עבור רובנו, רכישת דירה היא העסקה החשובה והגדולה ביותר שנעשה במהלך חיינו. למרות זאת, רוב האנשים כלל אינם מודעים לזכויות המגיעות להם. במאמר זה, נעמוד בקצרה על הזכויות וההגנות העומדות לרוכשי דירה מקבלן, בכל הקשור למסירת הדירה במסגרת לוחות הזמנים שהקבלן התחייב מראש לעמוד בהם.
עד לשנת 2011, קבלנים רבים "הרשו לעצמם" לאחר במועד מסירת הדירה שנקבע בהסכם שנחתם בין הצדדים. רובם פיצו את הרוכשים בפיצוי זעום על האיחור
מה קובע החוק בנוגע להתחייבות הקבלן למסירת הדירה במועד שהתחייב?
עד לשנת 2011, קבלנים רבים "הרשו לעצמם" לאחר במועד מסירת הדירה שנקבע בהסכם שנחתם בין הצדדים. רובם פיצו את הרוכשים בפיצוי זעום על האיחור. חלק מהקבלנים אף לא טרח לתת פיצוי מינימלי. כל זאת, מבלי שהאיחור גרר סנקציות. כך, נגרמו נזקים רבים לרוכשי הדירות שציפו לקבל את דירתם במועד המובטח ותכננו את מהלך חייהם בהתאם. הנזקים כללו הפסדים כלכליים לרוכשים, שנאלצו לשכור דירה חלופית עד למועד המסירה, לדחות את ביצוע ההתאמות השונות בדירה על ידי בעלי מקצוע שונים. בנוסף, נגרמו נזקים נפשיים ומשפחתיים רבים, בעקבות אי הוודאות בעניין מועד קבלת הדירה שקנו ושילמו עליה ממיטב כספם.
בשנת 2011 נכנס לתוקף תיקון מס' 5 לחוק המכר (התשכ"ח - 1968), במסגרתו החליט המחוקק לקטוע את מגמת האיחורים במסירת דירות לרוכשים, מבלי שהקבלן נותן פיצוי הולם בעקבות האיחור. התיקון לחוק נועד להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמד רוכשי הדירות, באופן שיבטיח את זכאותם לפיצוי וימנע מהקבלן איחור במסירה ללא סנקציה הולמת.
לקבלן מותר לאחר עד 60 ימים במסירת החזקה בדירה, מבלי שיצטרך לפצות את הרוכש על תקופת האיחור. מדובר ב-60 ימים "ברוטו" ולא 60 ימי עבודה
מהם השינויים שנקבעו בתיקון 5 לחוק המכר?
התיקון לחוק קובע כי הקבלן זכאי לתקופת חסד (Grace) עד 60 ימים. במילים אחרות: לקבלן מותר לאחר עד 60 ימים במסירת החזקה בדירה, מבלי שיצטרך לפצות את הרוכש על תקופת האיחור.
לעניין זה: נדגיש כי מדובר ב-60 ימים "ברוטו" ולא 60 ימי עבודה. אם הסכם המכר שלכם מול הקבלן מציין 60 ימי עבודה, דעו כי הדבר אינו חוקי וכי סעיף כזה חסר תוקף חוקי. כלומר: ככל שיש עיכוב במסירת הדירה, החוק גובר על מה שנכתב בחוזה בין הצדדים. ניתן לתבוע את הקבלן ולדרוש פיצוי על האיחור, גם אם הקבלן עמד לכאורה במה שהוסכם בין הצדדים במסגרת החוזה.
מה קובע החוק לגבי דירות הנמסרות באיחור מעל 60 ימים?
התיקון לחוק המכר קובע כי במצב שהקבלן מאחר במסירת החזקה בדירה, מעל 60 ימים, הרוכש זכאי לקבל פיצוי עבור כל יום איחור, רטרואקטיבית (כלומר: החל מהיום הראשון לאיחור) ללא צורך בהוכחת נזק.האם הפיצוי כולל גם תשלום עבור 60 הימים הראשונים? בהחלט כן. למען הסר ספק, נבהיר: ככל שהקבלן מאחר במסירת הדירה מעל 60 ימים, הוא יצטרך לשלם פיצוי גם עבור 60 הימים הראשונים לאיחור. כלומר: עבור כל יום איחור, מעבר לתאריך המסירה החוזי שנקבע בהסכם בין הצדדים.
באיחור עד 8 חודשים ממועד המסירה שנקבע בהסכם, על הקבלן לשלם לרוכש הדירה פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, מוכפל פי 1.5, עבור כל חודש
מהו גובה הפיצוי שהחוק קובע?
החוק קובע כי הפיצוי שהקבלן חייב לשלם לרוכש הדירה, בגין איחור במסירת החזקה, יהיה כדלקמן:
1. עבור איחור עד 8 חודשים ממועד המסירה שנקבע בהסכם, על הקבלן לשלם לרוכש הדירה פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, מוכפל פי 1.5 (עבור כל חודש).
2. עבור איחור מעבר ל-9 חודשים ממועד המסירה שנקבע בהסכם, על הקבלן לשלם לרוכש הדירה פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, מוכפל פי 1.25 (עבור כל חודש).
מהו מועד תשלום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה?
על הקבלן לשלם את הפיצוי בתום כל חודש איחור, בעד אותו חודש, ולא בהתחשבנות רטרואקטיבית במועד המסירה בפועל. הפיצוי בגין 60 ימי האיחור הראשונים ישולם מיד בתום הימים האלה.
בהסכם המכר שנערך מול הקבלן ניתן לקבוע מראש הסדר שונה ביחס לחוק, בנוגע לגובה הפיצוי ו/או למועד שייחשב איחור במסירה. עם זאת, הצדדים רשאים לקבוע אך ורק הסדר שמיטיב עם רוכש הדירה
האם ניתן לנסח הסדר פיצויים שונה בעת עריכת הסכם המכר?
אכן, בהסכם המכר שנערך מול הקבלן ניתן לקבוע מראש הסדר שונה ביחס לחוק, בנוגע לגובה הפיצוי ו/או למועד שייחשב איחור במסירה. יחד עם זאת, הצדדים רשאים לקבוע אך ורק הסדר שמיטיב עם רוכש הדירה! כלומר: ככל שיש סתירה בין גובה הפיצוי הקבוע בחוק, לבין גובה הפיצוי הקבוע בחוזה המכר עם הקבלן, יחול גובה הפיצוי הגבוה מבין השניים, במקרה שיהיה איחור במסירת הדירה.
כך גם בכל הקשור למועד המסירה: ניתן להסכים עם הקבלן שגם איחור במסירה מתחת ל-60 ימים יחייב בפיצוי, אך לא ניתן לקבוע שאיחור מעל ל-60 ימים לא יזכה את הרוכש בפיצוי. במלים אחרות: חוק זה הוא חוק קוגנטי. לא ניתן להתנות התניות על חוק זה, אלא אם הן לטובת הקונה.
לא פעם, קבלנים "מנצלים" את ביצוע השינויים על ידי רוכש הדירה, כדי לפתוח לעצמם "דלת" לאיחור ללא הגבלה במסירת הדירה. ניצול זה הוא פסול ובלתי חוקי
האם רוכש שביצע שינויים בדירה, שהובילו לדחיית מועד המסירה, זכאי לפיצוי על האיחור?
