חוזה: חשוב גם בעסקאות "קטנות"

התקשורת מדווחות מעת לעת על קבלני שיפוצים שהחלו את העבודה ונעלמו או פשטו רגל לפני שסיימו את מלאכתם; ועל חברות מטבחים גדולות שפשטו רגל והשאירו את הלקוח הקטן ששילם להן מראש, עם חובות עתק בגין מטבח שקנה ולא קיבל, מבלי שיש לו שום אפשרות לדרוש את הכסף חזרה, מכיוון שמדובר בחברה בע"מ. 

רוב הציבור יודע כי יש לבצע בחינה מדוקדקת של החוזה בעסקאות גדולות, כגון: רכישת דירה או תמ"א 38. עם זאת, בכל הקשור לשיפוצים פנימיים בדירה אין "חוק וסדר" ואין מספיק מודעות לחשיבות עריכת חוזה מסודר, שיעגן את כל הפרטים ויגן על הלקוח במקרים שבהם הקבלן או החברה פשטו רגל, נעלמו או לא סיפקו את כל מה שהובטח. 

חוזה הוא הסכם לכל דבר ועניין, שמטרתו ליצור מערכת יחסים משפטית ומחייבת בין שני הצדדים

מהי משמעות החוזה?

חוזה הוא הסכם לכל דבר ועניין, שמטרתו ליצור מערכת יחסים משפטית ומחייבת בין שני הצדדים.

ע"פ חוק החוזים (חלק כללי, תשל"ג-1973) החוזה תקף אם מתקיימים בו שלושה תנאים: 

• הצעה: פניה של אדם פלוני לאדם אחר (אלמוני), שאתו הוא מעוניין להתקשר בחוזה.

• קיבול: הודעה של מקבל ההצעה (אלמוני) לפונה, המעידה על כך שגם הוא מעוניין להתקשר בחוזה.

• כוונה: התנהגות וכוונה בתום לב.

יחד עם זאת, חשוב לדעת שחוזה טוב אינו מתבסס רק על חוק החוזים, אלא שם דגש גם על חוקים שונים נוספים, שחלים באותה סוגיה, בהתאם לסוג ההתקשרות ואופייה. כך, למשל: בעסקאות מקרקעין יכלול החוזה גם סעיפים שונים מחוק המקרקעין (תשכ"ט-1969); ובחוזה מול קבלן תהיה התייחסות גם לדברי חקיקה רלוונטיים ספציפיים, כגון תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה, תשמ"ח-1988) וכו'.

כדי למנוע עוגמת נפש ואובדן סכומי כסף גדולים, חשוב מאוד לכרות חוזה שבו יעוגנו כל פרטי ההתקשרות, הגדרות העבודה הברורות, לוחות הזמנים, ביטחונות וסנקציות שיופעלו אם הספק לא יעמוד בהתחייבויותיו

מדוע כה חשוב שיהיה חוזה ב"שיפוצים קטנים"?

כדי למנוע עוגמת נפש ואובדן סכומי כסף גדולים, חשוב מאוד לכרות חוזה שבו יעוגנו כל פרטי ההתקשרות, הגדרות העבודה הברורות, לוחות הזמנים, ביטחונות וסנקציות שיופעלו אם הספק לא יעמוד בהתחייבויותיו. 

עלות של ניסוח חוזה טוב ע"י עורך דין שמתמחה בתחום, אינה גבוהה. לא מדובר בהוצאה בסך אלפי שקלים. שימו לב: דווקא בעניינים כמו שיפוץ פנימי או רכישת מטבח - עניינים קטנים ביחס לרכישת דירה - חשוב יותר להיזהר.

למרבה הצער, לרוב האזרחים אין את הידע והכלים להבין את ההשלכות שעלולות להיות לאי חתימה על חוזה טוב, במקרים שבהם הדברים אינם הולכים כשורה. גם כאשר הקבלן או הספק מבקש לחתום על "חוזה סטנדרטי", חשוב להיוועץ עם עורך דין ולוודא שהחוזה מגן על הלקוח בצורה הטובה ביותר.   

חוזה מול קבלן שיפוצים צריך לכלול, בין היתר, הגדרת לוחות הזמנים, כתב כמויות, תשלום בצורה הדרגתית ובטוחות 

מה חשוב שחוזה מול קבלן שיפוצים יכלול?

כאשר באים לנסח חוזה מול קבלן שיפוצים, חשוב להתייחס לכל ההיבטים האפשריים - בהווה (למשל: כתב כמויות ומפרט טכני); בעתיד (למשל: אחריות ולוחות זמנים); כלפי צד ג' (למשל: בטיחות בעבודה, אחריות במקרה של נזק שנגרם לאחד מעובדי הקבלן וכו').

דוגמאות לסעיפים שיש לכלול:

• רישיון קבלן בתוקף: חשוב מאוד לוודא שלקבלן הספציפי יש רישיון בתוקף; ולעגן בחוזה סעיף שבו הקבלן מצהיר על כך שיש לו רישיון בתוקף וכי הוא פועל על פי הכללים והחוקים.

• לוחות זמנים: חשוב להגדיר מראש את לוחות הזמנים מול הקבלן, לעגן אותם בחוזה ולהגדיר סנקציות חיוב, במקרים בהם הקבלן יחרוג מלוחות הזמנים (לרבות הגדרה של החריגה).

• כתב כמויות: סעיף שמגדיר את הכמויות המדויקות של הפריטים שאותם התחייב הקבלן לספק ואת התשלום שנקבע עבור הפריטים. 

• תשלום: חשוב מאוד לעמוד על כך שהתשלום יהיה הדרגתי ולא מראש; ולעגן בחוזה את אבני הדרך והסכום שישולם בכל אחת מהן. בנוסף, יש להגדיר האם התשלום האחרון ישולם בתום העבודה או בתום תקופת האחריות. 

• בטוחות: חשוב מאוד לדרוש בטוחות שיבטיחו את סיום כל התחייבות הקבלן לפי ההסכם. הבטוחה היעילה ביותר היא ערבות בנקאית, אך רוב הקבלנים אינם ששים לתת ערבות בנקאית. במקרה כזה, חשוב לדרוש ערבות אחרת (כגון: שטר חוב ו/או ערבות אישית). 

• תקופת אחריות ובדק: חשוב לעגן בחוזה את תקופת האחריות של הקבלן לאחר תום העבודה ולפרט מה כוללת האחריות. מומלץ מאוד לדרוש מהקבלן בטוחה לתקופת האחריות והבדק. כך, למשל: שטר ביטחון שהוא מעין המחאה פתוחה, שניתן יהיה לפרוע אם הקבלן לא יגיע לתקן מה שנדרש. כמובן, יש להשיב את הבטוחה לקבלן בתום תקופת האחריות, אם הכל בסדר.  

• יישוב סכסוכים: סעיף בו מוגדר מה יקרה אם יתגלע סכסוך בין הלקוח לבין הקבלן. כך, למשל: ברוב החוזים שמספקים הקבלנים, נאמר שכל סכסוך - אם יהיה סכסוך - יידון בבוררות או בבית משפט בעיר מגוריו של הקבלן. חשוב לוודא שסוג יישוב הסכסוך והמיקום שבו יתנהל ההליך מתאים גם ללקוח. 

סעיף Back to Back הוא סעיף חשוב מאוד שמתייחס לאחריות/ היעדר אחריות של קבלני משנה אל מול הלקוח לגבי התחייבויותיהם. סעיף כזה בחוזה פוטר למעשה את הקבלן הראשי מכל אחריות בנוגע לספקים משניים שהוא הביא 

מהו סעיף Back to Back? 

סעיף Back to Back הוא סעיף חשוב מאוד שמתייחס לאחריות/ היעדר אחריות של קבלני משנה אל מול הלקוח לגבי התחייבויותיהם. סעיף כזה בחוזה פוטר למעשה את הקבלן הראשי מכל אחריות בנוגע לספקים משניים שהוא הביא. כך, במקרה שהספק (למשל: חשמלאי) לא יעמוד בהתחייבויותיו - לא יוכל הלקוח לבוא בטענות אל הקבלן; וייאלץ לפתור את הנושא ישירות מול החשמלאי.

דוגמה למקרה שבו היה מעורב משרד הח"מ: 

במקרה הנ"ל, נשכרה הח"מ ע"י הקבלן הראשי כספקית משנה. חוזה ההתקשרות היה Back to Back מול המזמין (הלקוח שביקש לשפץ את דירתו). לאחר שהח"מ סיימה לבצע את עבודתה באופן מלא, נקלע המזמין לחובות כספיים, נכנס להליך חדלות פירעון ולכן לא העביר לח"מ את התשלום (בסך 220 אלף שקלים). 

