מס רכישה - מהו ומה שיעורו?

- עודכן באוגוסט 2015 -

קניתם דירה? מזל טוב! עכשיו צריך להתחיל לשלם... המדינה תגבה מכם תשלומים שונים, ביניהם מס רכישה.
מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין על כל אדם שרוכש זכויות במקרקעין כגון: דירת מגורים, משרד, חנות, עסק, מפעל, קרקע וכד.'

מתי תיחשב הזכות שרכשתם כדירת מגורים?
דירת מגורים לעניין מס רכישה מוגדרת בחוק כ- "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה". כלומר, גם דירה הנרכשת מקבלן וטרם נבנתה כמובן, תחשב כדירת מגורים לעניין מס רכישה ולא כרכישת קרקע בלבד לצורך העניין. יוזכר, כי גם בנוגע לרכישת דירה בקבוצת רכישה, תוקן החוק בשנת 2011, כך שאם הרכישה של הקרקע היא לצורך ייעוד של דירת מגורים, הרכישה תיחשב רכישה של דירת מגורים.

לאחר כמה שנים של עבודה קשה ומעט מזל (ירושה נחמדה מהסבתא), החלטתם להגדיל את מלאי הנדל"ן שלכם ולקנות דירה נוספת. האם גם עבור הדירה הנוספת תצטרכו לשלם מס רכישה?

שיעורי מס רכישה
שיעור מס הרכישה הוא מדורג ומתעדכן אחת לשנה.
אם אתם קונים דירת מגורים, וזו דירתכם היחידה (שימו לב- אין לכם דירה נוספת שרשומה על שמכם או על שם בת/בן הזוג/ידוע בציבור או על שם ילדיכם מתחת לגיל 18!), ומחירה לא עולה על  1,568,800 שקלים חדשים (נכון לשנת 2015), לא תצטרכו לשלם מס רכישה.

אם מחיר הדירה היחידה שרכשתם עולה על סכום זה, אך לא עובר את ה- 1,860,790 שקלים חדשים, תצטרכו לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% על החלק העודף. אם מחירה עולה על 1,860,790 שקלים חדשים, אך לא עובר את ה- 4,800,605 שקלים, שיעור מס הרכישה יהיה 5% על החלק הנוסף. אם מחירה עולה על  4,800,605 שקלים חדשים אך לא עובר את ה- 16,002,015 שקלים חדשים, שיעור מס הרכישה יהיה 8% על החלק הנוסף, ואם קניתם דירה יקרה עוד יותר, הרי שעל החלק שמסכום זה ואילך, תצטרכו לשלם מס רכישה של 10%.

אם כן, ככל שתקנו דירה יקרה יותר, תצטרכו לשלם עליה יותר מס רכישה.
יובהר, כי הדירה הנרכשת תחשב כדירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997, או שהדירה הנוספת (שאינה עומדת בתנאים אלו) תימכר תוך התקופה הקבועה בחוק לאחר רכישת הדירה המחליפה אותה.

במקרה שיש לכם כבר דירה, ואתם קונים דירה נוספת, עליכם לשלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות:
עד 4,800,605 ש"ח 8% , ומסכום זה ואילך 10% (נכנס לתוקף ביום 24.6.2015).

הטבות ושיעורי מס רכישה מופחתים
אם בשעה טובה עליתם לישראל, ואתם עולים חדשים, כדאי לכם לנצל את ההטבה שמוענקת לכם ע"י המדינה, לקנות תוך 7 שנים מיום עלייתכם ארצה דירה, ולשלם סכומי מס רכישה מופחתים. הטבה זו ניתנת פעם אחת בחיים.
נכה, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה הרוכש זכות במקרקעין, ובתנאי שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו, ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% ממחיר הדירה. הפטור יינתן לזכאי לו פעמיים בלבד בכל החיים.
מכירה ורכישה בין צדדים קרובים בהתאם להגדרה שבתקנות, כשאין כל תמורה ישירה או עקיפה בצידה (מתנה) תחויב בשליש ממס הרכישה הרגיל.
מכירה ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד איתו בדירה הנמכרת תהיה פטורה ממס רכישה.

ישנם מקרים שבהם ניתן להפחית את מס הרכישה תוך תכנון מס חוקי ולגיטימי. לדוגמא: אם קניתם דירה מקבלן, ואתם מבצעים שינויים בדירה באמצעות קבלן חיצוני, לא תחויבו בתשלום מס רכישה בשל השינויים. לעומת זאת, אם אתם קונים את התוספות מהקבלן הראשי, הרי שמדובר בחלק מהסכם המכר, ותצטרכו לשלם מס רכישה.

מתי יש לשלם את מס הרכישה?
כל עסקה שנעשית במקרקעין חייבת בדיווח לרשות המיסים בתוך 40 ימים ממועד החתימה על הסכם רכישת הדירה (למעט חריגים כגון רכישת דירה בנאמנות או רכישת אופציה עליהם חייבים לדווח בתוך 30 ימים) ובדיווח מתבקש הרוכש להגיש שומה עצמית של סכום מס הרכישה אשר לטענתו הוא צריך לשלם על פי דין.

המועד האחרון לתשלום מס הרכישה הינו 60 ימים ממועד חתימת הסכם רכישת הדירה, וממועד זה ככל שהמס לא ישולם, הוא יחל לצבור הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

השגה על דרישת התשלום
חשוב לציין, כי שובר התשלום שישלח לרוכש לתשלום, הינו תמיד בהתאם לשומה העצמית שהגיש, ואולם רשות המיסים רשאית לאחר מכן ועד לתקופה של 9 חודשים, לשנות את השומה ולעדכן את הסכום הנדרש לתשלום. כמובן שעל דרישה כאמור, ניתן להגיש השגה בתוך 30 ימים למנהל מס שבח, ועל החלטתו של מנהל מס שבח בהשגה ניתן לערער לבית המשפט המחוזי.

עצה: לפני שאתם קונים דירה, בדקו היטב את מחירה, בדקו האם היא נכנסת להגדרת דירת מגורים, חשבו מראש כמה מס רכישה תצטרכו לשלם, נסו להתמקח אם הסיכוי שתרדו במדרגת מס הוא גבוה, התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום לגבי האפשרות לתכנן את פעולותיכם לצורך הפחתת מס אפשרית, והעיקר - וודאו שאתם לא משלמים יותר ממה שאתם צריכים לשלם ע"פ החוק.

*רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

** עו"ד עמית דביר מתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.

עוד בנושא:

קניית דירה מכונס נכסים - הזדמנות או זהירות?

קבוצת רכישה לקניית דירה - מהי וכיצד היא פועלת?