כמה מסעיפיו של חוק המכר (דירות) עוסקים במצב די שכיח במחוזותינו שבו רוכשי דירה מקבלן מקבלים את הנכס ומגלים בו "הפתעות" לא נעימות. כשלים וליקויי בנייה בדירות חדשות עלולים לפגוע באיכות החיים של הדיירים, לסכן את בטחונם ולגרום להם פגיעה כלכלית.
בדיוק למצב זה מתייחס החוק שמטיל אחריות על הקבלן בקשר לליקויי בנייה ובמקביל מעניק זכויות לרוכש הדירה שמתמודד עם השלכות המצב המצער. גם אתם נתקלתם במצב דומה? אם כן, התרחיש הבא איננו זר לכם: אתם מנסים לנהל דין ודברים עם הקבלן שמתעלם מפניותיכם ומתחמק מאחריות ולבסוף אתם מתייאשים ומתקנים את הליקויים בעצמכם, כשבדרך אתם סובלים מעוגמת נפש ומחסרון כיס.
רגע אחד לפני שתתייאשו רצוי שתדעו כי יש דרכים להתמודד עם המצב: במצב כזה מומלץ בראש ובראשונה לפנות ולקבל ייעוץ מעורך דין מקרקעין המתמצא בתחום של ליקויי בנייה ולרתום אותו כדי למצות את הזכויות המגיעות לכם ולמנוע מהקבלן לחמוק מהאחריות המוטלת עליו מכוח החוק. במקביל רצוי שתלמדו הכל על ליקויי בנייה בדירה מקבלן ועל האפשרויות שלכם להתמודד עם המצב. לשם כך נשיב לכם על כל השאלות הקשורות לליקויי הבנייה בנכס החדש שזה עתה רכשתם.
בדירה חדשה יש לכם "אחריות" על ה"מוצר" שרכשתם, כך שכל ליקוי חייב להיות מתוקן על ידי הקבלן בתקופה שלאחר מסירת הדירה לקונה
נכנסנו לדירה חדשה וגילינו ליקויי בנייה - מה עלינו לעשות?
עליכם לפנות לקבלן כמה שיותר מהר ולבוא אליו בדרישה לתקן את הליקויים שמצאתם. במקביל, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.
האם הקבלן מחויב לתקן את כל הליקויים בדירה חדשה?
קבלן שמוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה, כאשר כמה מהליקויים מפורטים בחוק ואחרים בחוזה המכר. ככלל, בדירה חדשה יש לכם "אחריות" על ה"מוצר" שרכשתם, כך שכל ליקוי חייב להיות מתוקן על ידי הקבלן בתקופה שלאחר מסירת הדירה לקונה. האחריות של הקבלן לליקוי והסיכוי שיתקן אותו תלויה בשני גורמים מרכזיים: האחד, הזמן שחלף ממסירת החזקה בדירה לידיכם (לידי הרוכש) ועד לרגע בו התלוננתם על הליקוי; והשני הוא סוג הליקוי.
סך כל אחריות הקבלן לתיקון הליקויים נמשכת כעשר שנים, אולם בשלוש השנים האחרונות משתנה היקף אחריותו והוא נדרש לתקן רק ליקויים שהוכח כי הם נובעים מתכנון לקוי, עבודה שגויה או שימוש בחומרים פגומים
כיצד משפיע חלוף הזמן על הסיכוי לתקן ליקויי בנייה על ידי הקבלן?
יש חשיבות רבה למשך הזמן שחולף מרגע מסירת החזקה בדירה לידיכם (לרוב, קבלת המפתח) ועד לזיהוי הליקוי והצגת הדרישה לתקנו, משום שאחריות הקבלן מוגבלת בזמן. כאשר מדברים על אחריות מכח חוק המכר, ישנו חלון הזדמנויות מוגבל לתיקון הליקוי על ידי הקבלן והוא מחויב לתקן ליקויים מסוימים. כדי להבין את המשמעות ניתן להמשיל את המצב לאחריות על מוצר: משך האחריות על מדיח הכלים יכול להיות שנתיים למנוע ושנה בלבד לתפקודים אחרים.
