דירה חדשה מקבלן מהווה משאת נפש של רבים מאיתנו, אך הצעדים הכרוכים בהגשמת החלום רבים ומורכבים. מדובר בתהליך רב שלבי. לאורך מסלול הרכישה, טמונים לא מעט מוקשים העלולים להתפוצץ. כדי להימנע מסיכונים, חשוב להכיר מראש את המלכודות שיש להיזהר מהן. בכך נעסוק במדריך זה.
המציאות הישראלית מלמדת את רוכשי הדירות החדשות מה עלול לקרות ואילו בעיות עלולות להיווצר, כמה מהן הרסניות, החל בקבלן שפושט את הרגל וכלה בדירה שמגיעה במתכונת שונה מהמובטח
מהן הנקודות החשובות שיש לשים לב אליהן, כשרוכשים דירה מקבלן?
בראש ובראשונה, בעת רכישת הדירה, הנכס עדיין אינו קיים. זאת, להבדיל מרכישת דירה יד שנייה, במסגרתה יש נכס, אליו ניתן להגיע פיזית, כדי לראות ולבחון את מצב הדירה. בעת רכישת דירה מקבלן, במעמד חתימת החוזה, הנכס לרוב קיים רק "על הנייר".
שנית, מערכת היחסים בין רוכשי הדירה לבין הקבלן אינה שוויונית. בעוד שלקבלן יש ניסיון רב בעסקאות נדל"ן וגיבוי של אנשי מקצוע, לרבות עורך דין במתמחה בענייני מקרקעין, עבור רוב רוכשי הדירות, מדובר בעסקה ראשונה, אליה הם מגיעים חסרי ניסיון. היעדר הניסיון והידע עשויים להיות לרועץ לרוכשים. לכן, חשוב ביותר לשאוף ל"שוויון" מול הקבלן, באמצעות קבלת ייעוץ משפטי ע"י עורך דין.
שלישית, הנדל"ן בישראל יקר. מחירי הדירות ממשיכים להאמיר. עבור רוב הישראלים, עסקת מכר מקרקעין היא העסקה היקרה ביותר בה יהיו מעורבים במהלך חייהם. לכן, בשעה שממון ניכר מונח על הפרק, כל טעות, בעיה, עיכוב או חישוב לקוי, כרוכים בפגיעה אנושה ברוכשים, המגייסים את כל הונם, למען הגשמת חלום הדירה.
רביעית, המציאות הישראלית מלמדת את רוכשי הדירות החדשות מה עלול לקרות ואילו בעיות עלולות להיווצר. מדובר בבעיות רבות ואף הרסניות. החל בקבלן שפושט את הרגל, עבור בדירה שמגיעה במתכונת שונה מהמובטח וכלה בקבלן שאינו מסיים כראוי את העבודה ואינו עומד בלוח הזמנים.
על אף כל ההיבטים ההופכים את הסכם המכר למאיים, ניתן לצלוח אותו בשלום ולהגיע לדירת החלומות מוגנים ובטוחים
מה ניתן לעשות כנגד כל הסיכונים האמורים?
החדשות הטובות הן שניתן למנוע את התממשות הצרות האלה. על אף כל ההיבטים ההופכים את הסכם המכר למאיים, ניתן לצלוח אותו בשלום ולהגיע לדירת החלומות מוגנים ובטוחים. בעזרת מודעות לסיכונים ולאחר הפנמת כל התקלות העלולות להתרחש, הגיעה העת לפעול היטב ובזהירות, בכל אחד משלבי רכישת הדירה.
אין להסתפק בייעוץ של עורך דין שמייצג את הקבלן. עורך דין המייצג את הקונים יסקור את חוזה המכר ויוודא כי האינטרסים של הקונים אכן נשמרים
מה כולל תהליך הרכישה מקבלן? מהן הבדיקות שיש לבצע?
כאמור, רכישת דירה מקבלן מהווה תהליך רב שלבי, הכולל מספר תחנות. רוכשי דירות חייבים להכיר כל שלב בתהליך ולדעת מהם אמצעי הזהירות שיש לנקוט, בכל אחת מהתחנות לאורך הדרך. ההתקשרות עם הקבלן מתחילה בחתימת הרוכש על טופס בקשה או הצעה לרכישת דירה. בשלב החתימה, יש לבחור את הדירה ולתת פיקדון כספי עד לחתימת החוזה. ניתן לחתום ללא היסוס ואף להפקיד כסף, אך יש לשים לב שהטופס כולל סעיף מפורש, ברור ומפורט, המאפשר להתחרט ולקבל חזרה את כספי הפיקדון.
