פרויקט פינוי בינוי הוא מיזם שבמסגרתו היזם הורס מבנה קיים ובונה במקומו מבנה חדש גבוה יותר, שבו מספר גדול יותר של דירות, בשטח גדול יותר יחסית לדירות המקוריות. כל הצדדים מרוויחים מכך. היזם מרוויח ממכירת הדירות הנוספות שבנה, ונהנה מעלויות מימון מופחתות, משום שאינו צריך לרכוש קרקע לצורך הבנייה. בעלי הדירות בבניין הישן זוכים למתנה של ממש: הם מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, מבלי להוציא אגורה מכיסם, מגובים בערבויות בנקאיות, ומבלי לשעבד את עצמם למשכנתא.
אחת הבעיות שנוצרה במהלך השנים, היתה בעיית "מאעכרים" וקבלני חתימות, שקיבלו בלעדיות על פרויקט מסוים. בעקבות כך, נחקק "חוק המארגנים"
הכל נשמע מעולה. אם כך, מהי הבעיה העלולה להתעורר?
אחת הבעיות שנוצרה במהלך השנים, ככל שפרויקטים כאלה הפכו לנפוצים יותר, היתה בעיית "מאעכרים" וקבלני חתימות, שקיבלו בלעדיות על פרויקט מסוים, וניצלו את הבלעדיות כדי ליצור מצב שלבעלי הדירות לא נותרה ברירה, אלא להסכים לחוזים שאינם שומרים כראוי על זכויותיהם.
בכל מקום שבו נוצרה התנגדות בקרב הדיירים, קבלני החתימות ניצלו את הבלעדיות והפרוייקט נתקע לשנים רבות. אחת הסיבות העיקריות שיצרו את הבעיה היתה, שהחוק אפשר למארגן הפרויקט להיות היזם בעצמו, או להימצא עמו בקשרים עסקיים ולפעול מטעמו, כך שההסכמים ייצגו בד"כ את טובת היזם יותר משייצגו את טובת הדיירים.
בעקבות זאת, נחקק בשנת 2017 "חוק המארגנים".
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, הידוע כ"חוק המארגנים", עשה סדר בתחום שהיה פרוץ עד חקיקתו, והסדיר את אופן הפעולה של מארגני פרויקטים של התחדשות עירונית
מהו חוק המארגנים?
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, הידוע כ"חוק המארגנים", עשה סדר בתחום שהיה פרוץ עד חקיקתו, והסדיר את אופן הפעולה של מארגני פרויקטים של התחדשות עירונית.
על פי החוק, המארגן של כל פרויקט פינוי בינוי, צריך להיות נאמן אך ורק לדיירים. לדעת הכותב, משמעות הנאמנות היא, שהמארגן מנוע מלייצג את היזם בכל תחום העלול ליצור ניגוד אינטרסים עם מחויבותו לדיירים.
החוק מתעל את הדיירים להתארגן, עוד לפני שהם מגיעים למשא ומתן עם יזם, מבלי שהוציאו שקל מכיסם
מהי מטרת חוק המארגנים?
מטרת החקיקה היתה ליצור גרעין מהימן, שיכין את הדיירים לקראת ניהול משא ומתן יעיל ומהיר מול היזם וקידום יעיל של הפרויקט. למעשה, החוק מתעל את הדיירים להתארגן, עוד לפני שהם מגיעים למשא ומתן עם יזם, מבלי שהוציאו שקל מכיסם. כך, הם יכולים להשיג הרבה יותר משהיו משיגים, אילו היו פונים ישירות ליזם.
בדרך זו, בעלי דירות יכולים לבחור את היזם הטוב ביותר, הן מבחינת המוניטין והן מבחינת ההצעה הקונקרטית שהוא נותן. כך, ביכולתם למקסם את הרווח שלהם מהפרויקט.
כיצד שיפר חוק המארגנים את כוחם של בעלי הדירות, לעומת המצב שהיה נהוג לפני כן?
נדגים את השיפור במצב, באמצעות פרויקט פינוי בינוי, שהחל לפני קרוב ל-7 שנים, אך הוצאתו לפועל (פינוי, הריסה ובנייה מחדש) החלה רק בשנת 2019.
בשנת 2002 הכריז משרד השיכון על מתחם מסוים כמיועד לפינוי-בינוי. הדיירים הראשונים שפעלו לקדם את הפרויקט לא ערכו מכרז, וחתמו עם היזם הראשון שפנה אליהם והיה למעשה גם מארגן הפרויקט.
ההסכמים הראשונים נחתמו עם היזם בשנת 2011. הסכמים אלה הבטיחו ליזם בלעדיות בפרויקט וקבעו את התקדים להסכמים שאמורים היו להיחתם מאוחר יותר עם שאר הדיירים במתחם. ההסכמים כללו הסכמה על שכר דירה חודשי קשיח בסך אלפיים ₪, שישולם לדיירים לצורך מעבר לדירה חלופית, בזמן ביצוע הפרויקט. עוד כלל ההסכם ערבות בנקאית לדירתם בסך מיליון שקלים. סכומים אלה שיקפו את גובה שכר הדירה ושווי דירות חדשות נכון לשנת 2012.