משך "תקופת האחריות" - כמה זמן מהכניסה לדירה אחראי הקבלן על תיקון הליקויים?
אחריות הקבלן על הדירה, הכוללת מחויבות שלו לתקן ליקויי בנייה, לפי דרישת רוכש הדירה, מתחלקת לשתי תקופות: האחת מכונה "תקופת הבדק" והשנייה מכונה "תקופת האחריות". במהלך תקופת הבדק, שמתחילה עם מסירת החזקה בדירה לרוכש ונמשכת עד שבע שנים בהתאם לליקוי, הקבלן מחויב לתקן את ליקויי הבנייה והכשלים שנמצאו בדירה. אם הקבלן יוכיח שליקוי כלשהו נגרם על ידי בעל הדירה, הוא לא יהיה מחויב לתקנו.
תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק (בחלוף שבע שנים מיום מסירת החזקה בדירה) והיא נמשכת שלוש שנים. כלומר, סך כל אחריות הקבלן לתיקון הליקויים נמשכת עד כעשר שנים, אולם בשלוש השנים האחרונות משתנה היקף אחריותו והוא נדרש לתקן רק ליקויי בנייה שהוכח לגביהם כי הם נובעים מתכנון לקוי, עבודה שגויה או שימוש בחומרים פגומים. הן בתקופת הבדק והן בתקופת האחריות חובת הקבלן לתקן ליקויים וכשלים היא לזמן מוגבל ומשך הזמן תלוי בסוג הליקוי.
במקרה מורכב יותר ובמידה שניתן להוכיח כי בעל הנכס הודיע על ליקוי בנייה לקבלן וזה לא תוקן ועקב ליקוי זה התפתחה תקלה, יחויב הקבלן לתקן את הליקוי והתקלה גם בחלוף עשר שנים
מהו משך הזמן של תקופת הבדק לתיקון ליקויי בנייה שונים?
קיימים סוגים רבים של ליקויי בנייה. משך הזמן בו חלה החובה של הקבלן לתקן את הליקויים בתקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי. הנה כמה מליקויי הבנייה השכיחים ואת משך תקופות הבדק על פי חוק (נכון לגבי הדירות שנרכשו לאחר התאריך 06.04.2011):
ליקויי בנייה הקשורים לצנרת (כולל הסקה ומרזבים) – ארבע שנים.
כשל באיטום המבנה, בין היתר בחללים תת קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות - ארבע שנים.
מכונות, מנועים ודודים, שקיעת מרצפות בקומת קרקע או בחוץ (בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין), או קילוף חיפויים בשטחים משותפים (לובי, חדרי מדרגות) - שלוש שנים.
סדקים בקירות ובתקרות - חמש שנים.
קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
מה לגבי אחריות קבלן לליקויי בנייה בחלוף עשר שנים?
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות של שלוש שנים עדיין חלה אחריות על הקבלן בהקשר של ליקויי בנייה אך היא מצומצמת הרבה יותר והיא תחול רק במקרה של אי-התאמה יסודית כגון אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות. במקרה מורכב יותר במידה שניתן להוכיח כי בעל הנכס הודיע על ליקוי בנייה לקבלן וזה לא תוקן ועקב ליקוי זה התפתחה תקלה, ניתן יהיה לחייב את הקבלן בתיקון הליקוי גם בחלוף עשר שנים.
למרות הקושי הרב, הכעס המוצדק והרצון לפעול נגד הקבלן, יש לנהוג במתינות ולהישמע לעצת עורך הדין שיוכל למצות באופן מיטבי את זכויותיכם
מה לעשות כאשר הקבלן מפר מחויבותו ולא מתקן את ליקויי הבנייה?
במצב זה כאמור, יש לפנות לייעוץ משפטי ולאפשר לעורך דין לנהל משא ומתן מול הקבלן שיניעו לפעולות נדרשות. על פי רוב יפעל עורך הדין באופן הבא: ישלח מכתב התראה לקבלן, במידת הצור יגיש תלונה לרשם הקבלנים ולבסוף, אם תהא הצדקה לכך, יגיש תביעה מתאימה לבית המשפט.
חשוב לזכור כי קבלן שלא נושא באחריות המוטלת עליו עובר על החוק ולכן מצב זה, בו הוא נמנע מתיקון ליקויי בנייה שהוא חייב לתקנם, הינו עניין משפטי שראוי לטיפול והסדרה על ידי עורכי דין בעלי ידע וניסיון.
כל התנהלות עצמאית של רוכשי הדירה עלולה להיות שגויה, נמהרת ולהסב נזקים שקשה יהיה לתקנם. למרות הקושי הרב, הכעס המוצדק והרצון לפעול, יש לנהוג במתינות ולהישמע לעצת עורך הדין שיוכל למצות באופן מיטבי את זכויותיכם.
האם כדאי לתקן בעצמנו את הליקויים ואז לתבוע את עלות התיקון?
מומלץ שלא. זוהי טעות שכיחה של בעלי נכסים שעלולה לגרור נזק רב והיא דוגמה מובהקת המצביעה על חשיבות הייעוץ המשפטי. כל כניסה של בעל מקצוע לדירה, שלא מטעם הקבלן ו/או ללא אישורו של הקבלן, תהווה טענה להסרת אחריות מצד הקבלן. כמו כל נושא משפטי, גם ליקויי בנייה מהווים נושא מורכב ורב רבדים שיש להתמצא בו כדי לפעול בדרך שלא מסכנת את זכויות בעל הנכס.
בכתב התביעה נגד הקבלן שינוסח על ידי עורך דין, יפורטו נסיבות הדברים ויצורפו ראיות לקיום הליקויים והשלכותיהם, לרבות תמונות (צילומי הנזק), קבלות בגין הוצאות, מכתבים ופניות לקבלן ועוד
הליקוי מאוד מציק וקשה לחיות בבית – מה לעשות?
במצב דברים זה עורך הדין ינחה אתכם כיצד לנהוג. לרוב, תכלול פנייתו לקבלן תיאור של המצב והצורך הדחוף בתיקון הליקוי, לצד דרישה לתקן את הליקוי תוך זמן סביר. רק לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים והקבלן לא ביצע את התיקונים תוך זמן סביר, כאשר הנסיבות מוצדקות, ניתן יהיה לתקן את הנזק עצמאית. במקרים אחרים, בהם ניתן לחכות עם תיקון הליקויים, עדיף להמתין הגשת תביעה משפטית.
מה חשוב לדעת לגבי תביעה משפטית נגד קבלן בגין ליקויי בנייה?
מדובר בתביעה אזרחית שמוגשת לבית משפט אזרחי לערכאה המתאימה לפי גובה הנזק. גובה הנזק יכלול את כל ההשלכות של קיום הליקויים ושיעורו ייתבע מהקבלן, כששיעור זה גם משפיע על בית המשפט אליו תוגש התביעה.
בכתב התביעה שינוסח על ידי עורך דין יפורטו נסיבות הדברים ויצורפו ראיות לקיום הליקויים והשלכותיהם, לרבות חוות דעת, תמונות (צילומים של הנזק), קבלות בגין הוצאות, מכתבים ופניות לקבלן ועוד. את כתב התביעה ניתן להגיש באופן עצמאי או יחד עם דיירים נוספים בבניין שנפגעו מהקבלן, החלטה שתתקבל על ידי עורך הדין שישקול את מכלול הנסיבות ואת היתרונות והחסרונות של חבירה יחדיו.
לסיכום, ליקויי בנייה בדירה חדשה גורמים למפח נפש גדול ועלולים לסכן את הדיירים ולגרום להם הוצאות. החדשות הטובות הן שבעזרת ייעוץ משפטי ניתן לדאוג שהקבלן יתקן את הליקויים או יממן את תיקונם בהתאם לאחריות המוטלת עליו בחוק ובחוזה המכר.
* האמור בכתבה זו אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי ומומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין
** עו"ד שרה אוחנה היא בעלת משרד הממוקם בירושלים והנותן שירות ללקוחות פרטיים ועסקיים מהארץ ומחו"ל, מעניקה ייעוץ וייצוג משפטי בקשת רחבה של תיקים בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי. כמו כן משרדה מספק שירותי תרגום נוטריוני בעברית ובצרפתית
** * סייעה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג, כתבתzap משפטי
