מנהל התכנון החליט כי באוקטובר 2022 תבוטל תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38. זאת, לאחר 15 שנה מיום אישור הפרויקט בממשלה. תוקפו של הפרוייקט היה עתיד להסתיים במאי 2020 אך המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את תוקפה עד לאוקטובר 2022.
הפרויקט אושר תחילה בשנת 2005 למשך חמש שנים בלבד, תוך מתן סמכות למועצה הארצית להאריך את תוקפו לתקופות נוספות, חמש שנים כל אחת, במטרה לבחון מעת לעת את היתרונות והחסרונות הכרוכים בפרויקט ואת ההצדקה להמשך תחולתו. עתה, מנהל התכנון הגיע למסקנה כי הפרויקט לא השיג את מטרות הפרוייקט וכי יש לסיימו ולהחליפו בתכנית חדשה.
תמ"א 38 פועלת כך שבעלי הדירות אינם משלמים כלום, הקבלן מחזק את הבניין, מוסיף בדירה מרפסת וממ"ד (כחדר נוסף) ובתמורה מקבל עוד שתיים וחצי קומות לבנייה מעל הקומות הקיימות
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, שהעניקה זכויות בנייה ליזמים ולקבלנים, בתמורה לחיזוק בניינים ישנים ללא מעלית, יצירת מרחב מוגן והגנה מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת לבעלי הדירות לשדרג את הבניין והדירות בעלות אפס, וכוללת פטור ממס שבח והיטל השבחה.
התכנית פועלת כך שבעלי הדירות אינם משלמים כלום, הקבלן מחזק את הבניין, מוסיף בדירה מרפסת וממ"ד (כחדר נוסף) ובתמורה מקבל עוד שתיים וחצי קומות לבנייה מעל הקומות הקיימות. הקבלן או היזם למעשה רוכש זכויות בנייה מבעלי הדירות, תמורת הרחבת דירותיהם ושיפוץ וחיזוק הבניין.
היזמים והקבלנים העדיפו לפנות לאזורים יותר רווחיים בערים כגון: תל אביב, הרצליה ורעננה - דבר אשר הוביל לפספוס ייעוד הפרויקט: חיזוק המבנים בפריפריה ובניית מרחבים מוגנים
מדוע הוחלט לבטל את התכנית?
נראה שיישום התכנית אינו משקף את החזון שהוצב בתחילת הדרך, קרי: שיפור איכות החיים והביטחון בפריפריה, חיזוק המבנים בפריפריה ובניית מרחבים מוגנים. בפועל, היזמים ראו זאת כמקפצה לרווח כלכלי והיות שבפריפריה, מחירי הדירות נמוכים יותר ומחירי הדירות שייבנו וימכרו במסגרת התמ"א יהיו נמוכים גם כן, אזי היזמים והקבלנים העדיפו לפנות לאזורים יותר רווחיים בערים כגון: תל אביב, הרצליה ורעננה - דבר אשר הוביל לפספוס ייעוד הפרוייקט.
בנוסף, התכנית לא אפשרה לרשויות לספק מענה ראוי לתושבים, כגון תשתיות ומוסדות ציבור, בהתאם לבנייה החדשה. מכיון שכתוצאה מהתכנית, גדל היקף האוכלוסייה באזור, יש צורך בתשתיות נוספות: חניה, שטחים ירוקים ומוסדות ציבור, שייתנו מענה לתושבים הנוספים. תמ"א 38 לא נתנה מענה הולם לכך. במובן מסוים, מדובר בפגיעה באיכות החיים של התושבים, שלא זכו לתשתיות נוספות אשר היו הכרחיות.
כל פרויקט תמ"א 38 שיוגש עד לאוקטובר 2022 יוכל לצאת לפועל, אם יקבל את האישורים המתאימים, ללא בעיה
מהו גורלם של אלו שכבר נמצאים בתהליך תמ"א 38?
כל מי שהגיע לשלב הגשת התכנית לרשויות של תמ"א 38 אינו אמור להיפגע מהתכנית החדשה. כמו כן, עדיין ניתן ליזום פרוייקטים חדשים ולהגיש בקשות להיתר. זאת, עד לסיום התכנית הצפוי באוקטובר 2022. בשורה התחתונה: כל פרויקט שיוגש עד לאוקטובר 2022 יוכל לצאת לפועל, אם יקבל את האישורים המתאימים, ללא בעיה.
במקום להגדיל בנין אחד במסגרת תמ"א, התכנית החדשה להתחדשות עירונית ולפינוי-בינוי תתייחס לאיזור שלם ותאפשר לפתח את האיזור מבחינת בנייה ותשתיות
מהו החזון במסגרת התכנית החדשה וכיצד תלשפר את כשלי תמ"א 38?
מטרת התכנית החדשה היא ליצור תכנית מפורטת ונרחבת להתחדשות עירונית ולפינוי בינוי. במסגרת התכנית החדשה, יבחנו ויסדירו את התכנון במתחמים שלמים ונרחבים, לרבות התייחסות לצרכי הציבור בשונה מתמ"א 38 אשר טיפל נקודתית בבניין יחיד. כלומר: במקום להגדיל בנין אחד במסגרת תמ"א, התכנית החדשה תתייחס לאיזור שלם ותאפשר לפתח את האיזור מבחינת בנייה ותשתיות. עדיין לא ברור אם מדובר בבנייה מחדש, כמו בפינוי בינוי או בהרחבות בנייה כמו בתמ"א 38, אבל הכוונה היא לתת מענה נרחב יותר לשטחי ציבור ולצרכים השונים של הציבור.
אישור התכניות החדשות צפוי להיות ארוך מהנהוג בתמ"א 38. רק חברות גדולות ועשירות יוכלו ליזום פרויקטים במסגרת זו והדבר ידלל את תופעת היזמים הקטנים הפורחים כיום במסגרת התמ"א
האם התכנית החדשה תיטיב עם בעלי הדירות והיזמים?
התכנית החדשה כרוכה בקשיים עבור יזמים ובעלי דירות. כך, למשל, בתוכנית החדשה יבוטלו הפטורים שניתנו מהיטל השבחה, מע"מ ומס שבח לפרויקט תמ"א 38. פטורים אלה נועדו לשפר את הכדאיות הכלכליות בפרויקט עבור היזם וכן, יכלו היזמים להשקיע כלכלית יותר בפיתוח הבניין. מבחינה זו, משמעות ביטול הפטורים היא פגיעה בבעלי הדירות וביזמים.
כמו כן, התכנית החדשה תתמקד באזורים גדולים ונרחבים יותר לביצוע, לעומת תמ"א 38. הדבר יכביד על תהליך התכנון והביצוע בפועל ואף יביא לסרבול ולהתארכות מועד השלמת הפרויקטים. זאת, מכיון שמדובר בהתנהלות מול מספר רב של בעלי דירות ובתכניות נרחבות ומקיפות, הדורשות תכנון רב. אישור התכניות צפוי להיות ארוך מהנהוג בתמ"א 38. כמו כן, נראה כי רק חברות גדולות, בעלות ממון, יוכלו ליזום פרויקטים במסגרת התכנית החדשה. הדבר ידלל את תופעת היזמים הקטנים, הפורחים כיום במסגרת התמ"א.
עד למועד יציאת התכנית החדשה לפועל, עשרות אלפי בעלי דירות, הזקוקים לחיזוק ולמיגון דירתם, נשארים חשופים לדיור בלתי מוגן מפני רעידות אדמה ומפני איומים בטחוניים
מהי היתכנות הפרויקט החדש?
פרויקט תמ"א 38 נתן פיתרון מעולה לשיפור תשתיות וחיזוק מבנים, במועד קצר יחסית. בדרך כלל, הליך תמ"א 38 היה נמשך 3-4 שנים, מרגע התחלת ההתנהלות מול בעלי הדירות. לעומת זאת, במסגרת התכנית החדשה, פרויקט ככל הנראה יימשך סביב עשר שנים. כמו כן, פרויקט תמ"א 38 שיחרר את הממשלה מהשקעה בחיזוק מבנים (מלבד הפטור ממס).
אולם, העניין החשוב ביותר הוא, כי התכנית החדשה עלולה לגרום מחדל חברתי ובטחוני: עד למועד יציאת התכנית החדשה לפועל - מועד העלול להתארך - עשרות אלפי בעלי דירות הזקוקים לחיזוק ולמיגון דירתם, נשארים חשופים לדיור בלתי מוגן מפני רעידות אדמה ומפני איומים בטחוניים.
לסיכום: תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 התמקדה בחיזוק בניינים יחידים, ללא שיפור תשתיות ברמה שכונתית ועירונית. בנוסף, תמ"א 38 יושם בעיקר באיזורי כדאיות כלכלית, תוך הזנחת הפריפריה. תמ"א 38 צפוי להסתיים באוקטובר 2022. ימים יגידו מה יהיו התוצאות של התוכנית שתחליף את תמ"א 38.
התכנית החדשה להתחדשות עירונית,כפי הנראה, תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירם. כמו כן, התוכנית החדשה, בשם נפחה התכנוני והביצועי, תאריך משמעותית את זמני סיום הפרוייקט ובכך תקטין את היענות ואמון הציבור, דבר אשר יוביל לירידה במבנים אשר יחוזקו ויבוטחו מפני רעידת אדמה ואיום הטילים.
על פניו, נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א 38 ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות.
* עו"ד תמי קריכלי מתמחה בנדל"I ובייצוג בעלי דירות ויזמים בפרוייקט תמ"א 38.
