זיכרון דברים: לחתום או לא לחתום?

כ-70,000 דירות "יד שניה" נמכרות בכל שנה בישראל, מרביתן דירות הנמכרות בשוק החופשי, במסגרת עסקאות הנעשות בין שני אנשים פרטיים.

חתימת זיכרון דברים

במקרים רבים, הצדדים לעסקה חותמים ביניהם על מסמך קצר, המכונה "זיכרון דברים". המסמך מבטא את ההסכמות ביניהם, עד שיערבו עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין ויחתמו על חוזה מכר שלם ומלא.

מסמך שנועד לסכם את ההבנות וההסכמות הראשוניות

למעשה, אפוא, זיכרון דברים הוא מסמך שנועד לסכם את ההבנות וההסכמות הראשוניות, אליהן הגיעו הצדדים בשלב המשא ומתן, בנוגע לעסקה הנרקמת ביניהם, ולקראת חתימה על חוזה.

מטבע הדברים, מדובר במסמך קצר, המתייחס לסוג הנכס, מיקומו, מחירו ופרטים דומים נוספים. עם זאת, המסמך לרוב אינו מתייחס לפרטים חשובים נוספים: תשלומי מיסים; אגרות והיטלים ועוד

זיכרון דברים אינו כולל את כל תנאי העסקה ואת כל ההגנות הנדרשות

מטבע הדברים, מדובר במסמך קצר, המתייחס לסוג הנכס, מיקומו, מחירו ופרטים דומים נוספים. עם זאת, המסמך לרוב אינו מתייחס לפרטים חשובים נוספים: תשלומי מיסים; אגרות והיטלים; תנאי התשלום של העסקה - מועד כל תשלום, והסכום שישולם בכל אחד מהמועדים; פיצויים מוסכמים, בגין הפרות של ההסכם וכו'. לא מדובר בחוזה מכר שלם. לכן, זיכרון דברים אינו כולל את כל תנאי העסקה ואת כל ההגנות הנדרשות, להבטחת קיום העסקה ולשמירה על זכויות הצדדים.

הצדדים אמנם מבקשים "רק" להבטיח את קיומה של העסקה. עם זאת, רבים אינם יודעים כי זיכרון דברים בכתב, העוסק בעסקת מקרקעין, אינו "הצהרת כוונות" גרידא. פעמים רבות, מדובר בחוזה מקרקעין מחייב, לכל דבר ועניין

זיכרון דברים עלול להיחשב חוזה מקרקעין מחייב

הצדדים אמנם מבקשים "רק" להבטיח את קיומה של העסקה. עם זאת, רבים אינם יודעים כי זיכרון דברים בכתב, העוסק בעסקת מקרקעין, אינו "הצהרת כוונות" גרידא. פעמים רבות, מדובר בחוזה מקרקעין מחייב, לכל דבר ועניין. הצדדים נדרשים למלא אחר המוסכם בזיכרון הדברים, גם אם לא כל פרטי העסקה מפורטים במסמך, אפילו אם חלק מהפרטים טרם סוכמו.

חתימה על זיכרון דברים מאפשרת לקונה לרשום הערת אזהרה

יתרה מכך: חתימה על זיכרון דברים מאפשרת לקונה לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר, בלשכת רישום המקרקעין. זאת, אף אם לא נחתם הסכם כולל בין הצדדים.
השאלה השכיחה: "האם המסמך הקצר שנחתם בין הצדדים הוא חוזה מחייב בעל תוקף משפטי" מגיעה פעמים רבות להכרעה של בית משפט.

בית המשפט יקבע האם מדובר בהסכם משפטי מחייב, לאחר שיידרש לשני מבחנים עיקריים: מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות

מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות

בית המשפט יקבע האם מדובר בהסכם משפטי מחייב, לאחר שיידרש לשני מבחנים עיקריים: מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות. במסגרת מבחן גמירות הדעת, יבחן בית המשפט האם התכוונו הצדדים להתקשר ביניהם בחוזה מחייב. חשוב לציין בהקשר זה שבפסיקה נקבע כי חתימה על זיכרון דברים היא ראיה לדרישה של גמירות דעת הצדדים (ע"א 632/87 גרנט נ' מרדכי). כלומר, עצם החתימה על המסמך עשויה להעיד על גמירות דעת ועל רצון להתקשר בחוזה.

מבחן המסוימות עוסק בפרטים המהותיים של העסקה ובודק האם הם סוכמו. מדובר בפרטים דוגמת כתובת הנכס, מחיר המכירה, מועד הפינוי וכו'. גם אם לא צוינו כל הפרטים המהותיים של העסקה, בית המשפט יכול לקבוע כי מדובר בפרטים שניתן להשלים, ולכן יתייחס למסמך זיכרון הדברים כחוזה תקף.

בנוסף לשני המבחנים האלה, ינסה בית המשפט לבדוק האם החתימה בעתיד על החוזה היא שלב פורמלי בלבד, או שמא עדיין נדרש משא ומתן, ויש צורך בגיבוש הסכמות מהותיות בעסקה

האם נקבע קשר בין זיכרון הדברים לחוזה המכר? מה מהותו?

בנוסף לשני המבחנים האלה, ינסה בית המשפט לבדוק האם החתימה בעתיד על החוזה היא שלב פורמלי בלבד, או שמא עדיין נדרש משא ומתן, ויש צורך בגיבוש הסכמות מהותיות בעסקה. לצורך כך, בית המשפט יבחן את "נוסחת הקשר" ויבדוק האם נקבע קשר בין זיכרון הדברים לחוזה המכר ומה מהותו של הקשר.

