ישנם גורמים מארגנים שונים, כגון: עורכי דין, רואי חשבון ויזמים שונים - המכירים את השוק ומגבשים קבוצות רכישה, כאשר הם מאתרים קרקע מתאימה
כיצד מתארגנות קבוצות רכישה?
ברוב המקרים, ישנם גורמים מארגנים שונים, כגון: עורכי דין, רואי חשבון ויזמים שונים - המכירים את השוק ומגבשים קבוצות רכישה, כאשר הם מאתרים קרקע מתאימה.
לעיתים הגורם המארגן אף לוקח חלק בעצמו בקבוצת הרכישה, כחבר; ולעיתים הגורם המארגן נותר כמי שמלווה את התהליך, בתוקף ניסיונו, מבלי להיות חבר בקבוצה.
יתכנו גם מקרים בהם קבוצה מתגבשת בעצמה, ופונה לגורם מארגן, שילווה את תהליך הרכישה והבנייה, מתוקף מומחיותו. אפשרות שלישית: קבוצה הפועלת בעצמה - ללא גורם חיצוני כלשהו.
הגורם המארגן מסייע באיתור קרקע מתאימה, יוזם את התכנון הראשוני על בסיס תחזית תכנונית, עורך דו"ח ראשוני של כלל עלויות הפרויקט, ומשווק את היחידות הרעיוניות לרוכשים
מה תפקיד הגורם המארגן?
תפקיד הגורם המארגן בקבוצת רכישה מגוון ומשתנה בהתאם לקבוצה, אופייה והחלטותיה. הגורם המארגן מסייע באיתור קרקע מתאימה, יוזם את התכנון הראשוני על בסיס תחזית תכנונית, עורך דו"ח ראשוני של כלל עלויות הפרויקט, ומשווק את היחידות הרעיוניות לרוכשים, בצירוף אומדן ראשוני של עלות עתידית לרכישה ובניה של כל יחידה. בידו ובכוחו של הגורם המארגן לשלוט באופן בלעדי בהתוויית התכנון של הקרקע, לצורך ניצול מקסימלי שלה, כדי לזכות בדמי שיווק של מספר יחידות גדול יותר. לעיתים, הגורם המארגן גם ייבחר להיות מי שינהל את כל שלבי התכנון והביצוע של פרויקט המגורים, כולל ניהול המכרזים השונים ושכירת קבלן, אדריכל, מפקח על הבנייה וכו'.
שכרו של הגורם המארגן נקבע מראש, בהתאם לתפקידים שהוא לוקח על עצמו ומבצע, בכל קבוצת רכישה שעבורה הוא פועל.
מהם השיקולים בבחירת גורם מארגן?
חשוב מאוד לבדוק את הגורם המארגן, מה המוניטין שלו בשוק וכמה פרויקטים כבר הוביל בעבר - עד למצב של גמר.
קבוצת רכישה מאפשרת להוזיל עלויות. מדובר בהוזלה של שני מרכיבים עיקריים בשווי הדירה - עלות הקרקע ועלות הבנייה
מהם היתרונות של רכישת דירה, במסגרת קבוצת רכישה?
ראשית, כפי שהוזכר קודם, קבוצת רכישה מאפשרת להוזיל עלויות. מדובר בהוזלה של שני מרכיבים עיקריים בשווי הדירה - עלות הקרקע ועלות הבנייה. בשני המרכיבים, הרוכש משלם את מחירי העלות, מבלי שיצטרך לשלם לקבלן את הרווח הקבלני המקובל בפרויקט (שהקבלן יוזם בעצמו).
שנית, במסגרת קבוצת רכישה, הרוכשים מכירים אלה את אלה - והם בוחרים ביחד את אנשי המקצוע השונים. יש להם אפשרות להיות שותפים לתהליכים השונים של הפרויקט, לפקח עליהם ולקבל מקום, בקבלת ההחלטות הנדרשות. הם גם קובעים מראש את אמות המידה, לפיהן הקבוצה תפעל - ומובטחת הדדיות, בפיקוח על כך שלא תהיה חריגה מאמות מידה אלה.
שלישית, במסגרת קבוצות רכישה - הקבוצה בונה בדרך כלל במסגרת ליווי של גורם מממן בנקאי או חוץ בנקאי, כך שיש פיקוח חיצוני הדוק על הקבלן. לשם הדוגמא, הגורם המממן אינו מזרים לקבלן תשלומים - כל עוד אינו עומד ביעדים שהתחייב להם.
על פי רוב, כל אלה מבטיחים שהדירה תהיה מוכנה בזמן שנקבע מראש. סביר להניח, שלא רק שהדירה תעלה פחות - אלא ששוויה למכירה ו/או השכרה יהיה גבוה יותר מהצפי הראשוני.
חסרון מרכזי: הערכת חסר של הפרויקט ועלויותיו. לעיתים עלויות הבנייה גבוהות מהצפוי וכך גם היטלים ואגרות שונים
מהם החסרונות של קבוצות רכישה?
חסרון מרכזי: הערכת חסר של הפרויקט ועלויותיו. לעיתים עלויות הבנייה גבוהות מהצפוי וכך גם היטלים ואגרות שונים. מי שצריכים לשאת בעלויות הגבוהות יותר הם חברי קבוצת הרכישה - מכיסם שלהם.
יחד עם זאת, הליווי הבנקאי מבטיח שיהיה גם על כך פיקוח הדוק. בנקים אינם ממהרים להזרים כספים ליוזמות כאלה, לפני שבדקו היטב ולפני וידוא שהערכת העלויות מדויקת
חסרון אחר עשוי להיות במצב בו שותף לקבוצה אינו יכול לעמוד בהתחייבויות שלו כלפיה, באופן בלתי צפוי. גם לכך ניתן לתת מענה מראש - ולנטרל גורם סיכון זה באמצעות הסכם השיתוף שבו קובעים בדרך כלל כי לקבוצה יש אפשרות למכור את זכויותיו בקרקע לצד ג' -אחד החברים בקבוצה, או צד ג' חיצוני המצטרף לקבוצה, אשר יקבל על עצמו את כל ההתחייבויות שלו.
לבסוף, מול החיסכון המשמעותי בעלויות - עומד "כאב הראש" שבניהול הפרויקט והוצאתו לפועל. החבר בקבוצת רכישה הופך מרוכש דירה - ליזם. זאת ועוד: בקנייה מקבלן, קובע הקבלן מחיר סופי ידוע מראש (בלא קשר לעלויות נוספות, אם ישנן כאלה); אחריות - הן לתוצר הסופי והן למועד האספקה; ובנוסף - ערבויות ובטחונות שונים, שמבטיחים פיצוי, במקרה שהקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו, מסיבות אלה או אחרות. כל אלה אינם מובטחים לחברים בקבוצת רכישה – ויכולים להוות, ללא ליווי מקצועי, סיכון יזמי.
לסיכום: לפני הצטרפות והתקשרות חוזית עם קבוצת רכישה, יש לבדוק היטב את הגורם המארגן והמוניטין שלו, את מידת הריאליות של דו"ח השמאי הראשוני, את טיב הקרקע הנרכשת וזכויות הבנייה הניתנות בה; וכן את אופיים ויכולתם הפיננסית של החברים האחרים בקבוצה. כל זאת, כדי להפחית את הסיכון שפרויקט הבנייה לא יגיע לסיומו, בעלויות ההשקעה שנצפו מראש.
* עו"ד סמדר גרוס שאקי, מתמחה בדיני מקרקעין וליווי משפטי לקבוצות רכישה
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב Zap משפטי
