ארבע שנים לאחר כניסתו לתוקף של חוק האזרחות בפורטוגל, נראה כאילו הישראלים גילו את שוק הנדל"ן במדינה. דירות להשכרה לטווח קצר וארוך, ואפילו בניינים שלמים, נמצאים על המפה של המשקיע הישראלי, שכבר הספיק להוציא דרכון פורטוגלי. היעד הלוהט ביותר להשקעה הוא כעת פורטו, עיר תיירות שלא מפסיקה לזכות בפרסים בינלאומיים, אך למרות זאת עדיין נהנית ממחירים נמוכים למדי.
אף שמדובר בנושא שיחה פופולרי, רכישת נדל"ן בפורטוגל איננה עניין של מה בכך, ומצריכה ידע רב והבנה של הפרקטיקות המקומיות. בשורות הקרובות נבקש לצלול אל הנושא, ולהדגיש היבטים הנוגעים למיסוי, שעשויים לעשות את ההבדל בין עסקת נדל"ן כדאית ללא כדאית.
בשנים האחרונות רמת החיים של תושבי פורטוגל ירדה דרמטית ואלפים עזבו את המדינה כמהגרי עבודה למדינות אחרות, מה שגרם לכך שמבנים רבים במדינה ננטשו
נקודת השפל של הנדל"ן נרשמה ב-2013
פורטוגל ידעה בשנים האחרונות עליות ומורדות. בשנת 2013 היה מצוי שוק הנדל"ן המקומי בשפל היסטורי, וב-2015 עמדה ממשלת פורטוגל על סף פשיטת רגל. בעקבות החשש מקריסת הממשל בפורטוגל, העניק האיחוד האירופי למדינה חבילת חילוץ. אלא שעל רקע זה, נדרשה הממשלה בפורטוגל לבצע קיצוצים אדירים בהוצאות הציבוריות שלה, מה שגרם לפיטורים המוניים. כתוצאה מכך, רמת החיים של תושבי פורטוגל ירדה דרמטית, ואלפים עזבו את המדינה כמהגרי עבודה למדינות אחרות, מה שגרם לכך שמבנים רבים במדינה ננטשו.
נוכח המשבר הקשה שפקד את המדינה, ניתן להביט על חוק האזרחות שנחקק בפורטוגל לאו דווקא כתיקון עוול היסטורי, אלא כניסיון מקומי להכניס תושבים זרים ובעיקר כסף זר למדינה בדמות אגרות, הכנסות מתיירות ועוד.
טווח המחירים לקניית דירת 60 מ"ר בליסבון מתחיל מ-2,500 יורו למ"ר ל-3,000 יורו למ"ר (בין 150 ל-180 אלף יורו). בפורטו תשלמו על דירה דומה 1,500-1,000 יורו למ"ר (בין 60 ל-90 אלף יורו)
תשואה של 7% בליסבון, וכפולה מזו בפורטו
שוק הנדל"ן הפורטוגלי נפגע קשות מההתפתחויות הכלכליות, אך מאז נקודת השפל שלו התאושש, וכיום הוא רושם עליות מרשימות למדי. מחירי הדיור קפצו מאז נקודת השפל פי 3 ו-4, תחילה בליסבון שהיא המרכז הכלכלי של פורטוגל, ומאוחר יותר גם בפורטו.
נכון להיום, טווח המחירים לקניית דירה סטנדרטית של 60 מ"ר בליסבון מתחיל מ- 2,500 יורו למ"ר ל-3,000 יורו למ"ר (כלומר, בין 150 ל-180 אלף יורו). לעומת זאת, בפורטו תשלמו על דירה סטנדרטית בסדר גודל דומה מחיר שמתחיל מ- 1,000 יורו למ"ר ל-1,500 יורו למ"ר (כלומר, בין 60 ל-90 אלף יורו).
משקיע פרטי שמחפש להשכיר דירה לטווח קצר בליסבון יכול לרשום תשואה סולידית, של 6%-7% בשנה. בפורטו, לעומת זאת, ניתן לרשום תשואה כפולה מזו של 15%. ואולם, כגודל הסיכוי, כך גודל הסיכון: מאחר שפורטו היא עיר מגוונת פחות מליסבון ומבוססת ברובה על תיירות, כאשר שוב יתרחש משבר היא צפויה להיפגע. הדבר נובע מכך שבעתות משבר, ההוצאות הראשונות שנחתכות הן הוצאות תיירות.
לרוב, עסקאות נדל"ן בפורטוגל ניתן להשלים תוך שישה חודשים, מהגישוש הראשוני ועד הרישום המלא של הזכויות
מקדמה של 10%, יתר התשלום כשהקונה מקבל בעלות
רוצים לרכוש נכס בפורטוגל? קחו בחשבון שהדברים מתנהלים אחרת מישראל. במסגרת עסקת נדל"ן בפורטוגל נהוג לערוך הסכם ראשוני ולשלם מקדמה של 5%-10%.
בעוד שבארץ במקביל לתשלום המקדמה, יתר הסכום נותר בנאמנות אצל עורכי הדין עד לתשלום יתר הכסף, בפורטוגל לא נהוג להשתמש בנאמנות: הקונה משלם מקדמה של עשירית מהסכום, ומשלם את יתרת הסכום רק כאשר מועברת אליו הזכות הקניינית במלואה. סיטואציה זו מעניקה לקונה יתרון, היות שהוא לא נתון בסיכון, ורובו של הכסף נותר אצלו עד לקבלת הבעלות על הנכס. לרוב, עסקאות נדל"ן בפורטוגל ניתן להשלים תוך שישה חודשים, מהגישוש הראשוני ועד הרישום המלא של הזכויות.
היבט חשוב נוגע למיסים שנדרש לשלם כל מי שמבצע עסקת נדל"ן בפורטוגל. אופן תשלום המסים עלול להפוך עסקה כדאית לבלתי כדאית
קנסות כבדים למי שלא משלם בזמן מיסי נדל"ן
היבט חשוב נוגע למיסים שנדרש לשלם כל מי שמבצע עסקת נדל"ן בפורטוגל. אופן תשלום המסים עלול להפוך עסקה כדאית לבלתי כדאית. לפיכך, יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לנושא זה. נכון להיום, קיימים בפורטוגל שלושה סוגים של מסים שכל מי שרוכש נדל"ן נדרש לשלם:
מס בעלות על הנכס (IMI) - מס מקביל לארנונה המשולם פעם בשנה, לרוב בחודש אפריל, ושיעורו נע בין 0.3%-0.5% מערך הנכס. חשוב להדגיש, כי מי שנדרש לשלם את מס זה הוא בעל הנכס, ולא המחזיק כמו בישראל. בנסיבות שונות ניתן לקבל פטור. למשל, אם שווי הנכס לא עולה על 125 אלף יורו וההכנסה השנתית של בעל הנכס נמוכה מ-153 אלף יורו.
מס רשויות על העברת נכס (IMT) - מס המוטל על הרוכש, ששיעורו עומד על 1%-8% משווי הנכס, לפי סוגו, מיקומו וייעודו. בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור. שיעור המס תלוי, בין היתר, בשאלה אם הרוכש בוחר לקנות את הנכס כאדם פרטי, חברת יחיד או כחברה עם כמה בעלי מניות.
מס בולים (IS) - מוטל על קנייה ומכירה של נכס, ומשולם בעת החתימה על הסכם הרכישה. שיעורו הינו 0.8% משווי הנכס. במקביל מוטל מס על המשכנתא. אם היא ליותר מחמש שנים, המס עומד על 0.6% מסך ההלוואה. אם לפחות מחמש שנים שיעור המס עומד על 0.5% מההלוואה.
יצוין, כי תשלום המיסים האמורים הינו קריטי, היות שמי שלא משלם בזמן חשוף לקנסות גבוהים ביותר, שעלולים אף להפוך לכדי עבירה פלילית. חשוב לקחת בחשבון את המיסים השונים, במיוחד ככל שמדובר בעסקה קטנה, שכן הקנסות הגבוהים עלולים להפוך אותה לבלתי כדאית.
שיעור המס המוטל על רווח של זרים (אנשים פרטיים) מהשכרת נדל"ן עומד על 28%, בעוד כחברה תשלמו מס בשיעור של 17%-21%. למקומיים שיעור המס יכול להגיע גם ל-50%
החשיבות של תכנון השימוש בנכס מבחינת מיסוי
אם אתם שוקלים לרכוש נכס בפורטוגל, חשוב שתחליטו מה יהיה הייעוד של הנכס - בין אם למגורים, להשכרה לטווח קצר, בינוני או ארוך - לפני שתבצעו את העסקה. הסיבה לכך היא שכל אחד מייעודים אלה עשוי להשפיע על תשלום המס שבו תחויבו, וכפועל יוצא מכך גם על רווחיות העסקה. כך למשל, אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס קחו בחשבון את שיעור המס שתידרשו לשלם על הרווחים מההשכרה (מס הכנסה או מס חברות, לפי העניין).
כך למשל, שיעור המס המוטל על רווח של זרים (אנשים פרטיים) מהשכרת נדל"ן עומד על 28%, בעוד כחברה תשלמו מס בשיעור של 17%-21%. למקומיים שיעור המס יכול להגיע גם ל-50%.
משקיעים רבים רוכשים דירה כחברת יחיד, ומשתמשים במס שנחסך כדי לרכוש נכסים נוספים בפורטוגל (וכך לא לשלם מס דיבידנד על משיכת הכסף).
לסיכום, פורטוגל היא יעד אטרקטיבי לביצוע השקעות נדל"ן, שיכול להניב תשואות יפות. עם זאת, עסקאות נדל"ן במדינה מבוצעות באופן שונה מזה המוכר בישראל, ולפיכך אין לצאת לדרך ללא היוועצות וליווי של אנשי מקצוע מתאימים.
בעת ביצוע העסקה יש לקחת בחשבון היבטי מס, ולתכנן את ייעוד הנכס. אי מתן תשומת לב מספקת להיבטים אלה עלולה לגבות מחיר יקר מהרוכש, ולהפוך את עסקת הנדל"ן לבלתי כדאית.
* הכותב הוא מייסד ובעלי מועדון הדרכון הפורטוגלי, ובעל ניסיון רב בהגשת בקשות להוצאת דרכון פורטוגלי ורכישת נדל"ן בפורטוגל.
** כל האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי, ואינו מהווה המלצת השקעה. לפני ביצוע עסקה קונקרטית, יש להיוועץ בעורך דין או איש מקצוע אחר בעל מומחיות בנושא.