הדבר תלוי בנסיבות המקרה. בהחלט ייתכן שהרוכש יהיה זכאי לפיצוי גם במקרה זה. לא פעם, קבלנים "מנצלים" את ביצוע השינויים על ידי רוכש הדירה, כדי לפתוח לעצמם "דלת" לאיחור ללא הגבלה במסירת הדירה. ניצול זה הוא פסול ובלתי חוקי.אכן, הזמנת שינויים בדירה יכולה להוביל לדחייה חוקית של מועד המסירה שנקבע בהסכם (אף מעבר ל-60 הימים שפורטו לעיל). על אף האמור, כדי שקבלן יוכל לדחות את מועד המסירה בגין השינויים שהוזמנו, עליו לפרט לקונה את זמן הדחייה שיגרור כל שינוי שהוא מבקש, ואף להחתים את הקונה על מועד מסירה חדש ומעודכן בהתאם.
מדוע סעיף בחוזה הקובע מראש את זמן הדחייה, בלא קשר למהות השינוי, הוא סעיף בלתי חוקי? קבלנים רבים מכניסים בהסכם המכר מול רוכשי הדירות סעיף "סל", הקובע מראש כי כל שינוי שיוזמן על ידי הרוכש יוביל לדחייה בת X ימים לפחות במועד מסירת הדירה. זאת, באופן שרירותי וללא קשר למהות השינוי. נבהיר כי מדובר בסעיף אסור. הפסיקה קבעה באופן חד משמעי כי מדובר בסעיף פסול (שאינו תקף) וכי על הקבלן לפרט לגבי כל שינוי ושינוי את משך האיחור שהשינוי צפוי לגרור בעקבותיו. יתרה מכך: הפסיקה אף החמירה וקבעה כי גם אם נקבע מועד מסירה חדש בין הקבלן לרוכש הדירה בגין שינויים שהוזמנו, על הדחייה להיות הגיונית וריאלית, מותאמת לסוג השינוי. כלומר: הקבלן אינו יכול לבצע דחייה שרירותית במסירת הדירה, שאינה קשורה למשך זמן ביצוע השינוי שהוסכם עליו.
מהם יוצאי הדופן הקבועים בחוק?
החוק קובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הקבלן לא יחויב בפיצוי במקרה של איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו נמצא בשליטתו.
מהרגע שקיבלתם הודעה על עיכוב במסירת הדירה, מומלץ לפנות באופן מיידי לעו"ד המתמחה בתחום, שיסייע לכם לעמוד על זכויותיכם ויסייע לכם בקבלת הפיצוי
מדוע מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום, במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן?
על אף שהחוק מחייב זאת, קבלנים רבים בוחרים שלא למלא אחר הוראות החוק. הם מנצלים את חוסר הידע של רוכשי הדירות ואת פערי הכוחות ביניהם לבין הקבלנים. הדבר נכון במיוחד כשהרוכשים נקשרים בחוזה עם קבלן ללא מעורבות עו"ד מטעמם. לכן, מומלץ שלא להתקשר בחוזה לרכישת דירה ללא עו"ד מטעמכם. כך או כך, גם אם התקשרתם בחוזה ללא ייצוג עו"ד, מהרגע שקיבלתם הודעה על עיכוב במסירת הדירה, מומלץ לפנות באופן מיידי לעו"ד המתמחה בתחום, שיסייע לכם לעמוד על זכויותיכם ויסייע לכם בקבלת הפיצוי המגיע לכם על פי חוק.
לסיכום: איחור במסירת דירה הוא תרחיש נפוץ מאוד, בשוק הנוכחי. על רוכשי דירות לדעת כי החוק מגן עליהם במקרה של איחור במסירה וקובע פיצוי על כל יום איחור במסירה העומד בניגוד לחוק, כמפורט במאמר זה.
* סרוסי - נחמיאס, משרד עורכי דין, מספק ליווי מלא לרוכשי דירות - החל משלב קבלת ההחלטה על הרצון לרכוש דירה בפרויקט ועד לקבלת מפתחות לדירה החדשה. כמו כן, משרדנו מסייע לרוכשי דירות לממש את זכויותיהם, בין היתר במקרים בהם הקבלן איחר במסירת הדירה מעבר למותר בחוק.
* אין לראות בכתבה זו ייעוץ משפטי.
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי
