אם אתם ברי מזל ובעיצומו של משבר הקורונה אתם שוקלים לקנות דירה להשקעה, יש לכם כעת הזדמנות מצוינת. לא זו בלבד שבשל המשבר ניתן למצוא כעת דירות במחירים אטרקטיביים, בימים האחרונים אישרה הכנסת תיקון לחוק שמפחית באופן משמעותי את מס הרכישה.
במסגרת התיקון, שנכנס לתוקף ביום 29.7.2020, יופחתו בצורה ניכרת מדרגות מס הרכישה שיחולו על רוכשי דירה נוספת (דירה להשקעה). המשמעות: חיסכון גדול מאוד, בהיקף של עשרות אלפי שקלים לפחות, לרוכשי דירות להשקעה. בהחלט משהו שכדאי להביא בחשבון.
במסגרת אחד מצעדיו הראשונים כשר האוצר, העביר משה כחלון ביוני 2015 הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה על דירות להשקעה בצורה דרמטית למינימום של 8% - מהשקל הראשון
צעד הפוך לזה שביצע כחלון
הפחתת מס הרכישה על ידי שר האוצר ישראל כץ היא צעד הפוך לגמרי לזה שבוצע על ידי שר האוצר הקודם, משה כחלון. במסגרת אחד מצעדיו הראשונים כשר האוצר, העביר כחלון ביוני 2015 הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה על דירות להשקעה בצורה דרמטית למינימום של 8% - מהשקל הראשון. באופן זה, ביקש כחלון להפוך את ההשקעה בדירות לפחות משתלמת. זאת, במטרה להפחית את הביקוש לדירות להשקעה, "לשחרר" דירות לשוק ובכך להביא לירידת מחירים בשוק הנדל"ן. כחלון ביקש לתמוך בצעד זה באמצעות נקיטת צעד דרמטי נוסף של הטלת מס על בעלי שלוש דירות ויותר.
ואולם, למרות שחוק מס דירה שלישית אושר בממשלה ועבר בכנסת, הוא נפסל בסופו של דבר בבג"ץ מטעמים פרוצדוראליים (ראה בג"ץ קוונטינסקי נ' כנסת ישראל [פורסם בנבו, 6.8.2017]). זאת, לאחר שהשופטים מתחו ביקורת על ההליך המזורז שבו אושר החוק למיסוי דירה שלישית.
בשורה התחתונה, הפחתת מס הרכישה אמנם הורידה בשיעור דרמטי את מספר המשקיעים החדשים בשוק הדיור. עם זאת, היא לא הביאה לירידה המיוחלת במחירי הדיור בישראל ואף גרמה לאפקט בלתי רצוי של עליית מחירי השכירות ובריחת משקיעים משוק הנדל"ן.
במקרה של דירה בשווי 1.2 מיליון שקל שנרכשת כדירה להשקעה, לפני התיקון נדרש הרוכש לשלם עליה מס של 96 אלף שקל (8% משוויה), הרי שעכשיו ישלם מס של 60 אלף שקל בלבד (5% משווי הנכס)
מה קובע התיקון שעבר כעת?
הצעד שאושר כעת כולל את הפחתת מס הרכישה על דירות להשקעה, באמצעות תיקון לחוק מיסוי מקרקעין. במקום הוראת השעה של כחלון, שקבעה מס רכישה מינימלי של 8% על דירות להשקעה בשווי של עד 5.3 מיליון שקל מהשקל הראשון ומס בשיעור 10% על החלק היחסי שמעבר לסכום זה, נקבעו כעת שיעורי מס נמוכים בהרבה על דירות להשקעה וכן נוספו מדרגות מיסוי חדשות.
כך למשל, על דירות בשווי של עד 1.29 מיליון שקל – ישולם מס רכישה בשיעור של 5% בלבד; על החלק שמסכום זה ועד 3.87 מיליון שקל, ישולם מס רכישה בשיעור של 6%; ועל חלק השווי שבין 3.87 מיליון שקל ועד 5.33 מיליון שקל, ישולם מס רכישה בשיעור של 7%. על חלק השווי שבין 5.33 מיליון שקל ועד 17.79 מיליון שקל – ישולם מס רכישה של 8%; ועל השווי העולה על 17.79 מיליון שקל – דירות המכונות "דירות יוקרה" - ישולם מס רכישה של 10%.
מדובר בצעד דרמטי, שכן הוא יכול לחסוך לרוכשים עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך. כדי לסבר את האוזן, ניקח כדוגמה דירה בשווי של 1.2 מיליון שקל, שנרכשת כדירה להשקעה. אם לפני התיקון, נדרש הרוכש לשלם עליה מס של 96 אלף שקל (8% משווי הנכס), הרי שלאחריו הוא יצטרך לשלם מס של 60 אלף שקל בלבד (5% משווי הנכס). כלומר, הפרש של 36 אלף שקל.
מניות חברות הבנייה, שספגו מכה במשבר הקורונה שהפחית את הביקוש לנדל"ן, זינקו מיד עם היוודע הכוונה להוריד את מס הרכישה. גם פעילים בשוק הנדל"ן גםבירכו על הצעד שעשוי לעורר את שוק הדיור הרדום
"חוק שמסייע למי שכבר יש לו"
ההפחתה הדרמטית של מס הרכישה עוררה הדים בשוק הדיור. מניות חברות הבנייה, שספגו מכה משמעותית בעקבות משבר הקורונה שהפחית את הביקוש לנדל"ן, זינקו מיד עם היוודע דבר הכוונה להוריד את מס הרכישה. במקביל, פעילים בשוק הנדל"ן בירכו על הצעד וטענו כי הוא יכול לעורר את שוק הדיור הרדום ולהגביר מחדש את הביקוש לדירות, מה שיסייע לייצב את המשק.
מנגד, עורר התיקון גם לא מעט ביקורת, בין היתר על כך שהתיקון מיטיב בעיקר עם "מי שכבר יש לו". נטען כי היות שממילא ברשות רוכשי דירות להשקעה כבר יש דירת מגורים אחת, הרי שמדובר באוכלוסיה מבוססת באופן יחסי, ונשאלת השאלה האם אוכלוסיה זו שעימה נדרש להיטיב בעת הזו.
יצוין, כי החוק מחייב את רוכשי הדירות לדווח לרשות המיסים על ביצוע עיסקת מקרקעין בתוך 30 ימים ממועד חתימת העיסקה, ולשלם את מס הרכישה תוך 30 ימים נוספים (בתוך 60 יום מההסכם). משמעות הדבר היא כי רק רוכשים שמועד חתימת הסכם המכר עליהם חתמו הוא לפני 29.7.2020 יידרשו לשלם לפי שיעור מס הרכישה הקודם– 8% מהשקל הראשון.
* הכותבת מתמחה, בין היתר, בתחום דיני המקרקעין ומלווה רוכשי דירות רבים בעסקאות נדל"ן
