קניית דירה אינה עסק פשוט: עליכם לשוטט בין דירות, לכתת רגליים בין בנקים ולבצע בדיקות שנות ברשת ובמאגרי מידע שונים. מדובר בעסקה הגדולה ביותר שככל הנראה תעשו בימי חייכם. קשה להפריז בחשיבות הבדיקות שיש לבצע לפני קניית דירה וחתימת העסקה. חיוני לוודא כי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש הוא הנכס הנכון עבורכם ולמנוע בהמשך עוגמת נפש ובזבוז כסף.
כדי לסייע לרוכשים פוטנציאליים של דירות, ריכזנו עבורכם חמישה דברים שחשוב לבדוק לפני שקונים דירה. כבר בפתח הדברים, יודגש כי חשוב במיוחד לבצע את הבדיקות השונות לפני חתימה על הסכם מכר.
בין ההוצאות המתווספות להוצאות הרכישה, יש לציין את הוצאות המס על הדירה (מס רכישה, היטל השבחה וכו'), הוצאות שיפוץ, הוצאות הובלה, הוצאות משפטיות לרישום העסקה שהם שכ"ט עו"ד, נוטריון ואגרות
בדיקה ראשונה: כמה כסף יש לכם לכל תהליך רכישת הדירה
אם עדיין לא קניתם דירה, ייתכן שאתם חושבים שלצורך הקנייה די בכך שתגייסו הון עצמי ומשכנתא. מדובר בטעות מרה. לרכישת נכס, נלוות הוצאות רבות שמייקרות את העסקה. חייבים לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות, כאשר אתם בוחנים כמה כסף עומד לרשותכם.
בשל ההוצאות הנלוות הבלתי צפויות, תוכלו להפנות פחות משאבים לרכישת הדירה עצמה, מה שיחייב אתכם לשיעורי מימון גבוהים יותר של הבנק. הדבר צפוי לגרום לייקור הריביות שתשלמו.
בין ההוצאות המתווספות להוצאות הרכישה, יש לציין את הוצאות המס על הדירה (מס רכישה, היטל השבחה וכו'), הוצאות שיפוץ, הוצאות הובלה, הוצאות משפטיות לרישום העסקה שהם שכ"ט עו"ד, נוטריון ואגרות. הוצאות שמאי של הבנק, הוצאות ריהוט הבית, הוצאות יעוץ מקצועי נוסף כגון יועץ משכנתא או בודק חיצוני וכו'.
טיפ - עניין חשוב מאוד בקניית דירה חדשה מקבלן, הוא עניין המדדים - הבנק בדרך כלל לא יממן לכם מדדים שהם תוספות לכל תשלום שאתם מחויבים לתת לקבלן. הקבלן בדרך כלל מבקש תשלום נוסף על כל תשלום שסוכם בחוזה הרכישה זאת בשל עלויות מדד תשומות הבניה. (מדד תשומות הבנייה מפורסם מדי 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה מודד את השינויים שחלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה).
מדד זה גם מופיע ברוב החוזים כחלק מחוזה הרכישה עם הקבלן (הכוונה לתוספת תשלום לעלות הרכישה וזאת בהתאם לעליית מדד תשומות הבנייה). מכאן, שכדאי להכין כסף למדדים מראש, אחרת לא יהיה לכם כסף לממן את כל הרכישה, ותקלעו לבעיה.
בדרך כלל בקניית דירה חדשה מקבלן, נוצר מצב שיש זמן עד שהדירה תימסר מכיוון שהיא בשלבי בנייה (בנייה שאורכת חודשים רבים) או דירה שנקנית על הנייר וטרם התחיל הליך הבינוי (זמן מסירה ארוך יותר - מספר שנים) ולכן יהיה נכון להתכונן מראש ולהכין כסף בצד לעניין המדדים בנפרד מסכום המשכנתא שעליה אנו נסמכים מהבנק.
הסטת כסף בצד למדדים והוצאות שונות, תמנע דרישות כספיות עתידיות שידרשו לכל תשלום לפי חוזה הרכישה וזאת בין אם אתם משלמים מהון עצמי או ממשכנתא, שהרי צריך לדעת מראש כי תידרשו להוסיף כסף נוסף עבור מדדים שלא תכננתם להוציא בהתחלה ושלא נלקח בחשבון בתכנון סכום קניית הדירה.
הוצאה נוספת לא מתוכננת בקניית דירה חדשה מקבלן היא עניין התוספות - כל תוספת שלא סיכמתם עם הקבלן ואשר לא נכללה בחוזה הרכישה עם הקבלן כמוצר שהוא יספק ויהיה כלול במחיר הדירה, תצטרכו לשלם עליה בנפרד כגון: נקודת חשמל נוספת, נקודת תקשורת נוספת, נקודות מיזוג נוספת, התקנת מזגנים, מטבח מיוחד או תוספת למטבח שלא במסגרת חוזה הקבלן, ריצוף שונה, התקנת חלונות מיוחדים דקורטיביים יותר או בעלי מנגנונים שונים מהמפרט הבסיסי של הקבלן וכו'. כל שינוי כזה עולה כסף שצריך להיכלל בתכנון הפיננסי של הרכישה.
במסגרת בחינת האופן שבו תמומן הרכישה, עליכם לקחת בחשבון כיצד תממנו בינתיים את השכירות - עד שתתקבל הדירה, מתי תקבלו את הכסף (במקרה שאתם מוכרים דירת מגורים קודמת) והאם תצטרכו "לשבור" לצורך הרכישה קופות חיסכון, קרנות השתלמות וכו'
בדיקה שנייה: כמה משכנתא תוכלו לקבל, והאם תעמדו בה
לפני שתחתמו על הסכם המכר, עליכם לוודא מהו גובה המשכנתא שתוכלו לקבל ומהו ההון הראשוני הדרוש לשם קבלת המשכנתא. עליכם לנסות להעריך כיצד ישתנה גובה המשכנתא לאורך חיי ההלוואה; ולוודא כי תוכלו לעמוד בהחזר - גם בסיטואציות קשות, בהן אתם עלולים לאבד חלק מההכנסה שאתם מקבלים כיום.
עליכם לתכנן את האופן שבו תמומן העסקה ולסנכרן את ההלוואה שתקבלו מהבנק עם חוזה הרכישה. יש לוודא כי יהיו בידיכם סכומי הכסף שאתם נדרשים להעביר במועדים שונים.
במסגרת בחינת האופן שבו תמומן הרכישה, עליכם לקחת בחשבון כיצד תממנו בינתיים את השכירות - עד שתתקבל הדירה, מתי תקבלו את הכסף (במקרה שאתם מוכרים דירת מגורים קודמת) והאם תצטרכו "לשבור" לצורך הרכישה קופות חיסכון, קרנות השתלמות וכו'.
חשוב מאוד לתכנן באופן מדויק את מועד קבלת הכסף, כדי שלא להיקלע לסיטואציה שבה תפרו את ההסכם או תיאלצו לקחת הלוואות גישור יקרות, כדי לעמוד בזמני התשלום הדוחקים.
יצוין כי האישור החשוב ביותר שעליכם להשיג הוא אישור עקרוני למשכנתא, במסגרתו יקבע הבנק כמה משכנתא הוא מוכן לתת לכם בקניית נכס. כך, תוכלו לתכנן את הרכישה.
לצורך תכנון מימון העסקה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא, כדי להוריד למינימום האפשרי את תשלומי המשכנתא העתידיים ולשלם ריבית מינימלית לאורך הדרך (הייעוץ עשוי להוביל לחיסכון גדול – עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה!).
בדיקה נוספת שיש לבצע נוגעת למצב הפיזי של הדירה. יש לסייר בדירה ולבחון את מצבה בדקדקנות. בנוסף, יש להזמין לדירה מומחה מקצועי, כדי שיבדוק אם יש בדירה רטיבויות שונות, ליקויי בנייה, תוספות בנייה וכו'
בדיקה שלישית: מהו מצב הדירה - האם יש בה רטיבות
בדיקה נוספת שיש לבצע נוגעת למצב הפיזי של הדירה. יש לסייר בדירה ולבחון את מצבה בדקדקנות. בנוסף, יש להזמין לדירה מומחה מקצועי, כדי שיבדוק אם יש בדירה רטיבויות שונות, ליקויי בנייה, תוספות בנייה וכו'. כדאי להיעזר במומחה בנייה, שיבדוק את מצב הדירה (המצב הפיזי והתכנוני).
יש חשיבות מיוחדת לבדיקות אלה, כאשר קונים בית ישן. מומלץ להיעזר בשמאי, לפני קניית הדירה, עוד לפני הבדיקה שיערוך שמאי מטעם הבנק לדירה, במסגרת הליך נטילת המשכנתא. שמאי יוכל לקבוע אם יש בדירה זכויות בנייה או היטלים עתידיים, העשויים לשנות את מחיר הדירה.
בדיקה קריטית נוספת שיש לבצע, קשורה ברישום הזכויות של הדירה. הבדיקה נעשית על ידי עורך דין. חשוב מאוד לבצע את הבדיקה לפני חתימת חוזה הרכישה
בדיקה רביעית: האם הדירה רשומה בטאבו, במנהל או בחברה משכנת
בדיקה קריטית נוספת שיש לבצע, קשורה ברישום הזכויות של הדירה. הבדיקה נעשית על ידי עורך דין. חשוב מאוד לבצע את הבדיקה לפני חתימת חוזה הרכישה (למעשה, אף לפני חתימה על זיכרון דברים, מאחר שפעמים רבות זיכרון דברים עשוי להיות מחייב כמו חוזה!).
במסגרת בדיקה זו, יש לבחון את מצב הזכויות של הדירה. בין היתר, יש לברר היכן הדירה רשומה: בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת? האם הדירה מצויה בעיצומו של הליך רישום שלא הושלם? ייתכנו מצבים שבהם עומד נגד הדירה צו הריסה או שמתנהלים בעניינה הליכים, בנוגע לבניה בלתי חוקית או תוספות בנייה.
בדיקה משפטית נוספת שיש לבצע: האם תשלומי המס השונים הנוגעים לדירה (מיסוי מקרקעין, היטל השבחה וארנונה) שולמו לרשויות השונות. עניין זה חשוב במיוחד, מאחר שעיכוב בתשלומי מס עלול לעכב את מכירת הדירה או אף לסכל את העסקה.
ניתן להתגבר על מכשולים שונים בעסקה (כגון: דירה שאינה רשומה כדין או דירה שתשלומי המס בגינה לא שולמו) באמצעות יצירת מנגנון משפטי בתוך החוזה, המכיל את ההוצאות הנוספות שיוטלו בגין העסקה על המוכר. כך, ניתן לתמחר בחוזה את הסיכונים - ולהתקדם בתהליך המכירה.
חשוב שתוודאו מהי הארנונה החודשית שתידרשו לשלם על הדירה. ייתכן שהארנונה גבוהה מדי עבורכם וכי השילוב בין הארנונה לבין החזרי המשכנתא הגבוהים הצפויים לכם יגרום לכך שלא תוכלו לעמוד בתשלומים
בדיקה חמישית: מהן ההוצאות הנוספות ה"אורבות" לכם? כמה ארנונה תשלמו?
במסגרת בדיקה זו, תידרשו לוודא אילו הוצאות ותשלומים נוספים (ובלתי צפויים) מחכים לכם, מעבר לפינה. כך, למשל: חשוב שתוודאו מהי הארנונה החודשית שתידרשו לשלם על הדירה. ייתכן שהארנונה גבוהה מדי עבורכם וכי השילוב בין הארנונה לבין החזרי המשכנתא הגבוהים הצפויים לכם יגרום לכך שלא תוכלו לעמוד בתשלומים. כך, רכישת הדירה לא תהיה כדאית עבורכם ואף בלתי אפשרית.
בנוסף, יש בתים שבהם עלות דמי ועד הבית החודשית גבוהה מאוד וכוללת תשלומים יקרים לחברות אחזקה. לכן, לפני חתימה על חוזה מכר, מומלץ לדבר עם נציג מוועד הבית ולבדוק האם צפויים תשלומים גבוהים בעתיד הקרוב, שיחייבו אתכם בהוצאות נוספות (למשל: שיפוץ בניין).
לסיכום: יש לא מעט בדיקות שמומלץ לבצע, לפני חתימה על חוזה מכר לרכישת דירה. ככל הנראה, מדובר בעסקה הגדולה והחשובה ביותר שתעשו בימי חייכם. לכן, אל תנסו לחסוך בכל הקשור לאנשי מקצוע ראויים. מומלץ להיוועץ בהם: יועץ משכנתא, שמאי ועורך דין. תכנון מוקדם והחלטה מושכלת עשויים לחסוך ממון רב ולמנוע עוגמת נפש גדולה.
