שוק השכירות כיום כולל דירות ישנות רבות. לא אחת קורה שבעלי הדירה הישנה עורכים בה שיפוץ "קוסמטי", למשל, במסגרת תמ"א 1, מה שמסתיר מפני שוכרים פוטנציאליים את הפגמים והליקויים שיש בה. השוכרים מגלים זאת כעבור זמן ואז נשאלת השאלה – האם גילוי הפגמים מהווה עילה לביטול החוזה? נענה על כך באמצעות מקרה לדוגמה.
בני זוג עם ילדים שכרו דירה עם הסכם שכירות לשנתיים. הדירה עברה שיפוץ רציני באמצעות תמ"א 1 ועל פניו, מצבה נראה מצוין. כעבור חודשים ספורים בלבד, עם תחילת עונת הגשמים, התגלו בה ליקויים חמורים. הליקויים כללו נזילות רציניות במקומות שונים ברחבי הדירה, בעיות עם ניקוז המים במרפסות, רטיבות בקירות ובתקרה, הצפות, עובש ועוד. ליקויים אלה לא צוינו על ידי בעלת הדירה בעת חתימה על הסכם השכירות, והתגלו, כאמור, בתוך זמן קצר לאחר שהשוכרים עברו להתגורר במקום.
בעלת הדירה דחתה את השוכרים פעם אחרי פעם והתנערה מאחריות על הליקויים
האם ליקויים שלא צוינו בעת חתימת הסכם שכירות מהווים עילה לשחרור מההסכם?
השוכרים פנו לבעלת הדירה וביקשו להשתחרר מהסכם השכירות בשל הליקויים החמורים, אך היא סירבה. היא טענה כי הם התחייבו בחוזה לשנתיים, ושלחה את הקבלן שביצע את השיפוץ בהליך תמ"א 1 כדי שיתקן את הליקויים. הקבלן הגיע והתברר שמרבית הליקויים בדירה אינם קשורים כלל לשיפוץ. מרביתם הופיעו בחלקים של הדירה שלא עברו שיפוץ כלל, והקבלן סירב לתקן אותם. הוא תיקן רק את המעט שהיה תחת אחריותו.
השוכרים חזרו ופנו לבעלת הדירה, היא מצידה שלחה שוב את הקבלן, וזה שוב סירב לבצע תיקונים שלא תחת אחריותו, בעוד בעלת הדירה דחתה את השוכרים פעם אחרי פעם ולא לקחה אחריות בעצמה על הליקויים. לאחר כשישה חודשים בחרו השוכרים לסיים את הסכם השכירות באופן חד צדדי ועזבו את הדירה בלי ששילמו את שני חודשי השכירות האחרונים. בעלת הדירה תבעה אותם על הפרת הסכם השכירות ודרשה תשלום של 20 חודשי שכירות.
השוכרים טענו כי הסיום החד צדדי של ההסכם על ידם היה מוצדק, משום שהליקויים החמורים שהתגלו בדירה לא תוקנו בזמן סביר
מה היתה עילת התביעה של בעלת הדירה?
בעלת הדירה הסתמכה על סעיף בחוזה השכירות שקבע כי חובת הדיירים לשלם דמי שכירות לכל אורך תקופת השכירות שנקבעה בהסכם, גם אם הם לא עושים שימוש בדירה בפועל. כלומר, לפי ההסכם על הדיירים היה לשלם את דמי השכירות של השנה וחצי הנוספות שנותרו בתקופת השכירות. זאת בנוסף על שני חודשי השכירות האחרונים שבהם עדיין גרו בדירה ללא תשלום.
כיצד הגיבו השוכרים לתביעה?
השוכרים, שיוצגו על ידי החתומה מעלה, טענו כי יש לדחות את התביעה במלואה. טענתנו היתה כי הסיום החד צדדי של ההסכם על ידי השוכרים היה מוצדק, משום שהליקויים החמורים שהתגלו בדירה ולא תוקנו בזמן סביר הפכו אותה ללא ראויה למגורים.
בטענה זו הסתמכנו על הוראות התיקון החדש לחוק השכירות (משנת 2017), שקבע מספר קריטריונים שקיומם הופך דירה ללא ראויה למגורים ואת הסכם השכירות לבטל. למשל, היעדר תשתית ביוב, תשתית חשמל וכדומה. נוסף על כך קבע החוק כי אם יש בדירה ליקוי העלול לסכן את השוכר ובריאותו, גם אז תיחשב הדירה כלא ראויה למגורים.
