רוב האנשים שקונים דירה מקבלן משוכנעים כי עורך הדין של הקבלן מייצג גם אותם. אולם, חשוב להדגיש כי עורך הדין של הקבלן איננו מייצג רוכשים ושומר אך ורק על האינטרס של הקבלן עצמו. נשאלת השאלה, אם כן, למה רוכשי דירה נדרשים בכלל לשלם תמורה לעורך הדין מטעם הקבלן? הסיבה לכך היא שעורך הדין רושם את הבניין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכן רושם את הדירה של שמם של הרוכשים כאשר הדבר מתאפשר (לאחר ביצוע אכלוס, פרצלציה וכו').
הסכמי רכישה של דירות חדשות הם ארוכים ומסובכים, וכל מי שקונה דירה חייב לוודא כי עורך דין מטעמו המתמחה בנדל"ן יערוך את כל הבדיקות הנחוצות כדי להבטיח עיסקה בטוחה. בנוסף, עורך דין מטעם הרוכש יכול לנהל עבורו גם משא ומתן עם הקבלן וכך לשפר את תנאי העיסקה.
בשורות הבאות נבקש לעמוד על החשיבות הטמונה בליווי של עורך דין מטעם הקונה ולפרט כמה מהבדיקות שחיוני שהוא יבצע באופן עצמאי ובלי להסתמך על עורך הדין מטעמו של הקבלן.
עורך הדין של הקונה יבדוק מי הוא הבעלים של הקרקע, האם הבעלות היא פרטית או שהקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל. אחת הבדיקות היא למשל אם על הקרקע בוצעו עסקאות סותרות, מה שעלול לפגוע בקונה
1. בעלות על הקרקע
במסגרת זאת, נדרש עורך הדין של הקונה לבדוק מי הוא הבעלים של הקרקע, האם הבעלות היא פרטית או שהקרקע היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל. אחת הבדיקות שייעשו היא למשל אם על הקרקע בוצעו עסקאות סותרות, מה שעלול לפגוע בקונה. כן ייבחנו מכשולים נוספים כמו עיקולים או שיעבודים כלשהם שעלולים להיות על הקרקע.
ככל שמדובר בעסקת קומבינציה, יידרש עורך הדין מטעם הקונה לבדוק אם נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם, והאם רשאי הקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו. חשוב לוודא שניתן להעביר ולרשום הערת אזהרה על הנכס ואין מגבלות כלשהן, למשל כאלו הנוגעות לתשלומי מסים וכיו"ב.
2. היתר בנייה
סוגיה קריטית מבחינת רוכש הדירה נוגעת לשאלה אם הוצא לקרקע היתר בנייה. חשוב לוודא שניתן היתר לפי התכניות שהוצגו לרוכש הדירה. אם עוד לא ניתן היתר, יש לבדוק שהתכנון עולה בקנה אחד עם התכניות החלות בשטח. במסגרת ההסכם עם הקבלן חשוב לקבוע לוחות זמנים לקבלת ההיתר, מה שיאפשר לרוכש הדירה לסגת מן החוזה ולבטל אותו, אם לא יתקבל היתר עד מועד מסוים.
במסגרת ההסכם עם הקבלן על עורך הדין המייצג את הקונה לקבוע באופן ברור מועד סופי למסירת הדירה וכמובן פיצוי על כל איחור במסירה
3. על מי מוטלות ההוצאות
עורך הדין מטעם הרוכש מוודא שהקבלן נושא בהוצאות הפיתוח על השטח וכי הקונה לא יידרש לשלם כל אגרה או מס שאמורים לחול על הקבלן. בנקודה זו ליווי משפטי על ידי עורך דין מטעם הקונה הוא קריטי, שכן לקבלן יש אינטרס לגלגל כמה שיותר מההוצאות על רוכש הדירה.
4. מועד מסירת הדירה ופיצוי במקרה של אי מסירה במועד
סוגיה זו נתונה למחלוקות עזות בין רוכשי דירות לקבלנים, ויש לה משמעויות אדירות. אם הקבלן לא מוסר את הדירה בזמן, עלול להיגרם לרוכש נזק גדול מאוד כתוצאה מהצורך למצוא דירה חלופית, לשלם עוד דמי שכירות וכו'. משכך, על עורך הדין מטעם הרוכש לדאוג לשמור על האינטרסים שלו בהקשר זה, ובמסגרת ההסכם עם הקבלן לקבוע באופן ברור מועד סופי למסירת הדירה וכמובן פיצוי על כל איחור במסירה. ניתן להוסיף סעיף המאפשר לבטל את החוזה במקרה של איחור משמעותי במסירה.
עורך הדין מטעם הקונה יווודא כי גוף פיננסי כלשהו מעניק ליווי לפרויקט ושכל התשלומים שיועברו על ידי הקונה לרכישת הדירה ייכנסו לחשבון של הגוף המלווה
5. מי הגורם הפיננסי שמלווה את הפרויקט
על עורך הדין מטעם הקונה לוודא כי גוף פיננסי כלשהו מעניק ליווי לפרויקט. הדבר נובע מהצורך לוודא שכל התשלומים שיועברו על ידי הקונה לרכישת הדירה ייכנסו לחשבון של הגוף המלווה על מנת שגוף זה "יפריש" לקבלן תשלומים לפי קצב הבנייה לפי הקבוע בחוק המכר, ובמקרה כזה גם תינתן האופציה לקבל ערבות בנקאית.
6. פגמים וליקויים בעת מסירת הדירה
בעת מסירה הדירה נדרש הקונה לחתום על פרוטוקול מסירה, שבמסגרתו הוא מאשר שבדירה אין או שיש ליקויים וכי היא נמסרה לו לשביעות רצונו או שלא, אבל קונה סביר לא תמיד יודע לאשר זאת בעצמו ללא עזרה מקצועית. לכן, חשוב שתהיה האופציה לקבל חוות דעת מקצועית.
עורך הדין מטעם הקורנה יוודא שכל המסים והאגרות אכן משולמים על ידי הקבלן, שכן ללא תשלום המסים עלולים להיות שיעבודים או עיקולים שיקשו על רישום הזכויות של הדירה על שם הקונים
7. תשלום כל המסים החלים על הקבלן
עורך הדין מטעם הקונה מוודא כי הקבלן נושא בכל האגרות והמסים שחלים עליו, ולא רוכש הדירה. בנוסף, עליו לוודא שכל המסים והאגרות אכן משולמים על ידי הקבלן, שכן ללא תשלום כל המסים עלולים להיות שיעבודים ו/או עיקולים אשר יקשו על רישום הזכויות של הדירה על שם הקונים.
8. ריביות והצמדות למדד
במסגרת העסקה, על עורך הדין מטעם הקונה להיות ער וליידע את הקונה כי לעיתים חלות ריביות והצמדות שעלולות לייקר את רכישת הדירה עבורו.
* הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין ובעלת ניסיון רב בליווי רוכשי דירות מקבלן
** כל האמור לעיל אינו מחליף יעוץ משפטי פרטני, ויש לבחון כל מקרה לגופו
