חולמים להשקיע בנדל"ן? "משחקים" בקנייה ובמכירה של דירות? כדאי שתעשו זאת נכון. רבים מתעניינים בנדל"ן ובוחרים להשקיע את כספם דווקא בנדל"ן. אכן, שוק הנדל"ן בישראל נמצא בצמיחה מתמדת, ומושך משקיעים משכבות אוכלוסייה שונות. נדל"ן מניב לעתים קרובות תשואה לא רעה. קניית דירה יד שנייה, במטרה להשיג רווח ממכירתה לאחר שיפוץ או לאחר מספר שנים, מחייבת מודעות למספר עקרונות חשובים. מאמר זה לא יעסוק בתמ"א ובפינוי בינוי, אלא בטיפים בנוגע להעלאת ערך דירות יד שנייה.
סביר להניח שדירות שנבנו לאחר 1980 יהיו במצב טוב יותר. לכן, דירות חדשות יחסית לא יצריכו שיפוץ משמעותי ומכאן שפוטנציאל הרווח בדירות אלו יחסית יותר קטן
מדוע כדאי להשקיע בדירות "ותיקות"?
בהשקעה בדירות יד שנייה, מומלץ להתמקד בדירות שנבנו בבנייה ותיקה. כלומר, דירות שנבנו עד שנת 1980. כך, למשל: תמ"א היא תכנית מתאר שניתן לבצע רק בבניינים שנבנו עד 1980. החל משנה זו, נכנס לתוקף בישראל תקן 413, העוסק בשיטת הבנייה של בניינים ועמידות לרעידות אדמה. בנוסף, סביר להניח שדירות שנבנו לאחר 1980 יהיו במצב טוב יותר. לכן, דירות חדשות יחסית לא יצריכו שיפוץ משמעותי ומכאן שפוטנציאל הרווח בדירות אלו יחסית יותר קטן.
לאחר הבנה של מחיר השוק הממוצע האמיתי, ננסה למצוא דירה למכירה שמחירה מתחת למחיר השוק. לעיתים אפשר לאתר "מציאה" כאשר המוכרים "לחוצים" או נמצאים בחו"ל ואינם מעוניינים "להתעסק עם זה"
מדוע חיוני לבצע סקר שוק והשוואת מחירים?
אדם המעוניין לקנות דירה צריך להכיר היטב את סביבת המגורים והשכונה, או לעשות בדק בית "כמו שצריך", בעיקר לגבי מחירי הבתים באזור. חשוב לציין שאת בדיקת המחירים צריך לבצע לפי סביבת הדירה להשקעה ולא לפי הסביבה שבה אתם גרים. כך, למשל: אדם שגר בנתניה ומבקש לרכוש דירה בחיפה, לא יכול לערוך השוואת מחירים לפי הדירות בנתניה, אלא חייב לבדוק את השכונה החיפאית שבה נמצאת הדירה שהוא קונה. כדי לעשות סקר שוק מקיף, כדאי לשאול אנשים שמכירים את האזור ולקבל את כל האינפורמציה שניתן לקבל על האזור.
לאחר הבנה של מחיר השוק הממוצע האמיתי, ננסה למצוא דירה למכירה המצויה מתחת למחיר השוק. לעיתים יש מוכרים "לחוצים" או מוכרים שנמצאים בחו"ל ואינם מעוניינים "להתעסק עם זה". כך, ניתן לחפש מציאה.
כדאי לדעת אם יש תוכניות להקמת מוסדות ציבוריים בסביבת הנכס, כגון: בית חולים או אוניברסיטה. תכניות כאלו עשויות להביא עימן אוכלוסיות שירצו לגור באזור וכך יגדילו את הביקוש האזורי לנדל"ן
מהו המידע שניתן לקבל באמצעות בדיקת תוכניות אזוריות?
כחלק מסקר השוק, כדאי לבדוק גם את התוכניות האזוריות. כך, למשל: ברשות המקומית, ניתן לבדוק אם יש אזורים שהעירייה עומדת להשקיע בהם, בתשתיות ובתוכנית התחדשות עירונית, העומדות להעלות את שווי הנכס ממש בשנים הקרובות. לדוגמה: בחיפה קיימות תוכניות לשינוי כל אזור העיר התחתית והחזרתו להיות "מרכז העיר", כמו שהיה בעבר. מחירי הנדל"ן באזור כבר עלו משמעותית בעקבות תוכניות אלה.
