הסכם שיתוף במקרקעין: יותר בהירות, פחות מחלוקות

יש מצבים בהם לנכס אחד קיימים מספר בעלים. לעיתים קרובות, כאשר יש מספר בעלים בנכס אחד, מתעוררות מחלוקות בנוגע לחלקים ולזכויות של כל אחד מהבעלים המשותפים בנכס ובקשר לניהול המשותף של הנכס. כדי להימנע ממחלוקות אלה וכדי להבין את החלוקה הממשית בנכס, יש צורך בהמצאת הסכם שיתוף שיפרט וימחיש את החלוקה האמיתית בנכס, בין כל הבעלים. בכך נעסוק במאמר זה.

חשוב להבין שהסכם השיתוף מאפשר גם קביעת זכויות החזקה ושימוש לכל אחד מהשותפים בחלק מסוים בנכס, ולא "רק" רישום בטאבו של בעלות על חלק מסוים במקרקעין

מהו הסכם שיתוף?

חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) קובע כי כאשר יש לנכס מספר בעלים, כל אחד מהם הוא בעל זכות, ע"פ חלקו היחסי. בסעיף 29 לחוק, מוזכר הסכם שיתוף, שעריכתו מאפשרת ניהול המקרקעין המשותפים ואת אופן השימוש במקרקעין, תוך עיגון זכויות הבעלים בנכס.

הסכם השיתוף נערך בהסכמת כל הבעלים השותפים ומגדיר את היחסים ביניהם, העקרונות הבסיסיים, הזכויות והחובות של כל בעל חלק בנכס. ההסכם אף יוצר סדר באופן הרישומי של הנכס. כך, למשל: ניתן לקבוע האם מותר לשותף להשכיר את חלקו בקרקע, לבנות עליו או למכור אותו. בנוסף, ניתן לקבוע בהסכם כיצד ינוהל הנכס ומה יהיה השימוש של המקרקעין (מגורים/משרדים וכו'). 

חשוב להבין שהסכם השיתוף מאפשר גם קביעת זכויות החזקה ושימוש לכל אחד מהשותפים בחלק מסוים בנכס, ולא "רק" רישום בטאבו של בעלות על חלק מסוים במקרקעין. בהיעדר הסכם שיתוף, או במקרים בהם יש נושא שאליו לא מתייחס ההסכם, יחולו על השותפים כללי "ברירת המחדל" הקבועים בחוק. 

יש לזכור כי הסכם שיתוף הוא חוזה משפטי לכל דבר ועניין. לכן, במקרה של הפרת הסכם השיתוף, ניתן לפנות לבית המשפט, בתביעה לאכיפה או לפיצוי כספי. לאור זאת, מומלץ מאוד שהסכם השיתוף ינוסח ע"י עורך דין בקיא בתחום, שיבטיח כי ההסכם יהיה מקיף ומלא.

הסכם שיתוף מונע ויכוחים ו/או אי סדרים בין בעלי הזכויות בנכס, העלולים להקשות או לעכב בזמן המימוש של בעלי הנכס, או של מי מבעלי הנכס, הרוצה לממש את חלקו

חשיבות הסכם השיתוף

כדי להבין לעומק את חשיבותו הרבה של הסכם שיתוף, יש לזכור כי עצם הרישום של הנכס בטאבו, אינו מגדיר את החלק הספציפי של כל שותף בקרקע, אלא מגדיר בכלליות מיהם הבעלים של אותו נכס (במשותף). עולה מכך שלהסכם שיתוף יש יתרונות רבים: 

• ההסכם מאגד ושומר על הזכויות של כל אחד מהשותפים, שומר על שקיפות מלאה ובמקרה של מימוש עתידי (למשל: מכירה), לכל אחד מהשותפים ברור חלקו בנכס. 

• הסכם שיתוף מונע ויכוחים ו/או אי סדרים בין בעלי הזכויות בנכס, העלולים להקשות או לעכב בזמן המימוש של בעלי הנכס, או של מי מבעלי הנכס, הרוצה לממש את חלקו.

• בנוסף, יש להסכם שיתוף ערך כספי. לנכסים המעוגנים בהסכם שיתוף, יש ערך רב, שנלקח בחשבון גם בעת עריכת שמאות מקרקעין.

