רכישת דירה מקבלן: כך תגנו על עצמכם מפני איחור במסירה

הסיטואציה הבאה היא חלום הבלהות של כל מי שרוצה להשתדרג ולעבור לדירה חדשה ומרווחת יותר: קניתם דירה מקבלן בשעה טובה, והאחרון הבטיח לכם שהיא תהיה מוכנה במועד כלשהו, אז יימסר לכם המפתח. ואולם, כאשר מגיע המועד המיועד הקבלן מודיע לכם לפתע שהדירה איננה מוכנה, וכי חל עיכוב במסירתה. אם כבר מכרתם את דירת המגורים שלכם ואתם נדרשים למסור אותה, אתם בצרה צרורה, ללא פתרון דיור.

איך נערכים לסיטואציה כזאת, ומה כדאי לדרוש מהקבלן בחוזה המכר כדי להימנע ממנה? על כך נבקש להרחיב בשורות הקרובות, וכן לתת עוד כמה עצות כיצד להתמודד עם עוד תקלות בלתי צפויות, הנוגעות לדירה חדשה.

קיימת חשיבות רבה לקביעת מנגנון פיצוי בחוזה המכר מול הקבלן על כל איחור במסירת הדירה. הקבלן צריך להתחייב כלפי הרוכש למצוא לו דירה חלופית לתקופה שבה מתעכבת מסירת הדירה, לשלם עבורה שכירות ולכסות את כל ההוצאות הנוספות

מנגנון פיצוי על כל איחור במסירה 

כאשר אדם רוכש דירה מקבלן, מועד מסירת הדירה חייב להיות מעוגן בהסכם המכר. בדרך כלל, הרוכשים והקבלן נוהגים לקחת בחשבון פרק זמן מסוים, למשל 60 או 90 יום, שבמהלכם עיכוב במסירת הדירה לא ייחשב להפרת חוזה מבחינת הקבלן. אם אתם עורכים הסכם מקביל למכירת הדירה שלכם, כדאי לקחת בחשבון את פרק זמן זה גם במסגרתו. אבל מה עושים אם הקבלן לא מוסר את הדירה גם לאחר פרק זמן זה? אם אין לכם סידור כלשהו אצל משפחה או אצל חברים, אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא קורת גג.

מכאן נובעת החשיבות המכרעת שיש לקביעת מנגנון פיצוי בחוזה המכר מול הקבלן על כל איחור במסירת הדירה. הקבלן צריך להתחייב כלפי הרוכש למצוא לו דירה חלופית לתקופה שבה מתעכבת מסירת הדירה, לשלם עבורה שכירות, ולכסות את כל ההוצאות הנוספות, ובכלל זה הוצאות המעבר ואחסון הציוד, שייגרמו לרוכש הדירה בפרק זמן זה.

אל תחתמו על נוסח גורף המאשר שכל הדירה, על כל מרכיביה, היא תקינה באופן אבסולוטי, ועונה על כל דרישותיכם באופן מלא. חתימה על נוסח כזה היא פתח לצרות, ועלולה לסבך אתכם בהמשך הדרך

היזהרו מלחתום על כך שהכל תקין 

הגעתם לרגע המיוחל והדירה נמסרה לכם? בשלב הזה, תצטרכו לחתום על פרוטוקול מסירה, שבו תידרשו לאשר שהדירה, על כל מרכיביה, נמסרה לכם כשהיא תקינה. היזהרו מכך, בסיטואציה כזאת הרוכש יכול אמנם לאשר שכל מה שהוא רואה בעיניו תקין, אבל יש רכיבים רבים שאי אפשר לדעת אם הם תקינים בסיטואציה כזאת, למשל הצנרת. לכן, כאשר אתם חותמים על פרוטוקול מסירה, הסכימו לחתום רק על נוסח כללי המאשר שקיבלתם את הדירה, ולפי מראה עיניים בלבד היא תקינה. 

אל תחתמו על נוסח גורף המאשר שכל הדירה, על כל מרכיביה, היא תקינה באופן אבסולוטי, ועונה על כל דרישותיכם באופן מלא. חתימה על נוסח כזה היא פתח לצרות, ועלולה לסבך אתכם בהמשך הדרך.

תקופה הראשונה שלאחר מסירת הדירה מכונה תקופת הבדק, ובמהלכה הקבלן אחראי על פי חוק לתקן את כל התקלות שעלולות לצוץ בדירה החדשה

עוד פנצ'רים שכדאי להיערך אליהם 

פרט לעיכובים משמעותיים במסירת הדירה, עליכם להיערך לתקלות בלתי צפויות נוספות שייגרמו לכם בדירה החדשה, בין אם כתוצאה מצינור שהתפוצץ, טיח מתקלף ועוד צרות.

קחו נשימה עמוקה ודעו כי אתם מוגנים. התקופה הראשונה שלאחר מסירת הדירה מכונה תקופת הבדק, ובמהלכה הקבלן אחראי על פי חוק לתקן את כל התקלות שעלולות לצוץ בדירה החדשה. עליכם רק להיות מודעים לכך, ולא לוותר על זכויותיכם בהקשר זה.חשוב לציין, כי ישנה תקופת בדק שונה לכל אחד מהאלמנטים המצויים בדירה. למשל, לחיפוי החוץ של הדירה יש תקופת בדק של שבע שנים. לעומת זאת, לריצוף וחיפוי הפנים יש תקופת בדק קצרה יותר של שנתיים. לליקויים בשטחים המשותפים, אם מדובר במבנה משותף, יש תקופת בדק של שלוש שנים, כמו גם לתקלות בצנרת.  

חשוב לציין, כי הקבלן מחויב כלפי רוכשי הדירה לתקן את כל הליקויים, על פי התנאים המוגדרים בחוק המכר. על הרוכשים רק לעמוד על הזכויות שלהם. הקבלן יכול להעניק לרוכשים תקופת אחריות נוספת, מעבר לזו שבחוק המכר. ואולם, אם ניתנת אחריות כזאת, ולדייר נגרם נזק כלשהו בדירה, השאלה הנשאלת היא אם הוא יכול להוכיח שהקבלן הוא זה האחראי לנזק, ולא גורם אחר.

במקרה של תקלות בתקופת הבדק, עדיף לעשות את הפנייה לקבלן בכתב ולא בשיחה טלפונית. זאת, כדי שהדברים יהיו מגובים

בתקופת הבדק אל תתקנו תקלות לבד 

אם מתעוררות בעיות כלשהן בדירה החדשה במהלך תקופת הבדק, חשוב במיוחד להימנע מלתקן אותן לבד או באמצעות איש מקצוע מטעמכם. למה? כדי שהקבלן לא יטען אחר כך כי אתם או איש המקצוע מטעמכם גרמתם לנזקים שהוא לא אחראי להם. מה שצריך לעשות בתקופת הבדק הוא לפנות לקבלן, להודיע לו על התקלות שנגרמו בדירה, ולבקש שיגיע לתקן אותן תוך זמן סביר. עדיף לעשות את הפנייה לקבלן בכתב, ולא בשיחה טלפונית. זאת, כדי שהדברים יהיו מגובים. 

לסיכום: בחוזה המכר מול הקבלן נסו להיערך ל"פנצ'רים" שעלולים להתרחש בהמשך הדרך, ובראש ובראשונה לאיחורים במסירת הדירה. קבעו מנגנון פיצוי בחוזה המכר מול הקבלן על כל איחור במסירת הדירה, שיכלול גם התחייבות מפורשת שלו למצוא לכם דירה חלופית לתקופה שבה תתעכב מסירת הדירה, לשלם עבורה שכירות, ולשאת בכל ההוצאות הנוספות שייגרמו לכם, כגון הוצאות מעבר ואחסון של ציוד.

כאשר תימסר לכם הדירה לבסוף, אל תמהרו לחתום על נוסח גורף המאשר שהדירה תקינה, ובמהלך תקופת הבדק זכרו כי הקבלן אחראי לתקן כל נזק שייגרם לדירה, והימנעו מלנסות לתקן אותו בעצמכם או באמצעות איש מקצוע מטעמכם.  

* הכותב מתמחה בתחום המקרקעין ומייעץ לרוכשים רבים של דירות