חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) קובע כי בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם בפנקס הבתים המשותפים. היחסים בין בעלי דירות בבית משותף, ובכלל זה זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף, יוסדרו וייקבעו על פי תקנון, כפי שנקבע בסעיף 61 לחוק המקרקעין. עוד נקבע בחוק כי הבית המשותף ינוהל בהתאם להחלטות האסיפה הכללית של הדיירים ועל פי תקנון הבית המשותף, שתוכנו ייקבע במקביל לרישום הנכס בטאבו.
תקנון אשר נוסח על ידי בעלי הדירות נקרא "תקנון מוסכם"
בעלי הדירות מנסחים את תקנון הבית המשותף
בעלי הדירות יכולים לנסח את תקנון הבית המשותף או לשנות את הוראותיו (ברוב של בעלי הדירות אשר 2/3 מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם). תקנון אשר נוסח על ידי בעלי הדירות נקרא "תקנון מוסכם".
במקרה שלא נרשם לבית המשותף תקנון מוסכם על ידי בעלי הדירות, יחול על הבית המשותף "תקנון מצוי", שנקבע בחוק המקרקעין
תקנון מוסכם ותקנון מצוי
במקרה שלא נרשם לבית המשותף תקנון מוסכם על ידי בעלי הדירות, יחול על הבית המשותף "תקנון מצוי", שנקבע בחוק המקרקעין. תקנון זה ייחשב כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות והוראותיו יחולו עליהם.
תקנון מצוי כולל הוראות שונות הקשורות בניהול הבית, הכוללות בין היתר: מינוי ועד בית, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף, ניהול חשבון הבנק, ביצוע תיקונים, שיעור השתתפות כל בעל נכס או דייר בהוצאות הדרושות לשם החזקת הבניין והרכוש המשותף.
השכרת נכס בבניין לתקופות קצרות נוגדת הוראה בתקנון המוסכם
בפסק דין שניתן לאחרונה (אוקטובר 2018) קבעה המפקחת על רישום המקרקעין, יעל ענתבי-שרון, כי השכרת נכס בבניין לתקופות קצרות נוגדת הוראה בתקנון המוסכם. לכן, אסרה על בעל הנכס להמשיך לעשות כך, החל מינואר 2019 (תיק מספר 5/993/2017).
מקרה שנדון - האם בעל דירה בבניין הממוקם ברחוב בתל אביב, רשאי להשכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים, על בסיס יומי, באמצעות אתרים כגון: Airbnb ו-Booking
השכרת הנכס באמצעות Airbnb ו-Booking
הדיון עסק בשאלה האם בעל דירה בבניין הממוקם ברחוב חברון בתל אביב, רשאי להשכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים, על בסיס יומי, באמצעות אתרים כגון: Airbnb ו-Booking, כאשר הוראה בסעיף 2ג(2 ) לתקנון המוסכם הקובעת כי "השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים, אפילו לא לשימוש מעורב".
הנתבע רכש את הנכס 3 ימים לאחר שנרשם התקנון
התביעה הוגשה ע"י נציגות הבית המשותף, נגד הבעלים של דירה מספר 12 בבניין, תושב צרפת המתגורר מחוץ לישראל דרך קבע, ומגיע לביקורים בישראל מספר פעמים בשנה. הנתבע רכש את הנכס 3 ימים לאחר שנרשם באוגוסט 2017, בפנקס הבתים המשותפים. יחד עם רישום הבית, נרשם תקנון מוסכם. דהיינו: התקנון נרשם עוד לפני שרכש את הנכס.
מדובר בבניין מגורים חדש בן 6 קומות, הכולל 19 דירות. הבניין עשיר במתקנים מתוחכמים, כגון: מערכות ודודי מים, מערכות גז, חשמל ותקשורת בכל קומה. בנוסף, יש בבניין מתקני חניה, שלצורך הפעלתם נדרשים הדיירים לעבור השתלמות. שימוש לא נכון במתקנים אלה עלול לפגוע בציוד יקר ומהווה סכנת חיים ממשית.
הנציגות טענה כי השכרת הדירה לפרקי זמן קצרים, למטרת הפעלת עסק של "דירת נופש" נוגדת את התקנון, וסותרת החלטה של האסיפה הכללית
האסיפה קבעה: דירות בבניין לא יושכרו לתקופה קצרה מ-3 חודשים
הנציגות טענה כי השכרת הדירה לפרקי זמן קצרים, למטרת הפעלת עסק של "דירת נופש" נוגדת את התקנון, וסותרת החלטה של האסיפה הכללית, שקבעה כי הדירות בבניין לא יושכרו לתקופות קצרות מ-3 חודשים. מדובר בבניין חדיש עם מתקנים חכמים רבים. בתכנון הבניין, לא נלקחה בחשבון אפשרות מתן שירותי נופש בדירות.
סעיף חוסם Airbnb
נהפוך הוא: אחד מבעלי הדירות, שבבעלותו 3 דירות בבניין, הופקד על ניסוח התקנון. הבעלים האמור ראה את המתרחש בבניין סמוך, בו דירות רבות מושכרות לפרקי זמן קצרים, באמצעות אתר Airbnb, ולכן ניסח את הסעיף כך, בדיוק כדי למנוע השכרה של דירות לתקופות קצרות למטרות פנאי ונופש.
