עיון בעיתונות הכלכלית הכתובה ובאתרי האינטרנט מלמד על קיומן של עשרות מודעות תחת הכותרת "הזמנה להציע הצעות" לרכישת דירות ונכסי נדל"ן שונים מכונסי נכסים למיניהם.
נוסח המודעות זהה בדרך-כלל, ובו פרטים בסיסיים על הנכס המוצע למכירה במסגרת ההליך, מספר הגבלות משפטיות על אחריות הכונס למצבו של הנכס ונוהל הגשת ההצעות לרכישתו.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מכרזים ורכישות מכינוס נכסים
בדיקה עצמאית
ברוב רובם של המקרים יתאפשר למציעים לבקר בנכס לפני הגשת ההצעה. ככלל, אין כונסי הנכסים יוצרים מצגים לגבי מצבו התכנוני של הנכס. לכן מומלץ לכל מי שמבקש לרכוש דירה במסגרת כינוס נכסים לבדוק עצמאית את מצבו התכנוני של הנכס, זכויות הבניה הצמודות לו ועוד.
מצב משפטי
עם קניית דירה מכונס נכסים ולאחר שהעסקה אושרה על-ידי הגוף השיפוטי, אמור הנכס לעבור לרוכש כשהוא נקי מכל חוב ושעבוד שמקורו בעבר. למעשה, אישורו של הגוף השיפוטי לזכייתו מבטיח לזוכה כי הנכס שרכש נקי מכל חוב עבר וכך יועבר לבעלותו, וזאת, בין היתר מכוח הוראות סעיף 34 א לחוק המכר התשכ"ח - 1968 הקובעות כדלקמן: "נמכר נכס על-ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על-פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
הנה כי כן, רכישת דירה מכונס נכסים לאחר שאושרה על-ידי הגוף השיפוטי טומנת בחובה יתרון, שכן מובטח לרוכש כי הנכס יועבר לבעלותו נקי מכל שעבוד וזכות אחרת.
תהליך התמחרות
ברובן המכריע של ההזמנות שומר לעצמו כונס הנכסים את הזכות לנהל עם המציעים "מיני הליך" שנקרא "התמחרות". הליך ההתמחרות מתבצע בדרך-כלל בפגישה בין כונס הנכסים לבין המציעים הפוטנציאליים שנענו להזמנה המקורית, בה מציג הכונס את ההצעה הגבוהה ביותר לרכישת הנכס ומציע למשתתפים להשוות ו/או להעלות את הצעתם. כך מנסה כונס הנכסים לקבל תמורה גבוהה יותר על הנכס. למעשה, הליך זה דומה מאוד להליך המכירה הפומבית.
לאחר שהוכרז הזוכה על-ידי כונס הנכסים, פונה הכונס לרשות השיפוטית בבקשה לאישור המכר (כאשר לעיתים יש לחייב המקורי זכות להשוות להצעה הגבוהה ביותר).
אם מאשרת הרשות השיפוטית את הצעתו של הכונס, מסתיים ההליך בפסק דין המאשר את המכר למציע שנבחר.
טיפ קטן: בהליך של הזמנה להגיש הצעות, כאשר ידוע מראש כי יתקיים הליך "התמחרות", אין משמעות רבה לגובה ההצעה הראשונית, שכן המחיר הסופי ייקבע בהליך ההתמחרות בהתאם להצעה הגבוהה ביותר שתינתן באותו מעמד.
הזדמנות עסקית?
באשר לשאלה האם ניתן למצוא "הזדמנויות" במסגרת רכישות מכונסי נכסים הדעות חלוקות. עצת הכותב היא לא לפסול השתתפות בהליכים אלו, שכן יתכנו מקרים בהם ניתן יהיה למצוא נכסים במחירים נמוכים ממחיר השוק.
לסיכום, הליך רכישת דירה מכונס נכסים אינו מסובך. לרוב מדובר בהליך פשוט ולזוכה בו תוענק בעלות רגילה בנכס, כאילו רכש אותו בשוק החופשי.
הגשת הצעה במסגרת הליכים אלו יכולה להועיל לרוכשים ולאפשר מציאת נכסים במחיר אטרקטיבי. אין לחשוש מהשתתפות בהליכים אלו, אולם מומלץ לעשות זאת בזהירות, ועדיף עם ליווי משפטי.
*הכותב הוא שותף במשרד ורגון, דנון ושות'. מתמחה בהליכי כינוס נכסים