כאמור, יישום הפרויקט התחיל רק כעבור שבע שנים. בעלי הדירות נאלצו לקבל תשלום בגין שכר דירה חלופי, המכסה רק מחצית משכר הדירה החלופית שהם נדרשים לשלם בפועל.
בנוסף, הערבות הבנקאית שנתנה לדירה החדשה היא ערבות בשווי קצת יותר ממחצית שוויה הריאלי כיום. אם הפרויקט ייתקע, ייעצר או ייפסק מסיבות שונות, הם עלולים למצוא את עצמם ללא יכולת לרכוש דירה חדשה וללא דירתם הקודמת.
פרויקטים בתחום פינוי בינוי, בפרט פרויקטים הכוללים מתחמי מגורים ולא בניין יחיד, הם פרויקטים ארוכי טווח במהותם. זאת, בשל הצורך לגייס הסכמת עשרות דיירים ולעתים אף מאות דיירים, הגרים בבניינים שונים
מדוע החל הליך פינוי בינוי כה מאוחר?
פרויקטים בתחום פינוי בינוי, בפרט פרויקטים הכוללים מתחמי מגורים ולא בניין יחיד, הם פרויקטים ארוכי טווח במהותם. זאת, בשל הצורך לגייס הסכמת עשרות דיירים ולעתים אף מאות דיירים, הגרים בבניינים שונים.
בפרויקט המדובר, מהלך החתמת הדיירים נמשך מספר שנים. זאת, נוסף למספר בעיות תכנוניות שצצו לאורך הזמן. כאמור, הליך הריסת הבתים ובנייתם מחדש החל רק השנה.
ניתן לקבוע כי מי שיכריע בכל הנוגע לשווי הריאלי של הדירה ושכר הדירה החלופי, יהיה שמאי עצמאי, שאינו מחויב ליזם או לדיירים, וקביעתו תהיה אובייקטיבית, בהתאם לתנאי השוק
כיצד חוק המארגנים היה עשוי למנוע את הפסד הדיירים?
במקרה המתואר, עורך הדין שייצג את הדיירים הוצע להם על ידי היזם, שהיה גם מארגן הפרויקט. אילו מארגן הפרויקט היה נאמן רק לדיירים, הוא היה פועל לייצוג משפטי שלהם, על ידי עורך דין מטעמם שהם בחרו בו ישירות ולא בהמלצת היזם. עורך דין שמומלץ על ידי יזם לעולם לא יפרסם מכרז להזמנת יזמים אחרים. על חברי עורכי הדין להזהר מאוד שלא להתפס למלכודת הנאמנות הכפולה.
יש משמעויות רבות לשאלת הארגון והייצוג המשפטי. עורך דין מטעם הדיירים, אילו היה מתמנה ישירות על ידי הדיירים, היה פועל כדי שהדיירים יוציאו מכרז, יבקשו הצעות מיזמים שונים ויוכלו לבחור הן את ההצעה הטובה ביותר והן את היזם הטוב ביותר.
בהצעת מכרז ניתן לפרט את הדרישות מהיזם. כך, למשל: לדרוש כי הערבות הבנקאית ושכר הדירה ישקפו את השווי הריאלי ביום תחילת הפרויקט, וכי גובהם לא ייקבע מראש, בצורה שאינה ניתנת לשינוי והתאמה בהמשך.
בנוסף, ניתן לקבוע כי מי שיכריע בכל הנוגע לשווי הריאלי של הדירה ושכר הדירה החלופי, יהיה שמאי עצמאי, שאינו מחויב ליזם או לדיירים, וקביעתו תהיה אובייקטיבית, בהתאם לתנאי השוק. לבסוף, משמעות עריכת מכרז היא כי הדיירים יוכלו לקבל מפרט טכני טוב ואיכותי יותר, מאשר המפרט הבסיסי שהיה מוצע להם על ידי יזם שהוא גם מארגן.
לסיכום: אל תתקשרו ישירות עם יזם או עם גורם כלשהו שאינו פועל כמארגן על פי חוק המארגנים. לפני יציאה לפרויקט, הקפידו על מארגן ועל ייצוג משפטי שיפעלו לטובתכם, הוציאו מכרז, ודאו שקיבלתם את ההצעה הטובה ביותר שניתן לקבל - ורק לאחר מכן, צאו לדרך. חוק המארגנים שומר על הדיירים וזכויותיהם, מבלי לפגוע ברווח של היזמים.
* משרד עורכי דין ונוטריון משה ימין, מתמחה ועוסק כיום בליווי דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי יחד עם גורם מארגן מקצועי.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
