העלייה הגואה במחירי הנדל"ן גרמה להופעת יזמי נדל"ן חדשים, שאין להם ניסיון משמעותי בתחום, וחסרים ידע מספיק לגבי תהליכי הבנייה של פרויקט נדל"ן. יזמים אלה חודרים גם לשוק ההתחדשות העירונית, תחום שהתפתח מאד בשנים האחרונות, בשל העידוד שניתן לו מצד רשויות מקומיות רבות.
אחד ההיבטים החשובים ביותר בכל פרויקט נדל"ן הוא בחירת קבלן הביצוע. מדובר בבחירה חיונית ומשמעותית להצלחת הפרויקט. הסתמכות על סיווג קבלני מתאים אינה מספיקה. זאת, בין היתר, משום שהרוכשים הפוטנציאליים אינם מתקשרים בחוזה עם קבלן הביצוע אלא מול היזם, עליו מוטלת כל האחריות לביצוע מוצלח של הפרויקט. גם אם היזם אינו מבצע את הפרויקט בפועל, הוא אחראי לפרויקט, ולמעשה תלוי לגמרי בקבלן הביצוע. כך, לדוגמה: במקרה של איחור במסירת הדירות או במקרה שהתרחשו ליקויי בנייה, גם אם הליקויים נובעים מעבודתו של קבלן הביצוע, עדיין, הדיירים יפנו ליזם והוא זה שיצטרך לפצות אותם ולטפל בבעיה.
במאמר זה, נסקור שלושה "כללי אצבע" שיש לקחת בחשבון, בעת בחירת קבלן ביצוע. כללים אלה יסייעו ליזם הנדל"ן לבצע בחירה נכונה ומוצלחת.
לפני התקשרות בהסכם עם קבלן ביצוע, מומלץ לערוך עליו בירור מקיף ולהכיר אותו לעומק, בין השאר להתחקות אחרי מצבו ואיתנותו הפיננסית
כלל ראשון: הכירו את הקבלן
לפני התקשרות בהסכם עם קבלן ביצוע, מומלץ לערוך עליו בירור מקיף ולהכיר אותו לעומק. יש לבקש לראות פרויקטים אחרים שקבלן הביצוע בנה, לבדוק מה המוניטין שלו בקרב יזמים אחרים, להתחקות אחר מצבו ואיתנותו הפיננסית במערכת BDI (מצב ודירוג אשראי) ובבנק ישראל ועוד. כך, תקבלו תמונה מלאה לגבי קבלן הביצוע ויכולותיו. קבלן בעל איתנות כלכלית יסכים למתן ערבויות כספיות להבטחת ביצוע הפרויקט והעמידה בלוחות הזמנים.
רצוי להתרחק מקבלן שתביעות רבות מתנהלות נגדו בבית המשפט או מתמודד עם בעיות פיננסיות, גם אם הוא מציע לכם מחיר זול במיוחד
כלל שני: אל תבחרו קבלן ביצוע רק לפי הצעת המחיר
רצוי להתרחק מקבלן שתביעות רבות מתנהלות נגדו בבית המשפט או מתמודד עם בעיות פיננסיות, גם אם הוא מציע לכם מחיר זול במיוחד. בעיות אלה מעידות על האפשרות שקבלן הביצוע עלול להתגלות כבלתי כשיר לביצוע הפרויקט, ועל חוסר יציבות פיננסית המאפיינת אותו ועלולה לגרום לעיכובים.
במרבית המקרים, פרויקט נדל"ן אמנם מנוהל באמצעות ליווי פיננסי, האמור להבטיח שלקבלן יעמדו האמצעים הדרושים להתקדם בשלבי הבנייה השונים. מדובר בחשבון סגור לצורך הפרויקט, שהתשלומים מועברים ממנו לקבלן, לפי קצב הבנייה. סביר להניח שהגוף הפיננסי הנותן ערבות לפרויקט לא יאשר מימון, אם קבלן הביצוע לא יעמוד בתנאי כשירות בסיסיים אלה.
עם זאת, על אף האמור לעיל, יזמים רבים - בעיקר יזמים חדשים - מתפתים להתקשר בחוזים עם קבלנים שאינם עומדים בתנאי בסיס אלה ואינם מספקים ערבויות מתאימות. במקרים רבים, הדבר קורה מול קבלני ביצוע מהרשות הפלסטינית. הצעות המחיר הנמוכות והאפשרות לגרוף רווח גבוה יותר קוסמות ליזם, על אף הסיכון. חשוב לזכור כי במקרה שתתגלע מחלוקת, יהיה קשה יותר לנהל הליך משפטי נגד קבלן הביצוע. היזם אף עלול למצוא עצמו מחויב לפצות דיירים, מבלי שיהיו לו ערבויות מספקות לכיסוי. כך, ההפסד עלול לעלות על הרווח.
הסכם ההתקשרות חייב לכלול את תחומי אחריות הקבלן וזמני הביצוע, לפרטי פרטים, כולל תחומי האחריות של כל קבלן משנה
כלל שלישי: עריכת הסכם התקשרות מפורט לפרטי פרטים
הסיווג המתאים של קבלן הביצוע, הרקע של הקבלן ואיתנותו הפיננסית מהווים אמנם תנאי בסיסי הכרחי להתקשרות עמו, אך לא תנאי מספיק. יש לחתום על הסכם התקשרות מפורט גם עם קבלנים בעלי מוניטין. ההסכם חייב לכלול את תחומי אחריותם וזמני הביצוע, לפרטי פרטים.
כך, למשל: במקרים רבים, הקבלן הרשום שעמו נחתם ההסכם לא יהיה זה שיבצע את העבודה בפועל, אלא קבלן אחר מטעמו, או מספר קבלני משנה. היזם עלול למצוא את עצמו ללא כתובת ברורה לפנות אליה, במקרה הצורך. הסכם מפורט יבסס את תחומי האחריות של כל קבלן וכל קבלן משנה.
ההסכם עם קבלן הביצוע צריך לכלול הסכמה ברורה ומפורטת בנוגע לשאלה מה ייחשב כעמידה של הקבלן בתוכניות הבנייה, מפרטי הבנייה ותקני הבנייה
מה צריך לכלול ההסכם עם קבלן הביצוע?
בראש ובראשונה, ההסכם עם קבלן הביצוע צריך לכלול הסכמה ברורה ומפורטת בנוגע לשאלה מה ייחשב כעמידה של הקבלן בתוכניות הבנייה, מפרטי הבנייה ותקני הבנייה. בנוסף, חשוב להגדיר את מערכת היחסים המשפטית בין הצדדים ולדרוש ביטוחים בהיקף מתאים.
ההסכם צריך לכלול גם הגדרה ברורה של איכות העבודה הנדרשת, הגדרה מדויקת של תפקידו והיקף אחריותו של המפקח על הבנייה, והגדרה של כפיפות הקבלן להחלטותיו של המפקח. חשוב להקפיד למנות מפקח עבודה בעל ניסיון, שיכול להתמודד עם האתגרים המאפיינים פרויקט בנייה. בפרויקטים גדולים, יש לשקול מינוי של מספר מפקחי עבודה, שכל אחד מהם אחראי לתחום אחר של הפיקוח.
בנוסף, חשוב לכלול בהסכם מנגנון ליישוב מחלוקות מקצועיות או משפטיות, העלולות להיווצר לאורך הפרויקט. כדאי לקבוע מראש למי הצדדים יפנו, לצורך הכרעה במחלוקות השונות. הפנייה צריכה להיות מותאמת לסוג המחלוקת. כך, למשל: האם לפנות במחלוקת מסוימת להכרעת מהנדס? אדריכל? שמא מדובר במחלוקת המצריכה שמאי, בורר או פנייה לבית המשפט כדי שיכריע במחלוקת?
לבסוף: חובה לקבוע בהסכם ההתקשרות או בנספחיו לוח זמנים מפורט של ההתקדמות בבנייה, ויחד עמו לוח תשלומים, שיועברו בהדרגה לפי קצב ההתקדמות. בד בבד, חשוב לא לוותר על ערבויות כספיות מתאימות, לרבות ערבות בנקאית אוטונומית, במטרה לדרבן את הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו, ולהקטין את הנזק ליזם במקרה של כשל.
כדאי מאוד לעמוד על פרטי ההסכם השונים, בליווי צמוד של עורך דין המתמצא בתחום, ויידע לאתר אתגרים, צרכים ומכשולים שונים, בהתאם לפרויקט ולאופיו.
לסיכום: שלושת כללי האצבע שהוצגו לעיל יבטיחו ליזם הנדל"ן כי רמת הסיכון בהתקשרות עם קבלן הביצוע תהיה נמוכה מאוד וכי הפרויקט יסתיים בהצלחה וברווח מקסימלי ליזם.
* משרד עורכי דין עוז רדיע, מייצג יזמים וקבלנים בתחום הבנייה, ונותן מענה מקיף המתבסס על ניסיון רב בתחום.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
