נזילה בבית משותף עשויה להיות עסק יקר, ולהתגלגל להליכים משפטיים ממושכים בין השכנים. עם זאת, כאשר שכן הסובל מנזילה ממהר להגיש תביעה נגד השכן שמעליו, עליו לבסס היטב את טענותיו ולהיות בטוח בהן – אחרת תביעתו עשויה להידחות, והוא עלול לספוג הוצאות כבדות.
כך בדיוק קרה לתושבת גבעתיים שבעקבות נזילות שאירעו בשני מוקדים בדירתה הזדרזה להגיש תביעה נגד השכן מלמעלה ונגד נציגות הבית המשותף. בסופו של דבר, לאחר שהתברר כי אין ממש בתביעות שהגישה השכנה, היא נאלצה למחוק את תביעותיה ולשלם גם הוצאות משפט כבדות.
השכנה ביקשה מבית המשפט להורות לנתבעים לתקן את כל הדרוש תיקון בדירתה, לשלם לה את עלות התיקון ולפצותה על ההפסד שנגרם לה כביכול עקב הצורך להוזיל את שכר הדירה בשל נזקי הרטיבות
חברת הביטוח סירבה לתקן את הנזק
הפרשה אירעה בבניין בן 15 קומות בעיר גבעתיים. לאחר גשמים עזים, גילתה אחת השכנות נזקי רטיבות בשני מוקדים בדירתה. נזק אחד התרחש בקיר של חדר הסמוך למרזב של הבית המשותף, ונזק אחר נגרם בקיר שבין הסלון למרפסת. תחילה ניסתה השכנה להפעיל את הביטוח כדי שיתקן את הנזקים שנגרמו לה, אולם חברת הביטוח סירבה ודרשה מהשכנה לתקן תחילה את הגורם לנזילה. בעקבות זאת, הגישה השכנה לבית משפט השלום בתל אביב תביעה נגד השכן שמעליה ונגד נציגות הבית המשותף.
בתביעה, שהוגשה באופן פורמלי באמצעות חברה הנמצאת בבעלות השכנה, דרשה האחרונה מבית המשפט להורות לנתבעים לתקן את כל הדרוש תיקון בדירתה, לשלם לה את עלות התיקון, וכן לפצות אותה על ההפסד שנגרם לה, כביכול, עקב הצורך להוזיל את שכר הדירה בעקבות נזקי הרטיבות.
במסגרת התביעה, ייחסה השכנה את הנזק הסמוך למרזב לנציגות הבית המשותף, ואת הנזק האחר לשכן שמעליה. לתביעה צירפה השכנה חוות דעת של מומחה לאיטום, שסבלה משורה של ליקויים. ראשית, אותו מומחה לא העיד על הסיבות לנזילות אלא רק קבע את תוצאותיהן. שנית, הוא ערך את חוות דעתו, מבלי שטרח כלל לעלות לדירתו של השכן ולבחון אותה באופן יסודי.
בכתב ההגנה נטען כי הרטיבות שיוחסה לשכן מלמעלה נובעת מבנייה לקויה של המרפסת אצל השכנה ומאותו ליקוי סבלו שכנים רבים שבדירותיהם נמצאה רטיבות
השכן ונציגות הבניין דחו את הטענות
זמן קצר לאחר הגשת התביעה, הגישו השכן ונציגות הבית המשותף כתבי הגנה, שבהם דחו את המיוחס להם. לכתב ההגנה של השכן, שהוגש באמצעות הח"מ, צורפה חוות דעת מומחה העוסק באיטום.
בכתב ההגנה נטען כי הרטיבות שיוחסה לשכן נובעת מבנייה לקויה של המרפסת אצל השכנה, וכי לשכן אין כל אחריות לה. לטענת השכן, באותה מרפסת לא נבנה כנדרש "אף גשם", חריץ שנועד לשנות את כיוון זרימת מי הגשמים. בכתב ההגנה נטען כי מאותו ליקוי סבלו שכנים רבים שבדירותיהם נמצאה רטיבות.
שכנים המתגוררים בקומות אחרות העידו שהרטיבות אכן נגרמה עקב היעדר בניית "אף מים" כנדרש במרפסות שלהם. אחד השכנים הודה כי לאחר שתיקן את הליקוי, נפתרה אצלו בעיית הרטיבות
השכנים זומנו להעיד על ליקויי הבנייה
בעקבות חוות הדעת הסותרות, מינה בית המשפט מומחה מטעמו כדי שיבחן את הנושא ויקבע מה גרם לרטיבות. המומחה קבע כי נזק אחד בדירה אכן נגרם מהמרזב ונמצא באחריות נציגות הבית המשותף. לגבי הנזק השני, הוא קבע כי "אין ספק" שהוא נגרם מדירתו של השכן. חוות דעתו החד-משמעית של המומחה עוררה סימני שאלה, שכן היא לא היתה מנומקת, והוא כלל לא ביסס את טענתו ביחס לנזק שנגרם מהשכן. באופן מוזר, המומחה עצמו לא פירט בחוות דעתו את הניסיון שיש לו באיטום, אלא ציין כי הוא בעל ידע נרחב וניסיון בשדה האמנות.
כאשר התקרב מועד דיון ההוכחות, זימן הח"מ לעדות שני שכנים המתגוררים בקומות אחרות. האחרונים זומנו כדי להעיד שהרטיבות אכן נגרמה עקב היעדר בניית "אף מים" כנדרש במרפסות שלהם, ולא כתוצאה מבעיה בדירות שמעליהם. אחד השכנים הודה כי לאחר שתיקן את הליקוי, נפתרה אצלו בעיית הרטיבות.
בית המשפט השית על השכנה הוצאות כבדות בגובה של כמעט 15 אלף שקל ומתח על התובעת ביקורת על כך שניסתה לטעון להפסד דמי שכירות מבלי שלתביעה צורף חוזה השכירות
ביקורת על הניסיון לטעון להפסד דמי שכירות
כאשר הגיע המועד לדיון ההוכחות במשפט, הבינה השכנה כי תתקשה להוכיח שהשכן הוא האחראי לנזק, וכי אותו נזק בדיוק נגרם לשכנים אחרים בשל ליקוי הבנייה במרפסת. בעקבות זאת, הסכימה השכנה למחוק את התביעה שהגישה נגד השכן ונציגות הבית המשותף. בית המשפט השית על השכנה הוצאות כבדות בגובה של כמעט 15 אלף שקל. בין היתר, נמתחה עליה ביקורת על כך שניסתה לטעון להפסד דמי שכירות (בדירה שהחברה בבעלותה, כאמור, השכירה לה עצמה) - מבלי שלתביעה צורף חוזה השכירות.
התובנה העולה מהפרשה היא כי לפני פתיחת הליכים משפטיים על ידי שכנים, עליהם לבדוק היטב את טענותיהם ולבסס אותן. אין לקבל באופן "עיוור" חוות דעת המוגשות מטעם מומחים
תביעה מקבילה נמחקה מחשש לפסק דין סותר
במקביל לתביעה שהגישה השכנה בבית משפט השלום בת"א, היא הגישה במפתיע תביעה נוספת למפקחת על המקרקעין, שבסמכותה ניהול סכסוכים שונים בין בעלי דירות, ובכלל זה כאלה הנוגעים לנזקי רטיבות שנגרמים מדירה אחת לדירה אחרת.
בעקבות הגשת התביעה, הגיש השכן באמצעות הח"מ כתב הגנה, שבו קבע כי אין לקיים הליך כפול באותו עניין – גם אצל המפקחת על המקרקעין וגם בבית המשפט. בכתב ההגנה נטען כי אילו יתקיימו שני הדיונים במקביל, עלול להיווצר מצב בלתי נסבל שבמסגרתו יינתנו שני פסקי דין סותרים בשתי ערכאות שונות. ואמנם, במהלך דיון שהתקיים אצל המפקחת על המקרקעין קיבלה האחרונה את הטענה והורתה על מחיקת התביעה, לאור הדיון שכבר מתנהל בבית משפט השלום.
לסיכום, התביעות שהוגשו נגד השכן ונציגות הבית המשותף בהליך זה נמחקו, והשכנה חויבה בהוצאות כבדות. התובנה העולה מהפרשה היא כי לפני פתיחת הליכים משפטיים על ידי שכנים, עליהם לבדוק היטב את טענותיהם ולבסס אותן. אין לקבל באופן "עיוור" חוות דעת המוגשות מטעם מומחים, ויש תמיד לשאול שאלות קשות, שעוזרות להגיע לחקר האמת.
*הכותב המתמחה, בין היתר, בדיני מקרקעין, ייצג את השכן במסגרת ההליך המתואר
