רוכשי נדל"ן משקיעים את מיטב כספם ברכישת דירה חדשה מקבלן. לכן, כדאי להבטיח כי לא יתעוררו בעיות עם הבעלות על הנכס, וכי איכות הבנייה וטיב חומרי הבנייה יהיו גבוהים, ויעמדו בתקן שהובטח על ידי הקבלן, בעת החתימה על הסכם המכירה.
זאת ועוד: נוכח קריסתן הכלכלית של מספר חברות נדל"ן בעת האחרונה, שהובילה לאובדן חסכונות של רוכשים רבים, יש חשיבות יתרה להקפדה על מספר דגשים, בעת ניסוח הסכם המכירה. מדובר בהשקעה לטווח ארוך. מומלץ לבחון היטב את כל האפשרויות העומדות, לבצע סקר שוק ולקבל החלטה מושכלת, המבוססת על מגוון רחב של שיקולים, אותם נציג במאמר זה.
מומלץ לוודא שהקרקע עליה נבנה הנכס אכן בבעלות הקבלן וכי לא מוטלים עליה שעבודים או עיקולים. כך ניתן להבטיח שלא תתעורר בעיה בעת העברת הבעלות של הנכס על שם הקונים לאחר הרכישה
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה מקבלן?
בשלב בו נבחנות האפשרויות השונות, המתאימות ליכולות הכלכליות של הרוכש ולאזור המגורים המועדף עליו, חשוב לוודא שהקבלנים הפוטנציאליים אכן יציבים מבחינה כלכלית. מומלץ לוודא שהם מחזיקים ברישיון בנייה וכי הסיווג המקצועי שלהם מתיר להם לבנות את סגנון הבנייה המוצע לקונים.
היבט חשוב אחר הוא הקרקע. מומלץ לוודא שהקרקע עליה נבנה הנכס אכן בבעלות הקבלן וכי לא מוטלים על הקרקע שעבודים או עיקולים. כך, ניתן להבטיח שלא תתעורר בעיה, בעת העברת הבעלות של הנכס על שם הקונים לאחר הרכישה, או שהקונים ייאלצו לקבל על עצמם את חובות הקבלן על הנכס.
מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי ע"י עורך דין המצוי בתחום, שיידע לנסח את הסכם המכירה באופן שגם האינטרסים של הקונים יובטחו בהסכם. מדובר בעלות נמוכה יחסית לערך העסקה
האם כדאי לחתום על הסכם המכירה המוצע על ידי הקבלן ולחסוך עלויות ייעוץ משפטי?
חוזה המכירה אמור להגן על האינטרסים של הקונים, ולהבטיח את כספם מפני תרחישים בעייתיים, העלולים להתפתח בין מועד התשלום והבנייה, לבין מועד קבלת המפתחות לדירה והעברת הבעלות.
חוזה המנוסח על ידי הקבלן, פועל בעיקר להגנת הקבלן ולשמירת האינטרסים של הקבלן.
לכן, מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי ע"י עורך דין המצוי בתחום, שיידע לנסח את הסכם המכירה, באופן שגם האינטרסים של הקונים יובטחו בהסכם. מדובר בעלות נמוכה, יחסית לערך העסקה, שתמנע עוגמת נפש ואובדן כספי משמעותי הרבה יותר בעתיד.
בעת ניסוח החוזה, מומלץ להיעזר בשירותים מקצועיים נוספים כגון שירותי אדריכל או מהנדס בניין, שיבחנו את המפרט הטכני של הדירה, איכות המפרט, מיקומה של הדירה, חלוקתה הפנימית ועוד
אילו שיקולים יש לקחת בחשבון לפני החתימה על הסכם המכירה?
לפני חתימה על החוזה, ובעת ניסוח החוזה, מומלץ להיעזר בשירותים מקצועיים נוספים לשירותים של עורך הדין. כך, למשל: שירותי אדריכל או מהנדס בניין, שיבחנו את המפרט הטכני של הדירה, איכות המפרט, מיקומה של הדירה, החלוקה הפנימית של הדירה, קיומם של מפגעים ומטרדי רעש בסביבת הדירה וכו'. בנוסף, מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מומחה אובייקטיבי, שיעריך את שווי הנכס באופן בלתי תלוי, וימנע תשלום יתר על הדירה, יחסית לערכה האמיתי.
