לכל מקרקעין בישראל יש בעלים, הרשומים כבעלי הזכויות בהם. הבעלות במקרקעין מעניקה את הזכות להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה. כך, אדם שמחזיק במקרקעין יכול לבחור מתי למכור אותם ולמי למכור. במדינת ישראל, יש מקרקעין רבים שהבעלות עליהם היא בעלות משותפת של יותר מאדם אחד. מדובר במקרקעין משותפים.
בעלות משותפת על מקרקעין אינה רק במקרה של שותפות עסקית אלא גם כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגורים או כאשר מספר בני משפחה יורשים יחד נכס
בעלות משותפת של בני זוג בדירת מגורים
בהקשר זה, חשוב לציין כי בעלות משותפת במקרקעין אינה קמה רק במקרים של שותפות עסקית. מרבית המקרקעין בהם יש בעלות משותפת נוצרים כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגורים, או כאשר מספר בני משפחה יורשים יחד נכס כלשהו.
כאשר יש מספר בעלים למקרקעין, הבעלות של כל אחד מהם, לפי חלקו, מתפשטת על כל המקרקעין ואין לאף שותף חלק מסוים במקרקעין
לכל שותף יש זכות בחלק בלתי מסוים מהמקרקעין
הגדרת השיתוף בחוק המקרקעין קובעת כי כאשר יש מספר בעלים למקרקעין, הבעלות של כל אחד מהם, לפי חלקו, מתפשטת על כל המקרקעין. אין לאף שותף חלק מסוים במקרקעין. כלומר, לכל שותף יש זכות בחלק בלתי מסוים מהמקרקעין, כך שכל אחד מהם מחזיק בחלק היחסי שלו, בכל גרגר וגרגר במקרקעין. לכן, כאשר אחד השותפים מבקש לפרק את השותפות, הוא צריך את הסכמת יתר השותפים, ואינו יכול למכור את חלקו בהיעדר הסכמה.
זכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת
הזכות לפרק שותפות במקרקעין מעוגנת בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, לפיו לכל אחד מבעלי הזכויות בשותפות על דירה, בניין או קרקע ישנה, יש זכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, על פי רצונו ומכל סיבה שהיא. הזכות לפרק את השותפות מהווה עיקרון על.
מקרקעין בכלל ונכסי נדל"ן בפרט הם משאב מוגבל במדינת ישראל. לכן, המחוקק ובתי המשפט מבקשים לאפשר שימוש בהם
מקרקעין - משאב מוגבל
שתי סיבות עיקריות מובילות את התפיסה הזו. הסיבה הראשונה היא שלא כופים על שותף במקרקעין שותפות שהוא אינו רוצה בה. לכן, יש לאפשר לו לממש את זכותו ולמכור את חלקו. הסיבה השנייה היא רצון לעודד את השימוש במקרקעין. הגבלה של פירוק השותפות תוביל לסכסוכים משפטיים ועלולה דווקא "להקפיא" את השימוש בנכס. מקרקעין בכלל ונכסי נדל"ן בפרט הם משאב מוגבל במדינת ישראל. לכן, המחוקק ובתי המשפט מבקשים לאפשר שימוש בהם. לאור זאת, מה צריך לעשות שותף המבקש לפרק את השותפות ולמכור את חלקו?
פירוק בהסכמה ובהיעדר הסכמה
כאשר יש הסכמה של השותפים לבקשה, או כאשר מיישמים הסכמות בנוגע לפירוק שנחתמו בהסכם השותפות, יכול השותף המעוניין במכירה למכור את חלקו לשותפים האחרים או למכור בשוק החופשי לצד שלישי כלשהו. בני זוג שמוכרים את ביתם, עובר להליך הגירושין, יכולים לעשות זאת בהסכמה ולפרק ביניהם את השותפות על ידי מכירת החלק של אחד מבני הזוג לאחר או מכירת הנכס כולו לגורם אחר. פירוק בהיעדר הסכמה של כלל השותפים לפירוק, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום, ולהגיש בקשה לפירוק שיתוף לבית המשפט, שיוציא צו המורה על הפירוק. כמו כן, יקבע בית המשפט את אופן הפירוק.
חלוקה פיזית - חלוקה בעין
במקרקעין הניתנים לחלוקה, יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, דהיינו חלוקה פיזית. זו הדרך המועדפת, כאשר ניתן ליישם אותה. במקרה כזה, בית המשפט יכול גם לקבוע תשלומי איזון, להשוואת החלקים הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף לפני החלוקה.
במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרה שחלוקה עלולה לגרום להפסד ניכר, יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין בשלמותם וחלוקה של התמורה בין השותפים, על פי חלקם היחסי בשותפות
מכירת המקרקעין וחלוקה של התמורה
במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרה שחלוקה עלולה לגרום להפסד ניכר, יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין בשלמותם וחלוקה של התמורה בין השותפים, על פי חלקם היחסי בשותפות. מכירה כזו תתבצע כמכירה פומבית לכל המרבה במחיר, כפי שמוכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפעול.
כאשר המקרקעין המשותפים עומדים בתנאים להירשם כבית משותף, יורה בית המשפט על הרישום ויקצה דירות לשותפים על פי חלקם היחסי בבעלות.
ייתכנו מקרים בהם בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף. כך, למשל: במקרה שבין השותפים נחתם הסכם שיתוף, השולל את הזכות לבקש פירוק או מגביל את הזכות בזמן
מקרים שבהם בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף
חשוב לציין כי הזכות לפירוק השיתוף אינה גוברת בכל מצב. ייתכנו מקרים בהם בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף. כך, למשל: במקרה שבין השותפים נחתם הסכם שיתוף, השולל את הזכות לבקש פירוק או מגביל את הזכות בזמן. יש לציין כי גם אם קיימת הגבלה כזו בהסכם, תוקפה יפה ל-3 שנים. לאחר מכן, בית המשפט יכול לבטל אותה ולאפשר את הפירוק על אף המוסכם בין השותפים.
פירוק שיתוף לא יינתן גם במצב שמבקש הפירוק מגיש את הבקשה בחוסר תום לב. בנוסף, כאשר מדובר בסכסוכים משפחתיים או פירוק שיתוף בהמשך להליך גירושין, ייבחן העניין בצורה אחרת, ולא יתאפשר פירוק, עד שבית המשפט ייווכח כי לילדים הקטינים ולבן הזוג המתגוררים בדירה יש הסדר מגורים חלופי.
בקשה לפירוק שיתוף תוגש לבית משפט השלום, כאשר מדובר במקרקעין שהזכויות לגביהם רשומות בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), ללא תלות בשווי המקרקעין.
במקרה שהזכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל (ולא בטאבו) תוגש התביעה לבית משפט שלום, אם שווי המקרקעין אינו עולה על 2,000,000 שקלים; ולבית המשפט המחוזי, כאשר שווי המקרקעין גבוה יותר. חשוב לציין שכאשר מדובר בסכסוך משפחתי, תוגש הבקשה לבית המשפט לענייני משפחה.
לסיכום: לכל שותף במקרקעין משותפים, יש זכות למכור את חלקו בשותפות מכל סיבה, בכל מועד שיבחר. במצבים בהם פירוק השיתוף אינו מתנהל בהסכמה, צריך מבקש הפירוק לפנות לבית משפט, ולבקש כי יורה על פירוק השיתוף והאופן בו הפירוק יתבצע. בכל מקרה שאחד השותפים מבקש למכור את חלקו, מומלץ לו להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום, כדי לבחון את החלופות השונות.
* עו"ד עדי מלאכי מתמחה בעסקאות נדל"ן, חוזים מסחריים והסכמים עסקיים. עו"ד מלאכי בעלת ניסיון רב בעריכת הסכמי שיתוף במקרקעין ובניהול תיקי פירוק שיתוף בבית המשפט
* סייעה בהכנת הכתבה: עו"ד נעמה הראל, כתבת zap משפטי