חשוב לציין: הסכם שיתוף ניתן לרישום בטאבו, אך רישומו בטאבו אינו בגדר חובה. הסכם שיתוף שנחתם ונרשם בטאבו, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן, וכן כלפי כל אדם אחר. עם זאת, יש לדעת כי עם כל החלפת בעלים בנכס המשותף, יש להחתים את הבעלים החדשים על אותו הסכם שיתוף, כדי שייכנסו בנעלי הבעלים הקודמים.

לעריכת הסכם שיתוף יש יתרונות רבים, אך חשוב לדעת כי לא מדובר ב"חתונה קתולית". כלומר, ניתן לפרק את השיתוף

פירוק הסכם שיתוף

כאמור, לעריכת הסכם שיתוף יש יתרונות רבים, אך חשוב לדעת כי לא מדובר ב"חתונה קתולית". כלומר, ניתן לפרק את השיתוף. 

במקרים שבהם יש הסכמה של כל השותפים (למשל: על מכירת הנכס), לא מתעוררת כל בעיה. הבעיות מתחילות כאשר אין הסכמה מלאה, ואחד השותפים מוצא עצמו "שבוי" ברצונם של השותפים האחרים, שכן על פי חוק נדרשת חתימת כל הבעלים על הסכם מכר. אין בכוחו למכור את הנכס בחתימתו בלבד. סיטואציות כאלה מתרחשות מידי יום, בתרחישים שונים. 

כך, למשל: כאשר מדובר בבני זוג שיחסיהם עלו על שרטון, ואחד מהם מתעקש למכור את הנכס המשותף, בעוד השני מתעקש דווקא להמשיך ולהחזיק בנכס, לעיתים מתוך שיקולים של נקמנות אישית.

מקרה שכיח נוסף: שותפים שהכול התנהל ביניהם על מי מנוחות בתחילת הדרך, אך לימים הסתכסכו ואחד מהם חפץ להמשיך להחזיק בנכס, בעוד השני מעוניין לפלס את דרכו החוצה מהשותפות.

דוגמה נוספת: כאשר מתקבל נכס בירושה, והאחים (הילדים היורשים) נכנסים בנעלי הוריהם. כל אחד מהם הופך להיות בעלים של חלק בנכס. לעיתים, אח אחד זקוק לשווי חלקו בנכס באופן מיידי. לעומתו, אח אחר שמצבו הכלכלי טוב יותר, מעוניין להותיר את חלקו בנכס כהשקעה ומתנגד למכירת הנכס.

כל המקרים האלה הם רק דוגמאות על קצה המזלג. הסיטואציות השונות, שבגינן מתעוררות מחלוקות בין בעלים בנכס משותף, רבות מספור.

חלוקה בשווי: במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרים שבהם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים (כולם או מקצתם), יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים

אופן ביצוע הפירוק של המקרקעין

קיימות שתי דרכים, שבהן ניתן לפרק את השותפות במקרקעין:

1. הכלל - פירוק בעין: כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, ניתן לחלק את הנכס "בעין". כך, למשל: כשמדובר בארבע דירות בבניין, השייכות במשותף לשני אחים, ניתן יהיה לחלק את הנכס, כך שכל אחד מהאחים יקבל לחזקתו שתי דירות, בבעלות מלאה ובלעדית.

כלל זה מתבסס על ההבנה כי משאב הקרקע מוגבל וייחודי. החוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך להחזיק - ולו באופן יחסי - בחלק מן הקרקע, שהיה שותף בה. במקרים כאלה, רשאי בית המשפט, על פי הצורך והעניין, לקבוע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף, לפני החלוקה.

2. חלוקה בשווי: במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרים שבהם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים (כולם או מקצתם), יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.

לסיכום: לעריכת הסכם שיתוף בין בעלים משותפים בנכס מקרקעין יש חשיבות רבה, הן לגבי טיב מערכת היחסים בין השותפים והן לגבי הסדרת הזכויות והחובות העתידיות, גם במקרה מחלוקת. עם זאת, כדי שהסכם השיתוף יהיה אפקטיבי ויענה היטב על הצרכים הספציפיים של הצדדים, מומלץ מאוד לערוך את ההסכם בליווי עורך דין שמתמחה בתחום, ומכיר היטב את החוק, הפסיקה והמציאות "בשטח", כך שיוכל להגן ככל הניתן על האינטרסים של השותפים.

 

* עו"ד שני (כנפו) מרגוליס מתמחה בדיני מקרקעין.

** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.