כך, למשל: אם במסמך כתבו הצדדים משפט כמו "זיכרון הדברים כפוף לחתימת חוזה פורמלי", יכול בית המשפט לקבוע כי לא מתקיימת נוסחת הקשר, וכי הצדדים ראו בזיכרון הדברים שלב ביניים במשא ומתן.

לעומת זאת, אם בזיכרון הדברים כתוב משפט כמו "הצדדים חותמים על מסמך זה עד אשר יוכן חוזה מלא", יש סיכוי גדול כי בית המשפט יתייחס למסמך כחוזה משפטי מחייב, לביצוע עסקה במקרקעין.

חתימה על זיכרון דברים, בדומה לחתימה על כל עסקה במקרקעין, מחייבת דיווח לרשויות המס. אי דיווח במועד עלול לגרור הליכים משפטיים וקנסות. רשות המיסים מתייחסת לזיכרון דברים כאל חוזה מכר

דיווח לרשויות המס כבר במועד בו נחתם זיכרון הדברים

חתימה על זיכרון דברים, בדומה לחתימה על כל עסקה במקרקעין, מחייבת דיווח לרשויות המס. אי דיווח במועד עלול לגרור הליכים משפטיים וקנסות. רשות המיסים מתייחסת לזיכרון דברים כאל חוזה מכר. לכן, קמה חובה לדווח על העסקה כבר במועד בו נחתם זיכרון הדברים, ולא במועד בו ייחתם חוזה המכר.
חשוב לציין, כי חובת הדיווח לרשויות המס חלה גם אם בסופו של דבר העסקה לא תצא לפועל. לכן, אין להמתין כדי לראות אם העסקה הושלמה. כדי לא לשלם מס בגין עסקה שלא יצאה לפועל, יידרשו הצדדים להודיע באופן מפורש לרשות המיסים על ביטול העסקה.

עילות הביטול של זיכרון דברים, למי שמבקש לבטל אותו, זהות במהותן לאלה העוסקות בביטול חוזה

עילות הביטול בדיני החוזים

עילות הביטול של זיכרון דברים, למי שמבקש לבטל אותו, זהות במהותן לאלה העוסקות בביטול חוזה. העילות קבועות בדיני חוזים. מדובר בעילות כגון: חוסר תום לב במשא ומתן או פגמים בכריתת חוזה.

לעתים, עצם כתיבת זיכרון הדברים עונה על דרישת הכתב ומחזקת את מי שטוען כי זהו מסמך משפטי מחייב

הימנעות מחתימה על זיכרון דברים ללא מעורבות עורך דין

ההמלצה היא להימנע מחתימה על זיכרון דברים, ללא מעורבות של עורך דין המתמחה בתחום. ניתן לסכם מספר פרטים בסיסיים בעל פה ולפנות לעורכי דין, כדי לקדם את הסכם המכר. חשוב להדגיש: ניתן לסכם פרטים בעל פה, אך לא בכתב! בשונה מעסקאות שאינן במקרקעין, חוק המקרקעין קובע בסעיף 8 את דרישת הכתב, לפיה "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לעתים, עצם כתיבת זיכרון הדברים עונה על דרישת הכתב ומחזקת את מי שטוען כי זהו מסמך משפטי מחייב.

אם החלטתם, על אף כל האמור לעיל, לחתום על זיכרון דברים מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום, חשוב מאוד לנסות לסייג את המוסכם בו, ולהתנות את הוצאתו לפועל בחתימה על הסכם המכר המלא

מומלץ לסייג ולהתנות את המוסכם

אם החלטתם, על אף כל האמור לעיל, לחתום על זיכרון דברים מבלי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום, חשוב מאוד לנסות לסייג את המוסכם בו, ולהתנות את הוצאתו לפועל בחתימה על הסכם המכר המלא. במצב כזה, יש להתעקש לקבוע מנגנון ביטול לזיכרון הדברים, לפיו במקרה שלא ייחתם הסכם מכר מלא, זיכרון הדברים בטל ומבוטל. כדאי גם להוסיף תניה ספציפית, שתמנע רישום הערת אזהרה, באמצעות זיכרון הדברים.

המסמך מבטא הסכמות אך אינו מחייב

בנוסף, מומלץ להוסיף לזיכרון הדברים ניסוח שיסביר כי המסמך מבטא את ההסכמות בין הצדדים, אך אינו מחייב אותם, וכי נועד לשמש עבור הצדדים כבסיס להסכם המכר הסופי שייחתם בעתיד, וינוסח בסיוע עורכי דין.

לסיכום: במקרים רבים, זיכרון דברים שנחתם בין צדדים לעסקת מקרקעין, עלול להוות חוזה משפטי מחייב, גם אם אינו מפרט את כל הפרטים המהותיים של העסקה. המסמך שנחתם בין שני אנשים פרטיים, מבלי להיוועץ בעורכי דין המתמחים בתחום, עלול ליצור מכשלה ולהוות בפועל סיכום של העסקה. לכן, כדאי להימנע מלחתום על זיכרון דברים, מבלי לקבל ייעוץ משפטי. רוכשים או מוכרים נכס? מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, בשלב מוקדם ככל הניתן של המשא ומתן.

* עו"ד עדי מלאכי מתמחה בעסקאות נדל"ן, חוזים מסחריים והסכמים עסקיים. בעלת ניסיון רב בייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מקרקעין.

** סייעה בהכנת הכתבה: עו"ד נעמה הראל, כתבת zap משפטי.