בשלב הבא, מרגע חתימה על הטופס ועד חתימה על החוזה, נדרשת עבודה רבה. בשלב זה, יש להצטייד בעורך דין המתמחה במקרקעין, לשם קבלת ייעוץ וליווי משפטי הדוק, שימנע נפילה בפח. לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן, יש לבצע בדיקות מקדמיות נרחבות בעזרת עורך הדין: לברר מיהו הקבלן, מיהו היזם, מה הזכויות שלהם במקרקעין, האם יש בנק מלווה לפרויקט, האם לקבלן יש אישורי מיסים, האם יש היתרי בנייה ועוד.
כמו כן, בשלב זה יש לבנות מסגרת תקציבית, ולקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות לעסקת המכר, בנוסף לתשלום עבור רכישת הנכס. לדוגמא - מס רכישה , הוצאות בגין פתיחת תיק המשכנתא בבנק, הוצאות בגין שינוי במפרט, תשלום עבור תשומות בנייה ועוד.
בשלב הבא, יש לקבל מהקבלן טיוטת חוזה מכר. בפרט בשלב זה, אין לוותר על ייעוץ עורך דין. אין להסתפק בייעוץ של עורך דין שמייצג את הקבלן. עורך דין המייצג את הקונים, יסקור את חוזה המכר ויוודא כי האינטרסים של הקונים אכן נשמרים. כך, למשל, בין היתר: עורך הדין יוודא כי בחוזה נכלל סעיף, המאפשר לקונים לבטל את החוזה, במקרה של עיכוב בלתי סביר בבניית הפרויקט. סעיף חשוב נוסף הוא סעיף המסדיר את תשלומי התמורה בעד הדירה, שיועברו בשלבים, בהתאם להתקדמות בבנייה, ורק בכפוף להתקדמות הבנייה.
מומלץ להיעזר באנשי מקצוע נוספים: יועץ משכנתא, שמאי מקרקעין, אדריכל, מהנדס ועוד. רצוי להסתייע בכל אלה, כדי לוודא שהקבלן אינו "מעגל פינות"
מיהם אנשי המקצוע שמומלץ להיעזר בהם בעת רכישת דירה מקבלן, בנוסף לעורך דין?
מלבד עורך דין, שחיוני להיעזר בו כבר מתחילת תהליך ההתקשרות עם הקבלן, בעת רכישת דירה מקבלן, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע נוספים: יועץ משכנתא, שמאי מקרקעין, אדריכל, מהנדס ועוד. רצוי להסתייע בכל אלה, כדי לוודא שהקבלן אינו "מעגל פינות", כדי לעמוד במסגרת התקציבית וכדי לא ליפול למלכודות מיותרות.
במקרים רבים, הקבלן מעמיד לרשות הרוכשים אנשי מקצוע מטעמו, שבשירותים שלהם לא מומלץ להשתמש. כדאי להיעזר באנשי מקצוע מטעם הקונים, כך שניתן יהיה לבטוח בהם ללא חשש.
יש לוודא כי בדירה אין ליקויי בנייה או אי התאמות לתוכניות המקוריות ולפעול להשבת הערבויות, בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים, בלשכת רישום המקרקעין
מה חיוני לבדוק טרם מסירת הדירה?
בשעה טובה, הדירה קרמה עור וגידים? לצד השמחה, יש לנהוג באחריות ולשמור על ערנות. בשלב זה, יש לוודא בעזרת אנשי מקצוע כי בדירה אין ליקויי בנייה או אי התאמות לתוכניות המקוריות. בשלב זה, יש גם לפעול להשבת הערבויות, בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
לסיכום: רכישת דירה חדשה מקבלן מהווה עסקה מורכבת יותר מעסקת מכר של דירה יד שנייה, מאחר שהרכישה מתבססת לרוב על התחייבויות עתידיות של הקבלן, ומשום שמרגע הפקדת הפיקדון ועד לרגע ההתמקמות בדירה, חולפת דרך ארוכה, במהלכה עלולים להתרחש לא מעט שיבושים.
כדי להבטיח שהדרך תעבור בשלום, יש לתת את הדעת להיבטים חשובים, בכל אחד משלבי הרכישה, ולפעול כדי להפחית סיכונים. הכרת התהליך, הסתייעות בעורך דין ובאנשי מקצוע נוספים, ניסוח נכון של החוזה ותכנון תקציבי מדויק, יפחיתו את הסיכון להפתעות בלתי רצויות.
* עו"ד דוד בר חנין עוסק בנדל"ן, במקרקעין ובדיני תעבורה.
** סייעה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג, כתבת zap משפטי.
