מזל טוב, בשעה טובה קניתם דירה חדשה וכעת אתם עתידים לקבל אותה אחרי חודשים ארוכים של המתנה דרוכה. כיצד עליכם להתנהל כעת, מה עליכם לעשות כדי לקלוט את הדירה מהקבלן, ומה חייב להופיע בפרוטוקול המסירה שעליכם לערוך?
זאת ועוד, אם יתגלו ליקויים שונים בדירה בהמשך, מה עליכם לדעת על אחריות הקבלן בתקופה המכונה "תקופת הבדק" וב"תקופת האחריות", ובאילו מקרים הוא יידרש לתקן ליקויים גם לאחר חלוף תקופות אלו? על כך נבקש להרחיב בשורות הקרובות.
חוק המכר נותן לרוכש הגנה מפני איחור במסירת דירה וכן מפני ליקויי בנייה, בין אם הדירה נבנתה למשל שלא על פי התקנים או עם חומרים לא תקינים וכיו"ב
מהו חוק המכר וכיצד הוא מגן על רוכשי דירות?
חוק המכר הוא חוק שנועד להגן על רוכשי דירות בשלל סיטואציות. בין היתר, החוק מגן על רוכשי דירות מפני איחור במסירה על ידי הקבלן וכן נותן לרוכש מטריית הגנה מפני ליקויי בנייה, בין אם הדירה נבנתה למשל שלא על פי התקנים או עם חומרים לא תקינים וכיו"ב.
לקבלן ניתנת תקופת חסד של חודשיים ממועד המסירה המוסכם, אולם אם הוא לא עומד בזמנים, הוא יידרש לפצות את הרוכש על האיחור החל מהיום הראשון
מתי איחור במסירת דירה יזכה רוכש דירה בפיצויים?
רוכש דירה יוכל לקבל פיצויים מהקבלן, על פי חוק המכר, אם הקבלן מאחר ביותר מ-60 יום במסירת הדירה, לעומת המועד שנקבע. לקבלן ניתנת תקופת חסד של חודשיים ממועד המסירה המוסכם, אולם אם הוא לא עומד בזמנים, הוא יידרש לפצות את הרוכש על האיחור, החל מהיום הראשון.
אפשר ורצוי להגיע למעמד מסירת הדירה עם בעל מקצוע המתמחה בתחום כדי שיעזור לכם לאתר את מכלול הליקויים המצויים בנכנס
קניתם דירה ואתם אמורים לקבלה - מהו פרוטוקול המסירה שיש לערוך?
פרוטוקול מסירה הוא המסמך שעורכים בעת מסירת הנכס לרוכש ובו רושמים את כל הליקויים שנמצאים בו באותה עת. אפשר ורצוי להגיע למעמד זה עם בעל מקצוע המתמחה בתחום כדי שיעזור לכם לאתר את מכלול הליקויים המצויים בדירה.
עורך דין המתמחה בתחום ידאג לזכויות הקונים, יערוך עבורם את נספח השינויים של הסכם הרכישה ובין השאר ידאג לכך שיוכלו להגיע למועד המסירה של הדירה עם בעל מקצוע
האם תמיד אפשר להגיע למעמד מסירת הדירה עם בעל מקצוע?
לא תמיד אפשר להגיע למעמד המסירה עם בעל מקצוע, וחשוב שעורך דין המתמחה בתחום יערוך את נספח השינויים של הסכם הרכישה וידאג לכם ולזכויותיכם, ובין היתר ידאג לכך כי יהיה כתוב בנספח שהרוכש מורשה להגיע למועד המסירה של הדירה עם בעל מקצוע וכי הדו"ח שיערוך יצורף לפרוטוקול המסירה.
באופן עקרוני, כדאי לזכור כי עורך הדין מטעמו של הקבלן דואג אך ורק לאינטרסים של הקבלן. כדאי לכן לדאוג לעורך דין מטעם הקונים
האם עורך הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכש?
לא! עורך הדין של הקבלן מייצג את הרוכש אך ורק לצורך רישום הבניין בלשכת רישום המקרקעין ורישום הדירה, כאשר יתאפשר, על שם הרוכש. באופן עקרוני, עורך הדין מטעמו של הקבלן דואג אך ורק לאינטרסים של הקבלן.
בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן ליקויים בדירה, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הקונים. בתקופת האחריות, לקבלן אין חובה לתקן ליקויים, אלא אם הקונה הוכיח שהליקוי נובע מעבודה לא תקינה של הקבלן
מהי תקופת הבדק של הדירה ומהו ההבדל בינה לבין תקופת האחריות?
חוק מכר דירות והתוספות שלו קובעים כי תקופת הבדק נחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת הבדק - מתחילה עם מסירת החזקה של הדירה לרוכש, מועד אשר מצוין בפרוטוקול המסירה. אורכה של תקופת הבדק תלויה במהות הליקוי הרלוונטי והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים.
כך לדוגמה, אורכה של תקופת הבדק הרלוונטית לליקוי שנמצא במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, עומד על שנתיים. לעומת זאת, אורכה של תקופת הבדק הרלוונטית להתנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ, עומד על שבע שנים.
תקופת האחריות - מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקוי, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת רוכש הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות, לקבלן אין חובה לתקן את הליקוי, אלא אם רוכש הדירה הצליח להוכיח כי הליקוי נובע מעבודה לא תקינה, בשל חומרים שבהם הקבלן עשה שימוש במהלך ביצוע העבודה או בשל תכנון לקוי.
גם אחרי תקופת הבדק או תקופת האחריות, קיימים כמה מצבים שבהם הקבלן ייאלץ לעמוד באחריותו ולתקן את הליקויים ועל אף שתמה תקופת האחריות
באילו מקרים הקבלן יתקן ליקוי לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות?
יש כמה סיטואציות שבהן יידרש הקבלן לתקן ליקוי לאחר תקופת הבדק ותקופת האחריות:
1. הליקוי המדובר גורם לאי-יציבות בבניין או פוגע בבטיחותו, בבטיחות השלד או יסודות הבניין.
2. לא היתה אפשרות סבירה לגלות את הליקוי לפני תום תקופת הבדק או לפני תום תקופת האחריות.
3. אם הרוכש דיווח על הליקוי בשנים הראשונות של תקופת הבדק או האחריות והקבלן לא טיפל באותו ליקוי ולא דאג לתיקונו.
אם הקבלן לא מתקן את הליקוי, ניתן להגיש תלונה לרשם הקבלנים או להגיש תביעה משפטית או לפנות לגישור, לפי מה שנקבע בהסכם הרכישה
איך צריך לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים שנתגלו בדירה?
כדי לתקן את הליקויים שנחשפים בדירה, חייבים להודיע לקבלן, עדיף בכתב, על הליקויים ולדרוש ביקור שלו במקום ותיקון של הליקויים. אם הקבלן לא מתקן את הליקוי, ניתן להגיש תלונה לרשם הקבלנים או להגיש תביעה משפטית או לפנות לגישור, לפי מה שנקבע בהסכם הרכישה.
לסיכום, רוכש דירה יכול לקבל פיצויים מהקבלן, על פי חוק המכר, אם הקבלן מאחר ביותר מ-60 יום במסירת הדירה. זאת ועוד, טיפ חשוב נוסף הוא שאפשר ורצוי להגיע למעמד מסירת הדירה עם בעל מקצוע שיעזור לכם לאתר את מכלול הליקויים בדירה ולערוך פרוטוקול מסירה.
רוכשי דירות צריכים להיות ערים להבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות. בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקוי, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת רוכש הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות, לקבלן אין חובה לתקן את הליקוי, אלא אם רוכש הדירה הצליח להוכיח כי הליקוי נובע מרשלנות של הקבלן.
* רבין גולן סיידמן משרד עורכי דיון ונוטריון - הכותבת מתמחה בתחום המקרקעין, ומלווה רוכשי דירות רבים בעסקאות מכר
* כל הנאמר בכתבה זאת אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי
