קניית דירה היא בדרך כלל העיסקה המשמעותית ביותר שמבצע אדם לאורך ימי חייו. עיסקה זו משמעותית לא רק מבחינה כלכלית אלא גם מבחינה רגשית. בדירה שתרכשו ככל הנראה תצטרכו לגור, לגדל ילדים ולבלות את רוב שעות היום.
לפני שמבצעים עיסקה כל כך משמעותית, צריך לבצע מגוון רחב של בדיקות כדי לוודא שהדירה הנרכשת ראויה למגורים, שסביבת המגורים שלה תואמת את אורך החיים שלכם ושבאזור לא צפויה בנייה עתידית שתשנה לחלוטין את אופיו. בשל החשיבות הנעוצה בבחירת נכס למגורים, בשורות הקרובות נבקש להציג כמה מהבדיקות שצריך לבצע לפני שיוצאים לדרך וקונים דירה.
האם יש באזור הדירה בתי הספר וגנים בקרבת מקום? האם תצטרכו לנסוע למתנ"ס ולמרכז הקניות או שהם נמצאים במרחק הליכה? ומה באשר לקופות החולים והנגישות לתחבורה הציבורית?
1. האם הסביבה מתאימה לצרכים שלכם?
לפני שאתם ממהרים לקנות דירה, ערכו סיור באזור שבו היא נמצאת ובידקו היטב אם הוא מתאים לצרכים שלכם. הסביבה החיצונית שבה נמצאת הדירה צפויה להשפיע מאוד על איכות החיים שלכם. האם יש באזור בתי הספר וגנים בקרבת מקום? האם תצטרכו לנסוע למתנ"ס ולמרכז הקניות או שהם נמצאים במרחק הליכה? ומה באשר לקופות החולים והנגישות לתחבורה הציבורית? שאלות כאלו צריכות לעמוד במוקד תשומת ליבכם.
מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות של היום וגם בסופי השבוע. במהלך ביקורים אלה כדאי לבדוק את רמת הרעש, התאורה הטבעית בדירה וכן את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים וכו'
2. איפה ממוקמת הדירה בבניין המגורים?
אחרי שערכתם סיבוב מקיף באזור, התמקדו שוב בדירה שאתם מבקשים לרכוש. מהו מספר החדרים שבה ומה המיקום שלה בתוך הבניין? האם מדובר בדירה עורפית או שהיא פונה אל הרחוב, מה שעלול לגרום לכך שתסבלו ממטרדי רעש? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות של היום וגם בסופי השבוע. במהלך ביקורים אלה כדאי לבדוק את רמת הרעש, התאורה הטבעית בדירה וכן את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים וכו'. בהמשך לסעיף הקודם, שימו לב למטרדים סביבתיים. למשל, בניין ציבורי שעלול לגרום לרעש או בעיות חניה, מזבלה, מבני תעשיה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שייתכן שישמש לבנייה עתידית.
בידקו כיצד מתוחזקים השטחים המשותפים: הגינה, המעלית וחדר המדרגות. בדקו אם יש ליקויים שונים ברכוש המשותף, מה מצב הניקיון בבניין
3. האם השכנים נאים בעיניכם?
הערך של שכנים טובים הוא עצום - שכנים בעייתיים עלולים להפוך את החיים שלכם לסיוט מתמשך. לפני רכישת הדירה מומלץ לשוחח עם השכנים, להתרשם מהם ולקבל מידע על פעילות ועד הבית, על תלונות שיש להם או על נושאים אחרים שנמצאים על סדר היום. כמו כן, כדאי לבדוק עם השכנים אם מתוכננות עבודות משמעותיות בקרוב במסגרת הרכוש המשותף. אם כן, ייתכן שתצטרכו להשקיע באלה סכומי כסף גבוהים מאוד.
4. איך מתוחזק הרכוש המשותף בבניין?
במסגרת הביקור שלכם בבניין, בידקו כיצד מתוחזקים השטחים המשותפים: הגינה, המעלית וחדר המדרגות. בדקו אם יש ליקויים שונים ברכוש המשותף, מה מצב הניקיון בבניין והאם יש מטרדי רעש יוצאי דופן. בהמשך, בחנו גם את מצב הגג ואת המיקום של הדודים והצנרת. אם לדירה יש חניה הצמודה אליה, בידקו היכן היא ממוקמת בחניון המשותף.
עליכם לברר האם מתוכננת בנייה באזור, האם אמור להיסלל במקום כביש או שעתיד לקום אזור מסחרי גדול בסמוך. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
5. האם מתוכננת בנייה באזור?
אחת הבדיקות שהכי חשוב לבצע היא מה צפוי בעתיד. עליכם לברר האם מתוכננת בנייה באזור, האם אמור להיסלל במקום כביש או שעתיד לקום אזור מסחרי גדול בסמוך. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הפועלת בכל רשות מקומית ולבדוק את התכניות הנוכחיות לצד התכניות העתידיות של האזור.
6. האם יש על הדירה משכנתא? האם קיימות בה חריגות בנייה?
לפני שאתם מתקדמים לעבר רכישת הדירה, אל תוותרו על עריכה של בדיקת משפטית על ידי עורך דין בעל ניסיון המתמחה בנדל"ן. במסגרת זאת, יש לבחון אם קיימת על הדירה משכנתא ואם יש בה חריגות בנייה כלשהן.
עוד יידרש עורך הדין לבדוק את התב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת באזור, האם הבית המשותף נרשם, מה מצבו הרישומי של הנכס בטאבו, האם קיימים מגבלות ברישום, שיעבודים וכיו"ב. חשוב מאוד שעורך הדין שתבחרו יהיה בעל ידע וניסיון משמעותיים, שכן מדובר בבדיקות קריטיות.
לפני רכישת דירה יד שנייה יש לבצע שורה של בדיקות ולא למהר. חשוב ביותר להתייעץ עם בעלי מקצוע מנוסים ובכללם עורך דין מיומן המומחה בתחום הנדל"ן
7. רוצים את הדירה? אל תתפתו לחתום על זיכרון דברים
גם אם בעקבות הבדיקות שביצעתם אתם שוקלים לרכוש את הדירה – אל תתפתו לחתום על זיכרון דברים. זיכרון דברים נחשב מבחינה משפטית להסכם לכל דבר ועניין. בשלב כה מוקדם הקונה לא מודע לפרטים רבים שאמורים להתגלות בשלב מאוחר יותר, למשל ייתכן שהנכס משועבד, מעוקל, יש לו חריגות בנייה וכו'. קחו בחשבון שעם חתימתכם על זיכרון דברים הנכם מתחייבים לרכוש דירה שייתכן שלא תוכלו להעביר אותה על שמכם או שהיא תהיה כרוכה בהתעסקות לא נעימה, עוגמת נפש והוצאות כספיות רבות.
לסיכום, לפני רכישת דירה יד שנייה יש לבצע שורה של בדיקות ולא למהר. חשוב ביותר להתייעץ עם בעלי מקצוע מנוסים ובכללם עורך דין מיומן המומחה בתחום הנדל"ן. אל תשכחו שקניית דירה היא ברוב הפעמים עיסקת חיינו, והתייעצות עם בעלי המקצוע הנכונים תחסוך לכם הרבה כסף ועוגמת נפש.
* הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין, ובעלת ניסיון רב בליווי רוכשי דירות
** כל האמור לעיל אינו מחליף יעוץ משפטי פרטני, ויש לבחון כל מקרה לגופו