הנתבע טען כי אינו חורג מהוראות התקנון, מאחר שהשוכרים משתמשים בדירתו למגורים בלבד ולא נעשה בדירה שימוש אחר מעורב, כגון: עסק, חנות או משרד
הנתבע טען כי אינו חורג מהוראות התקנון
הנתבע טען כי אינו חורג מהוראות התקנון, מאחר שהשוכרים משתמשים בדירתו למגורים בלבד ולא נעשה בדירה שימוש אחר מעורב, כגון: עסק, חנות או משרד. הנתבע המשיך וטען כי אין מניעה להשכיר את הדירה לתקופות קצרות, מאחר שהשוכרים משתמשים בה למטרת מגורים בלבד.
למפקחת על רישום המקרקעין יש סמכות של שופט בית משפט שלום
סעיף 74 לחוק המקרקעין מעניק למפקחת על רישום המקרקעין סמכות של שופט בית משפט שלום, כאשר היא דנה בסכסוך בין דיירים בבית משותף. מתוקף סמכות זו, דנה המפקחת יעל ענתבי-שרון בתביעה.
היחסים בין בעלי דירות בבית משותף מוגדרים במספר מערכות כללים
כבר בפתח הדיון, ציינה המפקחת כי היחסים בין בעלי דירות בבית משותף מוסדרים על פי מספר מערכות של כללים: חוק המקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחו, תקנון הבניין המשותף, החלטות האסיפה הכללית של הבניין, החלטות הנציגות והחלטות המפקח על רישום המקרקעין.
המפקחת על רישום המקרקעין ענתבי-שרון קבעה, כי תקנון בית משותף נתפש כחוזה ופירושו יהיה כפי שמפרשים חוזה
תקנון של בית משותף הוא חוזה
המפקחת ענתבי-שרון קבעה, כי תקנון בית משותף נתפש כחוזה ופירושו יהיה כפי שמפרשים חוזה. לכן, כאשר מפרשים חוזה, יש לתת את הדעת ללשון החוזה, לנסיבות כריתתו ולאומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים (סעיף 25 לחוק החוזים).
הפרשנות למושג "שימוש למגורים", כפי שהוא שגור בלשון בני אדם, היא דירה שגרים בה לאורך זמן, לפחות למשך מספר חודשים, ולא להשכרה למשך פרקי זמן קצרים, ימים ספורים בלבד
שימוש למגורים: דירה שגרים בה לאורך זמן
הפרשנות למושג "שימוש למגורים", כפי שהוא שגור בלשון בני אדם, היא דירה שגרים בה לאורך זמן, לפחות למשך מספר חודשים, ולא להשכרה למשך פרקי זמן קצרים, ימים ספורים בלבד. השכרה כזו היא בדירה המשמשת כעסק למגורים או מלונאות, למטרות חופשה ונופש. שוכר אשר שוהה בדירה זו למטרות הבראה ונופש אינו גר בה, הסבירה ענתבי-שרון בהחלטתה.
המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את התביעה, וקבעה כי הנתבע צריך לחדול מהשכרת הדירה לתקופות קצרות על בסיס יומי או שבועי
הסעיף בתקנון לא בא "סתם כך" לאוויר העולם
"מדובר בבניין שנבנה באיכות גבוהה ומותקנים בו מתקנים וציוד יקר ערך. חלק מהם דורשים לימוד מדויק, כדי להפעילם. על רקע ייחודו של הבניין, נראה כי הסעיף בתקנון המוסכם, המונע שימוש בדירות שלא למגורים, לא בא לאוויר העולם סתם כך, והוא נועד להגן על הבית המשותף והרכוש המשותף היקר המותקן בו, ולוודא, בין היתר, כי רמתו בסיום הבנייה תיוותר על כנה", קבעה המפקחת.
המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את התביעה, וקבעה כי הנתבע צריך לחדול מהשכרת הדירה לתקופות קצרות על בסיס יומי או שבועי, החל מה-1 בינואר 2019 ופסקה לו תשלום הוצאות בסך 8,500 שקלים.
לסיכום: יש חשיבות רבה לנוסח הסעיפים בתקנון הבית המשותף. לכן, טרם ניסוח התקנון, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום. רוכשים נכס בבניין שכבר נרשם בו תקנון? מומלץ לבחון, בסיוע עורך דין, מה משמעות הסעיפים שיחולו עליכם כבעלים ועל הנכס שאתם מעוניינים לרכוש.
* עו"ד עדי מלאכי מתמחה בעסקאות נדל"ן, חוזים מסחריים והסכמים עסקיים. בעלת ניסיון רב בעריכת תקנונים לבתים משותפים ובייצוג תובעים ונתבעים בתביעות בפני המפקח על רישום המקרקעין.
** עו"ד מלאכי לא ייצגה אף צד בתיק.
*** סייעה בהכנת הכתבה: עו"ד נעמה הראל, כתבת zap משפטי.