מכיוון שהחוזה היה Back to Back ופטר את הקבלן הראשי מאחריות, לא יכלה הח"מ לבוא בטענות אל הקבלן ונאלצה להתמודד ישירות מול המזמין. לאחר התנהלות משפטית ארוכה, פסק ביהמ"ש על המזמין לשלם 120 אלף שקלים וחייב את הקבלן לדאוג לגביית הכסף מהמזמין, לאחר שקבע כי במקרה שקבלן משנה סיים את עבודתו ואין טענה כלפיו - לא יכול להתקיים בין הצדדים סעיף Back to Back.

כדי להימנע ממצבים מסוג זה, חשוב לראות את החוזים של הקבלן מול ספקי המשנה; ולהוסיף בחוזה הראשי (של הלקוח מול הקבלן) סעיף שמטיל את האחריות על הקבלן ומחייב אותו לעמוד על כך שהעבודה תתבצע בהתאם לחוק הרלוונטי.

בחוזה מול ספק חשוב לתת את הדעת על עיכוב בביצוע העבודה ותקופת האחריות שמעניק הספק

אם כך, מה חשוב שיכלול חוזה מול ספק?

שיפוץ פנימי של הבית כרוך לא פעם ברכישה גדולה מספקים חיצוניים (כגון: מטבחים, גופי תאורה, מיזוג אוויר, חדרי אמבטיה, נגרות וכו'). 

כאשר ההתקשרות מתבצעת דרך הקבלן, חשוב כאמור לבדוק את סעיף Back to Back. כאשר ההתקשרות היא ישירות מול הספק, החוזים הם בד"כ אחידים. דווקא מסיבה זו, חשוב לתת לעו"ד לעבור עליהם לפני החתימה, להוריד סעיפים לא מקובלים ולהוסיף סעיפים שישמשו הגנה במקרה הצורך. 

כך, למשל:

• תנאי תשלום: חשוב להתמקח על תנאי התשלום ולא לשלם הכל מראש; מומלץ לעמוד על כך שהמקדמה לא תעלה על 15%.

• כתב כמויות: פירוט מדויק של המוצרים שעל הספק לספק, לרבות סוג החומר, מידות, תוספות וכו'.

• אחריות: חשוב לבדוק את תקופת האחריות שמעניק הספק ולשים לב היטב למועד שבו מתחילה תקופת האחריות. כך, לדוגמה: במקרה בו מותקנת מערכת מיזוג - האם האחריות מתחילה מיום סיום ההתקנה או מיום סיום עבודת השיפוץ וכניסת הדיירים לבית? כך, למשל: מה קורה אם מערכת המיזוג הותקנה, אבל היתה בעיה ברצפות ולכן התעכבה כניסת הדיירים?

• עיכוב בביצוע עבודה: מה קורה אם עבודת השיפוץ הסתיימה, אבל הספק מתעכב עם ההתקנה? חשוב לקבוע לוחות זמנים ולהגדיר סנקציות שיוטלו במצב כזה.

• בטוחות: חשוב לקבוע בחוזה מה קורה במצב שבו הספק פשט רגל או אינו יכול לספק את הסחורה מסיבה אחרת; יש לבקש בטוחות שיבטיחו שבמקרה כזה יהיה הלקוח בגדר "נושה בדין קדימה". 

לסיכום: בכל עסקה, אין לזלזל בערכו של חוזה; הדברים אמורים במיוחד בעסקאות שיפוץ פנים. אל תסתפקו בחוזה הסטנדרטי שמוצע. חוזה מסוג זה מורכב משילוב חוקים, תקנות והגדרות שונות ורבות. לכן, חשוב להסתייע בעו"ד טוב, שמבין בתחום המקרקעין ומתמקצע בדיני חוזים, שיידע היכן לשים דגש; איך להתמקח ואיך לנהל מו"מ לפני החתימה על החוזה. 

 * עו"ד טליה שחר עוסקת בתחום נדל"ן ומסחר, עסקאות מכר, חוזים, מקרקעין, דיני חברות וליווי עסקי משפטי

 ** השתתפה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי