תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38- מיטיבה הן עם בעלי דירות והן עם יזמים וקבלנים. מצד אחד מאפשרת התכנית לבעלי הדירות חיזוק והרחבה של דירותיהם תוך שיפור חזות הבניין מבלי שיישאו בעלויות כלשהן, ומנגד היא מעניקה ליזמים אפשרות לבנות דירות ולהרוויח ממכירתן.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום תמ"א 38 ופינוי בינוי
התכנית ראויה ומבורכת, אולם עלולה להציב כשלים ובעיות אם לא ינהגו בעלי הדירות, הקבלנים והיזמים בזהירות המשפטית והתכנונית הנדרשת.
מקרה לדוגמא: בשנת 2008 התקשרה חברה קבלנית עם 16 בעלי דירות בבית משותף בבת ים לצורך חיזוק מבנה הבניין תמורת קבלת גג הבניין וזכויות הבנייה הצמודות לו, על פי תמ"א 38 . החברה הקבלנית הייתה אמורה להירשם כבעלת זכויות בארבע דירות.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אישרה את התכנית, על אף התנגדויות שהוגשו על ידי בעלי דירות בבניין צמוד לבניין האמור. בין השאר, טענו בעלי הדירות בבניין השכן, שעבודת חיזוק יסודות בבניין האחד מבלי לחזק אותם בשני, עלולה לערער את יציבותו של הבניין שלהם.
ההתנגדויות נדחו
הוועדה לתכנון ולבנייה דחתה את ההתנגדויות. היתר הבנייה ניתן, והחברה ביצעה את הפרויקט, הוסיפה מעלית ושיפרה את חזות הבניין. כאשר ביקשה החברה לתקן את צו רישום הבית המשותף, כך שהדירות החדשות שנבנו ייכללו ברישומים, התברר שהבניין הצמוד אינו רק בסמיכות פיזית, אלא ששני הבניינים רשומים כבית משותף, וכי לא ניתן לבצע את הרישום אלא בהסכמתם של בעלי הדירות בבניין השכן.
אז פנו נציגי הקבלן לבעלי הדירות בבניין הצמוד בבקשה ובדרישה לחתום על הסכמה או, לחלופין, להסכים להפרדת רישום שני הבתים כבית משותף אחד.
בעלי הדירות בבניין הצמוד סירבו וטענו שזכויות הבנייה שניתנו לקבלן פגעו בזכויות הבעלות היחסית של בעלי הדירות וכי הם זכאים לפיצוי על שלילת הזכויות הקנייניות שלהם ואף תבעו את חיזוק היסודות גם בבניין שלהם.
הפרשה הגיעה לבית המשפט ובינתיים נגרמו נזקים כלכליים לשני הצדדים.
מפרשה זו עולה שנעשו כאן לכאורה כל השגיאות האפשריות: הקבלן ויועציו לא בדקו ביסודיות את מצב רישום הבית המשותף ולא ראו שהבית הצמוד הוא חלק ממנו; בעלי הדירות לא בדקו את מצב רישום הבניין וכלל לא ידעו שהבניין שלהם הוא חלק מהרכוש המשותף; עקב כך גם לא העלו זאת בהתנגדות שהגישו לוועדה לתכנון ולבנייה ואף לא פנו לקבלן בדרישה להמנע מלבצע את התכנית ללא הסכמתם; והוועדה לתכנון ולבנייה כלל לא בדקה את מצב הרישום ונתנה את ההיתר בשעה שלבעלי הדירות בבניין השכן הייתה עילה להתנגד לתמ"א 38 , לא רק מטעמים הנדסיים, אלא כבעלי דירות באותו בית משותף, הזכאים להביע את דעתם בעניין.
*המשרד מנהל תיקים מורכבים במגוון תחומים משפטיים: דיני מקרקעין; דיני משפחה ומעמד אישי; ייצוג בבתי משפט; דיני נזיקין וביטוח; ירושות וצוואות.
נכתב על ידי עורך דין אילן קרייטר *דוא"ל: kreiter@netvision.net.il
