רכישת דירה מקבלן היא פסגת השאיפות של זוג ישראלי ממוצע. יש הסבורים כי מדובר בעסקה פשוטה ובטוחה, בהשוואה לרכישת דירה יד שנייה. מדובר בטעות: אם גם אתם נופלים למלכודת ולא מזהים מראש את העובדה שרכישת דירה מקבלן היא דווקא עסקה מורכבת יותר ועתירת סיכונים, מהם יש להימנע, כדאי מאוד שתחשבו מסלול מחדש. התחילו את המסע הבטוח לרכישת דירת החלומות ללא סיכונים, בקריאת עצות הזהב שלנו.
עליכם לדעת ולהבין כיצד ייראה פרויקט המגורים בכלל והבניין בפרט; כמה דירות יש בבניין או בפרויקט כולו; מה המצב בנוגע לכבישים, חניות ושטחים משותפים
עצה ראשונה: בדיקות, בדיקות ועוד בדיקות
פעמים רבות, דירה מקבלן היא "דירה על הנייר". לפעמים מדובר בשטח ריק לגמרי, לעיתים כבר הונחו יסודות, ולעתים הבניין כבר עומד אך הדירה אינה מוכנה למסירה. כך או כך, אין זה משנה באיזה שלב מצויה הקמת בניין הדירות: מידת הזהירות, הדריכות והמעורבות המתבקשת הנדרשת מכם גבוהה.
לשם כך, וכדי להימנע מסיכונים מיותרים, עליכם לבצע את הבדיקות הבאות:
• בדיקת היתר הבנייה: אם לקבלן ניתן היתר בניה, יש לבדוק כי היתר הבנייה תואם את העבודות שעתידות להתבצע, ובמיוחד כמות יחידות הדיור שתוקם בבניין.
• בדיקות לגבי הבניין: עליכם לדעת ולהבין כיצד ייראה פרויקט המגורים בכלל והבניין בפרט; כמה דירות יש בבניין או בפרויקט כולו; מה המצב בנוגע לכבישים, חניות ושטחים משותפים.
• בדיקות לגבי הדירה: יש לעבור על כל פרט ופרט במפרט הדירה, ולהחליט לגבי רצונותיכם בנוגע לעיצובה, מיקומה ומאפייניה.
• בדיקה תכנונית: עיינו היטב בתוכניות המתאר של האזור והבחינו היכן צפויים להיבנות מבנים, והיכן הדברים יישארו כפי שהם כיום. הבדיקה התכנונית כוללת גם וידוא קיום של היתרי בנייה ליזם.
• בדיקת היזם: בחינת זהותו, ניסיונו ומידת מחויבותו לפרויקט. וכמובן, מעל הכל: חוסנו הפיננסי. תוכלו לעשות את הבירורים האמורים בעזרת עו"ד לענייני מקרקעין, שמכיר רבים מהיזמים, ויוכל להנחות אתכם לבקר בפרויקטים שנבנו ביוזמתו, שם תוכלו להתרשם מרמת הגימור של המבנים ומשביעות רצונם של הדיירים.
• בדיקת הקבלן: אחראי על בניית המבנה בפועל. הבדיקה נעשית על ידי בחינת הרזומה, המוניטין והפרויקטים שכבר הקים.
• בדיקות הבעלות על הקרקע: יש להוציא נסח טאבו של הקרקע עליה נבנה הפרויקט ולוודא מי רשום כבעלים על הקרקע; יש לוודא כי אין שום עיקולים או שעבודים הרשומים לגבי הקרקע.
• בדיקת בנק מלווה: יש לבחור בדירה רק בפרויקט שמתנהל מול בנק מלווה. זאת, כדי להבטיח שיש לכם ערבות וכי לא תיפגעו כמו הדיירים בפרשת "חפציבה".
אל תחתמו על שום מסמך לפני שתקבלו ייעוץ מעורך דין לענייני מקרקעין, שיסייע לכם בביצוע הבדיקות המקדמיות הנחוצות
עצה שנייה: אל תוותרו על ייעוץ משפטי
מהרגע הראשון בו אתם "מסמנים" דירה חדשה לרכישה, אתם חייבים ליווי וייעוץ משפטי. אסור לוותר על כך. אל תחתמו על שום מסמך לפני שתקבלו ייעוץ מעורך דין לענייני מקרקעין, שיסייע לכם בביצוע הבדיקות המקדמיות הנחוצות, ילווה אתכם בכל תהליך ההתקשרות מול היזם והקבלן, וידריך אתכם בעת החתימה על הסכם המכר.
דוגמא שכיחה למלכודת אליה נופלים לא מעט רוכשי דירות חדשות, שמתדיינים עם היזם ו/או הקבלן ללא ייעוץ משפטי, היא החתמה שלהם על זיכרון דברים או בקשת רכישה, עוד באתר המכירות. שימו לב: אל תחתמו על מסמך כזה, מאחר שהוא מהווה חוזה לכל דבר ועניין! כך, אם תתחרטו או שתמצאו פגם בפרויקט או במוביליו, תיאלצו לשלם קנס על הפרת חוזה. חבל, לא?
החוזה חייב להכיל את כל ההסדרים שיגנו עליכם, בהתחשב בנסיבות הקיימות. עצת הזהב החשובה ביותר היא לא להסתמך על עורך הדין המייצג את הקבלן, אשר כשמו כן הוא - הוא מייצג אך ורק את הקבלן
עצה שלישית: סמנו מראש את המלכודות - יש למנוע אותן בעזרת הסדרים בהסכם המכר
חוזה מכר דירה חייב להיות מקיף, מפורט וצופה פני עתיד. החוזה חייב להכיל את כל ההסדרים שיגנו עליכם, בהתחשב בנסיבות הקיימות. עצת הזהב החשובה ביותר היא לא להסתמך על עורך הדין המייצג את הקבלן, אשר כשמו כן הוא - הוא מייצג אך ורק את הקבלן.
מומלץ לחתום רק על הסכם מכר שבניסוחו היה שותף עורך דין מתחום הנדל"ן, שבקיא בתחום ויוכל להגן עליכם ולהבטיח שמירה על האינטרסים שלכם. בחוזה רכישת דירה, אתם מסכנים סכום כסף בלתי מבוטל. העסקה, כשלעצמה, כרוכה בעניינים רבים שאינכם מכירים (למשל: חוקיות הנכס וסוגיות מיסוי). יש הרבה סיכונים שניתן לנטרל בחוזה מכר המנוסח היטב, תוך מתן תשומת לב לאותיות הקטנות ולנושאים מרכזיים בעלי חשיבות קריטית.
חשוב מאוד לציין בחוזה המכר את תאריך מסירת הדירה על ידי הקבלן. שימו לב: החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה עד 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם, ללא תשלום פיצויים לרוכש, כך שעליכם לקחת עיכוב אפשרי בחשבון
מה חשוב לכלול בחוזה רכישת דירה מקבלן?
בין ההסדרים החשובים שיש לכלול בחוזה מכר דירה חדשה, בולטים ההסדרים הבאים:
1. מועד המסירה של הדירה ומועד המסירה בפועל
חשוב מאוד לציין בחוזה המכר את תאריך מסירת הדירה על ידי הקבלן. שימו לב: החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה עד 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם, ללא תשלום פיצויים לרוכש, כך שעליכם לקחת עיכוב אפשרי בחשבון.
במקביל, יש לכלול בהסכם גם פיצוי במקרה של איחור. לפי החוק, לאחר שחלפו 60 יום, על הקבלן לפצות אתכם מדי חודש על העיכוב, החל ממועד המסירה הנקבע בחוזה ועד למועד מסירת הדירה בפועל. הסדר זה חייב להיכתב ולהיכלל בחוזה, באופן מפורט וברור. יש לנסות לכלול גם התחייבות של הקבלן בדבר הודעה מראש ובכתב, חודש ימים טרם מועד אכלוס הדירה, כדי שתוכלו להיערך לבאות.
2. תמורה
חשוב מאד לציין בחוזה המכר את מחיר הדירה הסופי, ולוודא כי הוא כולל את רכיב המע"מ. יש לציין גם את התשלומים הנוספים המוטלים על הקונים, כגון: סכומי כסף שיתווספו עקב מדד תשומות הבנייה, הוצאות בעקבות התקנת דוד שמש, הוצאות בגין חיבור לחברת חשמל, מים וגז, הוצאות רישום הדירה בטאבו, השתתפות בהוצאות משפטיות של הקבלן, ועוד. כמו כן, יש לצרף לחוזה המכר לוח תשלומים, הקובע את קצב העברת התמורה לקבלן / ליזם, בהתאם להתקדמות הבנייה.
השיעורים והמועדים של התשלומים לקבלן תלויים במספר משתנים (סוג הבטוחה אותה הקבלן מעניק לרוכש, מצב הדירה בפועל וכיו"ב), ועל כן לכל עסקה יש אופי משלה ולכל עסקה יהיה לוח תשלומים שונה ומותאם לדירה הנרכש. עוד סיבה מדוע כדאי ואף הכרחי להיעזר בשירותיו של עו"ד אשר ידאג לכם.
חשוב מאד "להצטייד" בהגנות המבטיחות מניעת פגיעה בקונים, ובהן: קבלת ערבות בנקאית מבנק מלווה, פוליסת ביטוח המבטחת את הקונים מהפסדים; רישום הערת אזהרה
3. בטוחות
חשוב מאד "להצטייד" בהגנות המבטיחות מניעת פגיעה בקונים, ובהן: קבלת ערבות בנקאית מבנק מלווה, פוליסת ביטוח המבטחת את הקונים מהפסדים; רישום הערת אזהרה או רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע, עליה הבית נבנה, לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ועוד.
4. סעדים במקרה של הפרת חוזה
הקפידו על ניסוח מפורט של סעיף, המבטיח פיצוי, אם משהו ישתבש בדרך. אל תסתפקו רק בסעיף המפצה את הקבלן. סעיף פיצוי חייב להיות הדדי ולא חד צדדי. יש להבטיח כי במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, הוא יידרש לשלם פיצוי מוסכם.
לסיכום: רכישת דירה מקבלן מהווה אמנם הגשמת חלום, אך מדובר במאורע משמח העלול להפוך לסיוט: סכנות רבות אורבות לרוכשי דירה חדשה. לכן, אל תוותרו על ביצוע בדיקות מקדמיות, קבלת ליווי משפטי צמוד מעורך דין מקרקעין, וניסוח חוזה מכר מפורט ומקיף.
* משרד עו"ד לירון בניטה נותן שירות לקהל לקוחותיו בחיפה, קריות, עכו, נהריה וכלל אזור הצפון. המשרד עוסק בתחום האזרחי - מסחרי, לרבות: מקרקעין, הסכמי מכר וקנייה, מיסוי מקרקעין, צוואות וירושות, הסכמי ממון ותביעות כספיות.
