הנחיה חדשה של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, הנקראת "נהלים למתן הלוואות דיור" (28.11.2018) יצרה מהפכה משמעותית בתחום המשכנתאות. לא רק שההנחיה מאפשרת לכל אדם הרוכש נכס מקרקעין לבחור את השמאי שיבצע את הערכת שווי הנכס, אלא שהרוכש יכול לעשות זאת לפני החתימה על העסקה.
עד למועד בו ההנחיה החדשה נכנסה לתוקף בבנקים (פברואר 2019), עמדה ללווה האפשרות לבחור מתוך רשימה של 3 שמאים, שהוצעה לו על ידי הבנק בלבד
מה היה המצב לפני ההנחיה החדשה?
כל רוכש דירה או נכס מקרקעין אחר, המעוניין לבצע את הרכישה באמצעות משכנתא, זקוק להערכת שמאי בנוגע לשווי הנכס, שתהיה מקובלת על הבנק המלווה. על פי הערכת השמאי, מכין הבנק את הצעתו ללווה. ההצעה כוללת את גובה המשכנתא ואת תנאיה השונים, כגון הריביות ופריסת התשלומים.
עד למועד בו ההנחיה החדשה נכנסה לתוקף בבנקים (פברואר 2019), עמדה ללווה האפשרות לבחור מתוך רשימה של 3 שמאים, שהוצעה לו על ידי הבנק בלבד. רשימת השמאים היתה בלעדית לכל בנק, והלווה היה מחויב לקחת אחד מ-3 השמאים ברשימה.
בנוסף, את רשימת השמאים ואת טופס ההפניה לשמאי, הלווה היה יכול לקבל מהבנק רק לאחר שהעסקה בוצעה. כך, אם הלווה היה מחליט לעבור לבנק אחר, כדי לבחון את האפשרות שיקבל הצעה טובה יותר, היה עליו להזמין שמאי מהבנק האחר (ולשלם גם על ההערכה הנוספת!).
המצב הקודם לא אפשר ללווה להשוות בין הריביות שהציעו לו בנקים שונים ולבחור את ההצעה הטובה ביותר, בשעה שכל הנתונים מצויים מולו, כולל נתוני השמאות
כיצד פגע המצב הקודם בזכויות הרוכשים?
המצב הקודם לא אפשר ללווה להשוות בין הריביות שהציעו לו בנקים שונים ולבחור את ההצעה הטובה ביותר, בשעה שכל הנתונים מצויים מולו, כולל נתוני השמאות. אמנם, ניתן היה לשכור שמאי חדש מול כל בנק, אך מדובר בעלויות נוספות שקיזזו כמעט כל רווח מהצעה יותר אטרקטיבית.
החידוש העיקרי של ההנחיה מצוי בהוראה כי הרוכש יוכל להעביר את אותה שמאות לבנקים אחרים, כדי לקבל את הצעתם
מה קובעת ההנחיה החדשה?
לפי ההנחיה, כל בנק יוכל לתת ללקוח טופס הפניה לשמאי, לפני שעסקת הרכישה נחתמת, עוד בשלב האישור העקרוני למשכנתא. הטופס יכלול הפניה לכלל השמאים העובדים עם אותו בנק באזור, והלקוח יוכל לבחור מכל הרשימה.
החידוש העיקרי של ההנחיה מצוי בהוראה כי הרוכש יוכל להעביר את אותה שמאות לבנקים אחרים, כדי לקבל את הצעתם. הבנקים יהיו מחויבים לקבל את השמאות ולתת את הצעתם על בסיס השמאות האמורה.
מדוע ההנחיה החדשה פועלת לטובת הרוכש?
המצב החדש מאפשר ללקוח המבקש למצוא משכנתא בתנאים הטובים ביותר לעשות סוג של "שופינג" בין הבנקים השונים ולבדוק מי מהבנקים מציע לו את העסקה הטובה ביותר, עוד לפני שחתם על עסקת הרכישה.
יודגש כי המהפכניות של ההנחיה החדשה אינה מסתכמת רק בכך.
לכל בנק יש נהלים משלו. כך, ייתכן מאוד שבנק מסוים כלל לא יהיה מוכן לשעבד נכס כזה או אחר, בשל נהליו
מדוע ההנחיה החדשה מהפכנית במובנים נוספים?
לכל בנק יש נהלים משלו. כך, ייתכן מאוד שבנק מסוים כלל לא יהיה מוכן לשעבד נכס כזה או אחר, בשל נהליו. לדוגמה: יש בנקים שאינם משעבדים דירות שפוצלו, או אפילו דירות מעל קומה שלישית. זאת, בזמן שלבנקים אחרים אין בעיה לשעבד נכסים כאלה.
בעבר, לקוח היה עשוי לגלות זאת רק לאחר שכבר חתם על העסקה. כך, אם היה עליו לעבור לבנק אחר, שמגבלות אלה אינן קיימות בנהליו, הוא היה מחויב בכל מקרה לשלם על הערכת שמאי חדשה.
ההנחיה החדשה מאפשרת לבדוק מראש, לפני החתימה על העסקה, מה מצב הנכס והאם הנכס עומד בנהלי הבנק. ההנחיה מאפשרת לעשות שימוש באותה הערכת שמאי, במקרה שהלקוח נדרש לחפש בנק שהנהלים שלו מאפשרים לשעבד את הנכס שהוא מעוניין לרכוש.
כלומר: הכוח עובר לידי הלקוח, המרוויח פעמיים: פעם ראשונה, ביכולתו לקבל ריביות אטרקטיביות יותר; ופעם שנייה, בכסף שהוא חוסך על הערכת שמאי נוספת.
ההנחיה החדשה מאפשרת לבדוק מראש, לפני החתימה על העסקה, מה מצב הנכס והאם הנכס עומד בנהלי הבנק
מדוע לא לבטל לגמרי את רשימת השמאים של כל בנק בנפרד ולפתוח לגמרי את השוק?
ההנחיה האמורה פורסמה אחרי מאבק, שכלל זרם שרצה לבטל את הרשימות של הבנקים לגמרי, כך שכל בנק יהיה מחויב לקבל כל הערכת שומה, שניתנה על ידי שמאי מוסמך. המאבק הגיע מצד קבוצה קטנה של שמאים, שאינם שמאי בנקים.
עם זאת, עבודה עם כל שמאי - בלא קשר לניסיונו או מהימנותו - מגבירה את הסיכון שהבנק נחשף אליו. תוספת הסיכון היתה מתבטאת בתוספת ריביות ללווים. הדבר היה מייקר את המשכנתאות, במקום להוזיל אותן.
ההנחיה של בנק ישראל באה לעשות סדר בעניין ולאזן בין האינטרסים של הרוכשים לבין האינטרסים של הבנקים
מדוע הסיכון שהבנק נחשף אליו היה גובר?
הנחיה רדיקלית כזו היתה מובילה לכך שהכוח היה עובר למתווכים ויועצי המשכנתאות, במקום לידיים של הרוכשים. המתווכים ויועצי המשכנתאות היו לוחצים לאשר כל עסקה, ועובדים עם כל שמאי שהיה מאשר כל עסקה שלהם.
ההנחיה של בנק ישראל באה לעשות סדר בעניין ולאזן בין האינטרסים של הרוכשים לבין האינטרסים של הבנקים. מצד אחד, ההנחיה משפרת מאוד את מצב הלווים; ומצד שני, ההנחיה אינה מגדילה מאוד את הסיכון של הבנקים.
שמאים העובדים עם בנק מסוים נדרשים לעמוד בסטנדרטים ברורים. בנוסף, לבנקים יש עדיין אפשרות לפסול שמאי מסוים, שנתן שמאות עבור בנק אחר, אם הבנק מוכיח כי השמאי התרשל. כך, נמנעה האפשרות שהמשכנתאות יתייקרו בעקבות יציאת ההנחיה.
לסיכום: בזכות ההנחיה החדשה ועצם קבלת ההפניה לשמאי לפני חתימת חוזה, יש ללווים אפשרות לבדוק נכס לפני ביצוע הרכישה. ההנחיה מאפשרת ללקוחות לקבל את הריביות הטובות ביותר ומונעת מצבי חוסר ודאות ברכישה, בשל השוני בנהלים בין הבנקים השונים. ההנחיה שומרת על הבנקים מפני חשיפה מוגברת לסיכון, שהיתה גורמת להתייקרות המשכנתאות.
* משרד קושניר שמאות מקרקעין.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
