רכישת דירה, בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או בדירה יד שנייה, היא עבור רוב האנשים העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שיבצעו בימי חייהם. לכן, אסור לצאת לדרך בלי שעושים שיעורי בית, ובלי שנעזרים באיש מקצוע, במקרה זה עורך דין המתמחה בנושא. בלי ליווי משפטי, אתם עלולים לחשוף את עצמכם לסיכונים משמעותיים, שעלולים לעלות לכם ביוקר: מחתימה על זיכרון דברים שתסבך אתכם בתשלום פיצוי גבוה, אם תרצו לסגת מהחוזה ועד התקשרות עם קבלן ללא בנק מלווה, שעלולה לגרום לכם להישאר בלי דירה.
בשורות הקרובות נבקש להציג את הסיכונים המרכזיים ברכישת דירה ללא ליווי משפטי, כדי להמחיש למי שעומד לקנות דירה באילו נושאים עליו להיות זהיר באופן מיוחד.
חתימה על זיכרון דברים עלולה לחשוף אתכם לתביעה אם לא תתקדמו לרכישת הדירה. לכן, אל תחתמו על זכרון דברים ועדיף שתביעו את רצונכם להתקדם בעל-פה ותבהירו שהסיכום כפוף לחתימה על חוזה
סיכון 1: אי מתן משכנתא
הדבר הראשון שעליכם לעשות לפני שאתם יוצאים לדרך, בהנחה שאין לכם די כסף כדי לרכוש את הדירה במלואה, הוא לוודא שיש לכם די מימון לרכישתה. לצורך כך, עליכם לקבל קודם כל אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק. לפני אישור זה, אסור שתחתמו על חוזה לרכישת דירה, שכן אתם עלולים למצוא את עצמכם כשאתם מחויבים בתשלום עבור הדירה, אך לא מסוגלים לממן אותה.
סיכון 2: זיכרון דברים
רוצים לקנות דירה? אל תחתמו על זיכרון דברים. למה? משום שאין כל סיבה לזרז יתר על המידה את הליך הרכישה, וחתימה על זיכרון דברים עלולה גם לחשוף אתכם לתביעה, אם לא תתקדמו לרכישת הדירה. עדיף שתביעו את רצונכם להתקדם בעל-פה, ותבהירו שהסיכום כפוף לחתימה על החוזה. כשתהיו מגובשים ותדעו את כל הפרטים, תוכלו לחתום על חוזה לרכישת דירה בלב שלם.
כבר קרו בעבר מקרים שמוכרים מכרו נכס שכלל לא היה שייך להם וכך עקצו את הקונים. לכו, הבדיקה בטאבו חיונית גם כדי לוודא שעל הנכס לא רשומה הערת אזהרה ושאינו משועבד
סיכון 3: רישום כבית משותף
אחד הדברים שעלולים לסבך את רכישת הדירה הוא אם היא לא נרשמה כבית משותף. לפני שאתם מתקדמים, עליכם לוודא כי הבניין שבו ממוקמת הדירה רשום כבית משותף או שקיים מנגנון ברור לרישומו כבית משותף, שכן מדובר בתהליך שעשוי להיות ממושך ולגרום לכם ללא מעט עוגמת נפש.
סיכון 4: המוכרים אינם בעלי הנכס
לפני שאתם רצים לחתום על חוזה, בדקו בטאבו שהמוכרים הם אכן בעלי הנכס. כבר קרו בעבר מקרים שמוכרים מכרו נכס שכלל לא היה שייך להם וסיבכו בכך את הרוכשים. בדיקה בטאבו חיונית גם כדי לוודא שעל הנכס לא רשומה הערת אזהרה ושאינו משועבד.
בידקו את מהימנות המוכר בגוגל: אם הסתבך בעבר בצורה כלשהי, אם הוא היה מעורב בתביעות משפטיות באופן סדרתי או אם עלו נגד בעבר טענות חמורות על מרמה
סיכון 5: הקבלן איננו הבעלים של הקרקע
באותו אופן, גם אם ברצונכם לרכוש דירה מקבלן עליכם לוודא שהקבלן הוא אכן בעלי הקרקע או נמצא בהסכם קומבינציה עם הבעלים של הקרקע. למרבה הצער, קרו מקרים שבהם קבלנים מכרו דירות, בלי שהיו להם את האישורים הדרושים לבנות על הקרקע או שהקרקע לא היתה שלהם.
סיכון 6: המוכר הוא נתבע סדרתי
לפני עסקת רכישת הדירה, עליכם לערוך בדיקה יסודית מי המוכר של הדירה שלכם. כלי חיוני לביצוע הבדיקה הוא מנוע החיפוש גוגל. בדקו אם המוכר הסתבך בעבר בצורה כלשהי, אם הוא היה מעורב בתביעות משפטיות באופן סדרתי או אם עלו נגד בעבר טענות חמורות על מרמה.
עליכם לוודא כי לבניין הרלוונטי הוצא היתר בנייה, שאין בו חריגות בנייה, וכי לא עומד כנגדו צו הריסה. אם לא תהיו מודעים לכך, אתם עלולים לקנות חתול בשק
סיכון 7: אין בדירה חריגות בנייה
סיכון נוסף שעליכם לקחת בחשבון הוא כי הדירה נבנתה שלא כדין. בין היתר, עליכם לוודא כי לבניין הרלוונטי הוצא היתר בנייה, שאין בו חריגות בנייה, וכי לא עומד כנגדו צו הריסה. אם לא תהיו מודעים לכך, אתם עלולים לקנות חתול בשק. כדי למנוע את סיכון משמעותי זה, עליכם לעיין לעומק בתיק של הנכס בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולוודא כי הנכס נבנה כחוק וללא חריגות.
סיכון 8: מטרדים עתידיים בסביבה
גם אם אתם מתלהבים מהדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש, עליכם לקחת בחשבון שיש דברים שאינכם מודעים אליהם לגביה. כך למשל, ייתכן שממש מתחת לדירה עתידה להיבנות אוטסטרדה שתגרום לפגיעה קשה באיכות החיים שלכם או שממול עתיד להיבנות פרויקט מגורים ענק שיחסום את הנוף הפתוח שמשקיף מהמרפסת. עליכם לחקור את הנושא באינטרנט ולשאול את השאלות הנכונות.
חשוב שתבדקו היטב לפני הרכישה מה הם המיסים שעליהם אתם צפויים להיות מחויבים, כדי שתוכלו להיערך לכך מראש, ולא להיות מופתעים בזמן אמת
סיכון 9: חיובים בלתי צפויים
סיכון שיש להיות מודעים אליו הוא שיוטלו עליכם חיובים עתידיים, שאינכם צופים. למשל, שבבית המשותף, שבו נמצאת הדירה, ייערך שיפוץ רחב היקף בלובי, שעלול לגרום לכך שתחויבו בסכומים משמעותיים שלא צפיתם קודם. נוסף על כך, חשוב שתבדקו היטב לפני הרכישה מה המיסים שבהם אתם צפויים להיות מחויבים, כדי שתוכלו להיערך לכך מראש, ולא להיות מופתעים בזמן אמת.
סיכון 10: אין לקבלן בנק מלווה
אם אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן, קיים סיכון שהקבלן לא התקשר עם בנק מלווה או לא הנפיק ערבות בנקאית. כלומר, לא ביצע את תהליך שיעבוד הקרקע כדי להבטיח את כספי הרוכשים. במצב שבו אין בנק מלווה, הרוכשים מצויים בסיכון משמעותי. עליכם לוודא שכל הקרקע משועבדת לפרויקט, ושאם הקבלן רוצה למשוך כספים הוא נדרש לקבל אישור מהבנק.
לסיכום, קיימים סיכונים רבים ברכישת דירה, שמצריכים ביצוע של שורה של בדיקות באופן זהיר ושיטתי. בעסקה חשובה כל כך, שעשויה להיות העסקה הגדולה ביותר בימי חייכם, כדאי שתיעזרו בעורך דין בעל ניסיון והתמחות מיוחדת במקרקעין, שיוכל לחסוך לכם עוגמת נפש רבה בהמשך.
* הכותב מתמחה בחוזים ובמקרקעין מלווה לקוחות רבים המבקשים לרכוש דירה