בנוסף, גם תוכניות לאומיות, כגון תכנון של רכבת קלה או תוכניות אחרות העשויות להעלות את הנגישות לתחבורה הציבורית, רלוונטיות לשווי הנכס. תוכניות אלה עשויות להפוך את האזור לאזור מרכזי ומבוקש הרבה יותר. בנוסף, כדאי לדעת אם יש תוכניות להקמת מוסדות ציבוריים בסביבה, כגון: בית חולים או אוניברסיטה. תוכניות אלה עשויות להביא עימן אוכלוסיות שירצו לגור באזור. כך, יגדילו את הביקוש לנדל"ן באזור.
היתרון בדירות ישנות הוא שניתן לערוך שיפוץ, שאינו דורש בהכרח השקעה כספית רחבה, אך עשוי להעלות את שווי הנכס בצורה מאוד משמעותית
כיצד ניתן להשביח את הדירה לאחר הקנייה?
זכויות בנייה: בדירות ישנות רבות, יש זכויות בנייה שניתן לנצל. כך, ניתן להגדיל את הנכס ולהעלות את שווי הנכס. למשל: באמצעות בנייה של ממ"ד כחדר נוסף או מרפסת. פירוט נרחב בנושא ניתן למצוא בכתבה על זכויות בנייה.
שיפוצים: היתרון בדירות ישנות הוא שניתן לערוך שיפוץ, שאינו דורש בהכרח השקעה כספית רחבה, אך עשוי להעלות את שווי הנכס בצורה מאוד משמעותית. שיפוץ דירה במצב גרוע מאוד עשוי לאפשר שינויים משמעותיים, ולהפוך את הדירה למבוקשת. כך, יושג הבדל משמעותי בשווי הנכס.
התאמה של החלוקה הפנימית לאוכלוסיה שגרה באזור: בדירות ישנות, לרוב יש חלוקה פנימית מסורתית: סלון ומטבח נפרד, וכן מרפסת שירות. באזורים עם הרבה סטודנטים, אפשר בקלות יחסית לעשות חלוקה נכונה יותר של הדירות לקהל היעד. כך, דירת שני חדרים עם מטבח נפרד עשויה להפוך לדירת שלושה חדרים, שאפשר להשכיר לשלושה שותפים סטודנטים. ניתן לשלב את המטבח בסלון ולהשתמש בשטח מרפסת השירות כשטח עיקרי, כדי למקסם מספר החדרים ולצמצם שטחים משותפים בדירה.
הצמדת רכוש שבעבר היה רכוש של הבית משותף: באופן רגיל, בבתים משותפים יש תשריט הרשום בטאבו. התשריט קובע איזה חלק מהשטח שייך למי מבעלי הבתים. כך, למשל: אם יש גינה המשויכת בטאבו לדירה מסוימת, הגינה מעלה את שווי הנכס. זאת, להבדיל ממצב שהגינה שייכת לכל הבניין, אך מצויה בשימוש בפועל של דירה אחת (שימוש בפועל במובחן מרישום בטאבו).
במספר מקרים בהם נתקל הח"מ, יש דירות שבהן כל שכן טיפח לעצמו גינה קטנה וצירף אותה לעצמו, או שיש חניה בבניין וידוע איזו חניה שייכת לכל דירה, אך הדברים אינם רשומים בטאבו. כל עוד ההצמדות האלה אינן רשומות בטאבו, הערך שלהן הרבה יותר נמוך. במקרים אלה, צריך להגיע להסכמה עם השכנים ולעשות תשריט בית משותף, המגדיר את חלוקת השטחים, שהיו שטחים משותפים עד לתשריט. במקרים רבים, כל שכן עשוי להרוויח מכך שמוצמדת לדירתו בטאבו חניה או גינה. מומלץ לנסות להגיע להסכמות בנושאים אלה, כדי להעלות את שווי הנכס.
לסיכום: הטיפים המופיעים במאמר זה יעזרו לכם לבצע השקעה מוצלחת בנדל"ן. לאחר סקירה טובה של השוק ושל אזור המגורים, יש למצוא דירה במצב רעוע, הממוקמת באזור מתפתח. באמצעות שיפוץ, הצמדות רכוש וחלוקה פנימית נכונה יותר, ניתן להפוך את הדירה לנכס שהתועלת ממנו גדולה ובהתאם לכך גם מחירו.
* משרד שטרר שמאות ונדל"ן מתמחה בייעוץ נדל"ן לגבי פוטנציאל השכונה והאזור ולגבי השבחה אפשרית בנכס.