יש לוודא כי הדירה ומחירה כוללים גם את החיבור לתשתיות מערכות החשמל, המים, הגז והטלפון. יש לבדוק כי המחיר כולל את התשלומים וההיטלים עבור חיבור הדירה והבניין כולו, למערכות אלו
שמונה טיפים חשובים בנוגע להסכם המכירה
1. יש לוודא כי החוזה כולל ערבויות, בטחונות ובטוחות, המעניקות לקונים מענה במקרה שהקבלן יפשוט את הרגל. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (1974) קובע מספר מנגנונים כאלה: ביטוח, שיעבוד, ערבות בנקאית, רישום אזהרה והסדר תשלומים, הקובע את העברת הכספים, בהתאם להתקדמות הבנייה.
2. אם סוכם עם הקבלן על אפשרות לבצע שינויים, תוספות ושיפורים, במהלך בניית הדירה (במטרה להוזיל עלויות, לעומת ביצוע לאחר השלמת הבנייה), יש לוודא כי כל אלה מבוצעים על ידי הקבלן עצמו ולא על ידי קבלני משנה.
3. יש להימנע מתשלומים עתידיים בלתי צפויים, העלולים לייקר את מחיר הדירה. יש לוודא כי מחיר הדירה המופיע בחוזה הוא מחיר סופי, וכי מגולמות בו כל ההוצאות (הוצאות הבנייה וכל הוצאה נדרשת נוספת).
4. מומלץ להתעקש כי התשלומים עבור הדירה יבוצעו באמצעות צ'קים, כנגד מתן קבלה עבור כל אחד מהצ'קים, וכי הקבלה תכלול פירוט מלא של הסכום ששולם ואופן התשלום.
5. נוכח מצוקת החניה בימינו, חשוב לוודא כי הקבלן מציע חניה צמודה לדירה ולברר את מיקומה.
6. יש לוודא כי הדירה ומחירה כוללים גם את החיבור לתשתיות מערכות החשמל, המים, הגז והטלפון. יש לבדוק כי המחיר כולל את התשלומים וההיטלים השונים עבור חיבור הדירה והבניין כולו, למערכות אלה. מומלץ בהחלט לעמוד על כך שמחיר הדירה יגלם בתוכו את עלות החיבור של הדירה (בלבד) לתשתיות אלה, באופן שלא יתעורר צורך לשאת בעלות החיבור של הבניין כולו.
7. יש לציין בהסכם המכירה, בצורה מפורטת, מהם החלקים ברכוש המשותף של הבניין שיוצמדו לדירה (רחבה, גינה, חניה משותפת וכו'). יש לברר כיצד יוסדר השימוש ברכוש המשותף, כיצד הרכוש המשותף ינוהל ומה יהיו עלויות הניהול.
8. יש לקבוע סעיף בחוזה שיסדיר מנגנון של פיצוי, שיפוי או סידור דיור חלופי, במקרה שהקבלן יתעכב במסירת הדירה. לקבלן יש עד 60 ימים שהחוק מתיר לו לאיחור במסירה. יש לקבוע מנגנון פיצוי על כל יום איחור במסירה, מעבר ליום ה-60. החוק מגן על הקונים במקרה זה. הקבלן אינו יכול להחתים את הקונים על סעיף הפוטר אותו מתשלום פיצוי על איחור, מעבר למותר בחוק.
לסיכום: יש לפעול בצורה מושכלת. לעתים, עדיף לקנות דירה מעט שונה מהרצוי או במיקום שונה מהאופטימלי, אם החוזה בנוגע לדירה זו אכן מבטיח את האינטרסים של הקונים בצורה מלאה, והקבלן שבונה אותה בעל יציבות כלכלית ואמינות.
* משרד עורכי דין משה עמנואל קאלוב מתמחה בעריכת חוזים ובליווי הליכי קניית ומכירת נדל"ן.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