דמי השכירות ששולמו על ארבעת החודשים הראשונים היו גבוהים משווי שכר הדירה הראוי בפועל ולא שיקפו את מצבה לאור הליקויים החמורים שהתגלו בה
מה הפך את הדירה האמורה ללא ראויה למגורים?
השוכרים טענו כי הנזילות המרובות בכל רחבי הדירה, הרטיבות והעובש שנלוו להן היוו סכנה ברורה לבריאותם, עד שנאלצו לעזוב את הדירה באופן חד צדדי. מכאן, שלתובעת אין עילה לדרוש את תשלום שכר דירה להמשך התקופה.
עוד טענו הדיירים בפני בית המשפט כי דמי השכירות ששולמו על ארבעת החודשים הראשונים גבוהים משווי שכר הדירה הראוי בפועל ולא משקפים את מצבה לאור הליקויים החמורים שהתגלו בה. לאור זאת, העלנו טענת קיזוז – דמי השכירות הגבוהים ששולמו בארבעת החודשים הראשונים של המגורים מכסים גם את עלות השכירות בחודשיים הנוספים שהדיירים גרו בדירה לפני שעזבו אותה.
בדחיית התביעה הכיר בית המשפט בחובת בעלת הדירה לתקן בזמן סביר ליקויים ההופכים דירה ללא ראויה למגורים
כיצד פסק בית המשפט בנושא?
בית המשפט קיבל את טענות הדיירים ודחה את התביעה במלואה. הוא אמנם לא נימק את החלטתו, אך בעצם דחיית התביעה הוא הכיר בחובת בעלת הדירה לתקן בזמן סביר ליקויים ההופכים דירה ללא ראויה למגורים, כמו גם בזכותם של דיירים לצאת מהסכם השכירות באופן חד צדדי אם בעל הדירה אינו עושה זאת.
כשאתם באים לראות את הדירה בידקו את תשתיות המים והביוב, החשמל ומכשירים חשמליים אם ישנם
כיצד תערכו מראש לאפשרות שיתגלו ליקויים חמורים בדירה?
- לפני הכל, כשאתם באים לראות את הדירה, בידקו אותה היטב, אפילו אם על פניו נראה שהיא עברה שיפוץ. חשוב לבדוק שזו לא רק קוסמטיקה. בידקו את תשתיות המים והביוב, החשמל, מכשירים חשמליים אם ישנם (למשל, שהפקק אינו קופץ כשמדליקים כמה מהם בו זמנית) ועוד.
- בקשו להכניס להסכם השכירות סעיף שבו בעל הדירה מצהיר כי לא ידוע לו על ליקויים או פגמים נסתרים בדירה, וכי אם יתגלו כאלה בהמשך, תהיו רשאים להשתחרר מההסכם.
- במקרה שהסכם השכירות כולל סעיף הקובע חובת תשלום עד סוף התקופה גם אם לא משתמשים בדירה בפועל, דאגו לסייג סעיף כזה למקרים שבהם יש הפרה יסודית מצד בעל הדירה ושבהם ההסכם, על סעיף זה, בטל.
אם בעל הדירה אינו מתקן את הליקויים – פנו מייד לייעוץ משפטי ובידקו האם יש עילה לביטול ההסכם ואולי אף לתביעת פיצוי על ההוצאות שלכם
גיליתם ליקויים חמורים ובעל הדירה מסרב לתקן אותם - מה מומלץ לעשות?
- תעדו את הליקויים - צלמו אותם, עדיף בווידאו, עם תאריך התיעוד.
- פנו מיידית לבעל הדירה ותמיד בכתב (אפילו בהודעת וואטסאפ).
- בכל פנייה פרטו את הליקויים ואת בקשתכם לתיקונם.
- תעדו את תשובותיו של בעל הדירה ואת ההזדמנויות שניתנו לו לתקן את הליקויים.
- גם אם בעל הדירה יפעל לתיקון הליקויים, חשוב לתעד הכל בכתב, לכל מקרה עתידי.
- אם בעל הדירה אינו מתקן את הליקויים – פנו מייד לייעוץ משפטי ובידקו האם יש עילה לביטול ההסכם ואולי אף לתביעת פיצוי על ההוצאות הנלוות לעזיבה מוקדמת.
לסיכום, הוראות התיקון לחוק השכירות שחוקקו לפני כשלוש שנים מוסיפות הגנות מהותיות על שוכרים מפני התחייבות לשכירת דירות שבדיעבד מתגלה שאינן ראויות למגורים.
* עו"ד בת אל הדרי, מתמחה בנדל"ן, לרבות דיני שכירות ובעריכת הסכמי שכירות
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי
